青岛二手楼市：转型期的四张“脸谱” |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-07-20 合作：青岛房地产信息网 |
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不少中介公司反映，近期二手房出现了一个非常明显的“买卖市场高开低走，租赁市场一路上扬”行情。尽管近期有些许回暖迹象，但房地产业一系列调控政策的实施，使得整个二手房市场自五月份以来交易量与去年同比大幅下降。
只是在这一现象背后，还有复杂的表情：各中介公司成交量下降幅度并不同。对于一些管理模式正规，透明交易的品牌中介虽然交易量下滑，但幅度不会太大。相反，对于一些实力和信誉不佳的中介公司来说，成交量出现一落千丈的现象，甚至有中介公司出现“0”成交单量现象，此时就很难使公司正常运转，势必导致部分中小中介被市场淘汰。换言之，目前市场情况也为整顿青岛二手房中介市场提供了一个机会。透过四张不同的脸谱，或许我们可以寻找到一个梳理二手楼市发展脉络的角度。
楼市变脸：房产新政下的两项新“高”
正是因为此次政策的调控力度之大，从而导致了目前青岛二手房市场出现“两高”的状况。“一高”是从购房者的角度来讲，持币观望者的数量达到了历史的高点，绝大多数房产投资置业者均采取持币待购的策略，一些原本打算在两三个月之内购房的客户纷纷推延自己的置业步伐，将购房计划至少往后顺延半年以上，静观青岛房价的走势，希望以时间换取置业成本的缩减；“二高”是从房产出售者的角度来看，持房待售的人群急剧增加，由于政策在确定两年的一个界限时是按照产权证下发或契税完税日期为标准，而青岛房地产市场的一个实际状况就是许多人购房的日期绝大部分都已经超过两年，但产权证到手的时间都还不到两年，如果现在转手出售就面临5％的营业税，从而改变了这部分人的售房计划，促使青岛二手房市场持房待售现象日益高涨。
税费转嫁：二手房交易链条的伤痛
虽然说营业税的征收在很大程度上影响了二手房市场的活跃状况，但是，从目前来看，对二手房市场震动最大可能还是有关个人所得税的交纳。因为，对于营业税的征收政策已经非常明显，不存在飘忽不定的因素，只需要按照既定的规定执行即可。而个人所得税却存在很大的不确定性。首先，目前全国其他各大城市均没有征收个人所得税，包括房产投资最热的上海；其次，在二手房实际交易中，所有税费均转让到买家头上，加重了买家的负担，形成了一条“不健康”的买卖链条。记者前段时间帮一位外地朋友在青买房时，他对税费转嫁到买家头上的事实大发牢骚。
行业整合：部分中介收缩经营战线
二手房市场成交量的大幅下降直接影响了房产经纪公司的收益，进而产生的是生存危机。面对市场突如其来的“寒流”，青岛各大房产经纪公司纷纷转变经营思路，原本打算通过“跑马圈地”运动来强占市场份额的计划均被搁浅，基本采取的都是暂缓经营规模的进一步扩张，收缩经营战线，借此时机来观望二手房市场的后期走势。另外，政策的实施加剧了房产经纪公司之间的竞争，从而会使一部分中小房产经纪公司逐渐被品牌经纪公司收拢，达到优胜劣汰。
综上所述，政策究竟会给青岛二手房市场产生多大的影响力目前还不能完全确定，相信还需要三个月至半年的时间来验证，到时才能最终体现房产市场的一个整体后期走势状况。
艰难过渡：中介机构寻求破题之道
目前一系列的政策相继出台，在控制了投机性购房需求的同时，更是极大地抑制了存量房源的供应。目前政策所取得的一些表面效果，得益于一系列政策短期内集中出台对市场消费心理产生的短期影响，其影响效果表现为大量的购房者持币待购，市场中的有效需求“减少”。
一旦这种影响减弱，真实的需求经过一段时间的积累后集中显现、突然“增长”，而存量房源的供应又没有得到释放，那么有可能会在一段时间后，青岛的房价，特别是房源原本就紧张地区的房价出现报复性增长的现象。形势迷离，房地产经纪公司如何应对？
首先，政策的效应会影响二手房买卖市场三个月至半年左右，经纪公司必须增加自己的业务品种，经营业务品种丰富，必然不会因为市场的变化而影响公司生存。其次，经纪公司应该夯实“内功”。青岛二手房市场从上世纪90年代末放开后，发展到现在，市场操作上的各项规章制度不完善，经纪公司鱼龙混杂，企业经营没有核心竞争力；经纪人的整体素质较低；经纪公司没有资质，有一单赚一单钱的想法比比皆是。
从短期来看，也就是政策影响的三个月至半年内，会有一些实力、信誉不济的经纪公司面临关门的情况而被淘汰。但从长远来看，经纪公司的入行门槛低、市场监管机制不完善、老百姓的消费水平不成熟、经纪公司操作不透明、不法中介、不法经纪人的公示制度缺位，待市场回暖时，没有实力、信誉差的小的经纪公司依然会如雨后春笋般迅速出来，依然会有不法中介的存在，但其只会在市场中分到一小杯羹。
记者 刘海亮 何永平 青岛日报
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