物权法草案面世的台前幕后 从否定到肯定的历史13 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-07-20 合作：青岛房地产信息网 |
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建筑物各类设施 归属应全面规定
草案第七十六条：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
第七十七条：业主可以设立业主会议，选举业主委员会。
县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。
建议改进建筑物区分所有权部分的规定，赋予业主委员会法人的法律地位。
苏号朋
第一，直接使用“建筑物区分所有权”的概念。建筑物区分所有权是已经被我国民法学界接受的概念，其内容也已经非常明确，没有必要称为“业主的建筑物区分所有权”。第二，全面规定各类设施的归属。在一个建筑区划内，往往存在许多公用设施，如地下室、汽车车位、储物间、自行车库等，但草案仅规定了建筑区划内绿地、道路、物业管理用房、会所、车库的所有权归属，并没有全面规定各类设施的归属。第三，建立强制性的业主会议制度。业主会议是业主进行自主管理的组织，是维护业主权利，进行诉讼或仲裁的主体，每个建筑区域均应建立此类组织，而物权法草案规定“业主可以设立业主会议”是不妥当的。第四，应当明确业主委员会的法律地位。笔者认为，应当赋予业主委员会以法人的法律地位，以便于进行日常管理，与物业管理公司或政府机构进行沟通、协调，并在必要时以自己的名义提起诉讼或申请仲裁。物权法草案仅允许以业主会议的名义提起诉讼或申请仲裁，并未赋予业主委员会以此种权利，必然会存在实施中的困难。
建议对权利人建筑物区分所有权的范围必须作出明确规定，包括各权利人的专有权、共有权和作为共有人的成员权利，而不能由当事人作出约定。
邱宝昌
物权法使用“业主”一词是否合适？是否可以以“业主的建筑物区分所有权”代替传统民法理论中的建筑物区分所有权？业主一词并非法律上的专业词汇，我国的物权法作为一部关系物之归属的基本法律，无论是词语使用还是体系构建都应以严谨为重，考虑其历史的继承性，而不能只为解决生活中的热点问题罗列法条。
物权法旨在定纷止争，具有强制性，且有物权法定原则，因此对权利人建筑物区分所有权的范围必须作出明确规定，包括各权利人的专有权、共有权和作为共有人的成员权利，而不能由当事人作出约定。会所、车库属于房屋附属物，其成本已计入房屋建造的成本之中，草案中将会所、车库的归属依当事人约定明显不妥，也不利于保护权利人利益也容易产生纠纷。
对于物业管理合同的签订及其合同救济不应该在物权法中规定。
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法制日报
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