《青岛市物业管理条例》(修订草案) (一) (二) (三) (四)
第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理活动,维护业主和非业主使用人、物业管理企业的合法权益,创造和保持良好的城市生活和工作环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域。
第三条 市和各区(市)物业管理行政主管部门(以下简称物
业行政主管部门)负责辖区内物业管理工作。
市和各区(市)物业行政管理部门具体负责辖区内物业管理工作。
建设、规划、物价、公安、工商、环保、民政、市政公用、城市管理、邮政通讯、广播电视、园林等有关部门按照各自法定职责,协同做好物业管理的有关工作。
街道办事处(镇人民政府)对涉及城市管理的物业管理工作进行监督检查,对物业管理与居委会工作、社区服务的相互关系进行协调。
第二章 业主及业主大会
第四条 业主在物业管理活动中,除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还对物业享有共同管理、使用、收益的权利。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
业主在物业管理活动中,除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外,还应当支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同实施的物业管理活动。
第五条 物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。
分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。
划分或者调整物业管理区域,由区(市)物业行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划定。
第六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。
业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主同意、反对及弃权票需要经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外书面推选一名业主代表参加。只有一个业主或者业主人数较少的,经业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 符合下列条件之一的,在所在区(市)物业行政管理部门指导下,由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和建设单位组织成立业主大会筹备组:
(一)入住率达到50%以上;
(二)物业首套房屋办理入住手续已满两年的;
(三)原有物业具备相关的物业管理用房和图纸资料的。
筹备组成员由业主代表、建设单位和已成立的居民委员会成员组成。
筹备组成员名单确定后3日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。
第八条 筹备组应当自组成之日起30日内,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第九条 召开首次业主大会会议,筹备组应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在区(市)物业行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会,邀请其派代表参加并认真听取其意见、建议。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议应当一年至少召开一次,或按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
业主大会会议应当邀请非业主使用人和有关部门及街道办事处(镇人民政府)、居民委员会代表列席。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)20%以上的业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
业主委员会不履行组织召开会议职责的,所在区(市)物业行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)应当责令业主委员会限期召开,仍不召开的,可以由街道办事处(镇人民政府)负责组织召开。
第十一条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前以书面形式或在物业管理区域内公告的形式通知全体业主。
书面通知或公告的内容应当包括:业主大会会议程序、事项、议题等,业主大会会议召开期间所定内容不得更改。
第十二条 业主决定共同事务的表决权,属于住宅物业的,一户为一投票权。
非住宅物业按照建筑面积每一百平方米有一投票权;一百平方米以下且有房地产权证的,每证有一投票权。业主公约、业主大会议事规则另有规定的除外。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定事项,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会决定的事项应当在3日内,以书面形式在物业管理区域内公示。
第十四条 业主大会决定的事项对物业管理区域内的全体业主及非业主使用人具有约束力,但法律、法规、规章另有规定的除外。
第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和换届、委员的任期、更换等事项依法作出规定。
第十六条 业主大会通过的业主公约应当依法对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反业主公约应当承担的责任等事项作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,由五至十三人的单数组成。业主委员会主任、副主任应当在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期三年。
第十八条 业主委员会履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)按照业主大会的决定与选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业服务合同等具体工作;
(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,监督业主公约的实施;
(四)落实业主大会作出的决定,维护物业管理区域内的公共利益,及时公告专项维修资金的使用、续筹情况;
(五)接受业主大会的委托,依法对侵害全体业主利益的行为申请仲裁或者提起诉讼;
(六)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主限期交费,按照合同约定协助物业管理企业追交欠费;
(七)支持和配合当地居民委员会开展工作;
(八)建立业主名册;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第十九条 业主委员会自选举产生之日起应当在物业管理区域内公示7日,并在30日内持下列资料向所在区(市)物业行政管理部门备案:
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主委员会委员的名单和基本情况。备案后3日内应当将业主委员会委员名单以书面形式在物业管理区域内公示。
备案的有关内容发生变更的,依照前款规定重新备案并在物业管理区域内公示。
区(市)物业行政管理部门对依法选举产生的业主委员会出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第二十条 业主委员会任期届满的两个月前,应当书面报告区(市)物业行政管理部门。在区(市)物业行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下,由业主委员会组织成立换届改选小组,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后不召开业主大会选举产生新一届业主委员会的,所在区(市)物业行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)接到20%以上业主的书面要求后,应当组织业主成立换届改选小组,自换届改选小组成立之日起30日内召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
第二十一条 业主委员会任期内经20%以上业主提议,认为有必要更换业主委员会委员的,应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加业主大会会议,经与会业主所持投票权2/3以上通过,并以书面形式在物业管理区域内公示。
第二十二条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责:
(一)讨论业主大会拟讨论的事项;
(二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
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