百万大盘加速浮山后完美转身 大型居住社区态势已定 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-07-28 合作：青岛房地产信息网 |
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“浮山后是青岛的蓄水池，也是一个风向标，它的发展将影响整个青岛的房地产走势和价格体系。”采访中，多位开发商和代理商都这样看待2005年的浮山后板块。
提起浮山后，在人们的印象中就是拆迁安置区，像早期建成的洪山坡片区及浮山后一、二、四、六小区，大部分定为经济适用房和拆迁安置房。但随着该区域基础设施的完善和新的规划方案的出台，浮山后正在摆脱交通不畅、生活不便的帽子，完成从“平民社区”向“康居社区”的角色蜕变。想当年，不足2000元／平方米的价格，青岛人还不愿接受；如今，这里的价格已突破6000元，连二手房的价格，也多在5000元／平方米以上。
“该项目的目标客户为年龄在25—45岁之间的年轻的白领、工薪一族或小私营业主，他们对生活品质有一定要求，追求浪漫生活氛围，不愿满足于简单房屋的生活需求，注重产品附加值，智慧、勤勉、敢于梦想。”这是海信地产对其在浮山后开发的静湖琅园项目的客户定位，也是浮山后众多新推楼盘的客户定位。
随着建筑品质的提升和房屋价格的水涨船高，到浮山后置业的人群正在发生变化，浮山后正在成为青岛中等收入家庭的聚居地。
关键词1：蓄水池
百万平米大盘集中放量
海尔房地产的东城国际，建筑面积40万平方米；鲁信置业的长春花园，建筑面积90万平方米；中韩房地产的左岸风度，建筑面积30万平方米；济南星洲世源的四季景园，建筑面积21万平方米；城建地产的湖光山色二期、阳光山色、春光山色、曙光山色建筑面积都在10万平方米以上。这些数字的每一次单独出现，在土地资源紧缺的市区，都称得上绝对大盘，而这些大盘如今却在浮山后扎堆投放市场，怎能不让人关注该区域的居住价值。
如果在加上海信地产的静湖琅园、荣发房地产的又一居、中海房地产的中海公寓、岸滩建设开发有限公司的明翠雅庭等10万平方米左右的项目，未来两到三年，整个浮山后区域的开发量将达到创纪录的300万平方米。如此巨大的供应量集中在一个区域，难怪会有人将浮山后比喻成青岛房地产的一个“蓄水池”。（以上数字以开发商实际解释为准）
关键词2：风向标
楼盘价格辐射市内三区
“浮山后的房价，将决定青岛的房价走势。”青岛星洲世源置业有限公司的邢美松副总经理认为，浮山后是青岛房价的风向标，它的价格走势，直接影响到青岛的整体房价。
邢美松的观点不无道理。一方面，浮山后地处我市的中心腹地，向西连接四方，向北影响李沧，向东则辐射崂山，该区域房价的一顶点波动，必然带动这三个区域的房价随之波动。另外一方面，由于浮山后的楼盘数量较多，占市区投放量的一半以上，它的价格走势，必然拉动青岛的整体房价。尤其在国家调控政策的紧要时期，可以说浮山后的房价直接影响着青岛的整体房价。
关键词3：康居地
购房大军身份有变化
“转了两年，我最终还是在浮山后买了房子。”市民王童骏说这句话时显得有些尴尬，因为在两年前他刚打算买房子时曾信誓旦旦地表示，绝对不会考虑浮山后。
谈及自食其言的原因，王童骏连称“没想到”。两年前，他认定浮山后是拆迁安置区，楼盘品质不高，购物、交通、医疗、学校等配套设施都很难达到自己想要的标准。但如今，海尔、海信、鲁信、城建等品牌开发商纷纷介入，楼盘品质自然不用担心了。
此外，浮山后的房价已从2003年的3400元／平方米，涨到了5500元／平方米左右。而这个价格，恰恰是许多中产阶级家庭所能接受的价位。并随着配套设施的完善和品牌开发商的进入，浮山后正在成为他们的康居之地。
“大型居住社区”态势已定
浮山后从20世纪90年代开始建设，经过十几年时间，浮山片区发生了巨大的变化。作为一个以政府运作为起点的居住社区，浮山后从开发伊始就具备了良好的基础，大面积住宅小区的开发，让整个浮山后区域的发展有了一个无可比拟的良好起点。
据青岛荣发房地产的有关负责人介绍，今天的浮山后，已成为众人向往的置业地块。整齐划一的环境、日趋完善的配套服务设施，吸引了众多的购房者和投资者不断来这里扎根。整个片区的物业品质的提高，也引导着大批有一定经济实力的中高收入人群入住浮山后，促进了浮山后由中低档社区向中高档居住区的角色转变。从目前的情况看，浮山后作为青岛一个大型人文居住社区的态势已经趋于稳定，无论是居住人员的结构还是区域的整体规划，这里都具备一个中档居住社区的条件。
可以想像，在未来几年里，随着一些高品质大盘的成形，以及周边物业配套的完善，浮山后将成为青岛最大的中档居住社区。今年浮山后一下子涌现出这么多大盘，给购房者更多消费空间。同时，随着开发商经营理念的提升，该区域楼盘项目的品质也将提升，因为开发商只有把产品做好，才能赢得消费者的心。
浮山后板块 迎来购房好时机
建成较早的浮山后一、二、四、六小区，由于大部分为经济适用房和拆迁安置房，价格一直在低位徘徊。直至2004年城建湖光山色高价开盘，带动该区域房价快速上涨。
2000年前后，浮山后的房子不过1500元／平方米，到2004年，湖光山色、四季景园等新建商品房的价格都飙升到4500元以上。如今，浮山后的整体房价大多稳定在5500元左右，正在销售中的湖光山色二期，据说顶层带阁楼的房子已突破万元大关。
如果说浮山后小区是浮山后的第一代住宅，湖光山色作为该区域第一个面向市场销售的大盘，则可以独称是第二代住宅，而正在建设中的海尔东城国际、鲁信长春花园、海信静湖琅园等项目，则有望成为浮山后第三代住宅的代表。海尔的东城国际推出精装修概念，鲁信的长春花园有部分楼座为4层带电梯设计，海信的静湖琅园则全部以高层、小高层为主，并规划有10000平方米的中心湖景。
业内人士分析，今年下半年，浮山后板块的市场投放量将达到100万平方米左右，如此大规模的供应量，决定了开发商在建筑品质上会越来越考究，而在定价时则不会有太多水分，这对购房者来说，正是选购称心房的好时机。
浮山后·人文
浮山新区位于青岛市主城区东北部，东依高科园，西靠市北区，北接四方区，南连浮山森林公园，与石老人国家旅游度假区仅一山之隔。新区规划东起海尔路，西至福州路，南起银川路，北至308国道和株洲路，规划面积约12平方公里，规划居住人口20万左右。
浮山后·历史
旧村庄变小都市
浮山新区原规划面积3.2平方公里，原有地貌以浮山后村等多个自然村为主，其荒地面积大，缺乏区域性的统一规划和开发，基础设施、公建设施不配套，村庄改造滞后。1997年，青岛市政府决定对这一区域进行改造开发，将其确定为青岛市重点工程异地搬迁安置和经济适用房的主要房源基地，并成立浮山新区开发指挥部，负责这一地区的统一规划、统一开发、统一配套、统一管理。
到2000年短短不到三年的时间里，相继完成了一、二期工程，110余万平方米住宅和20余万平方米配套公建，安置居民一万余户，使3万多人改善了居住条件。之后，浮山新区又承担了东西快速路等市重点工程拆迁安置用房建设的任务。浮山新区的“区域成片开发”模式，让人们看到了浮山新区巨大的发展前景，海尔、海信、鲁信、城建等品牌开发商纷纷到此囤地，浮山新区由此进入中高档商品房时代。
浮山后·展望
中等城市拔地起
在浮山新区开发指挥部，有关人员告诉记者，未来的浮山新区将形成“一心、一环、两轴、两区和四片”的发展格局：
◆一心即在辽阳西路和劲松七路交叉口，安排新区公共中心，主要包括商务、商业、娱乐、文化等多种功能。
◆一环即沿劲松一路、劲松九路、同德路、同安路两侧安排贯穿新区各部分的绿化走廊，形成统一的生态环、景观环、交通环，将区内主要服务设施串连起来。
◆两轴即贯穿新区的辽阳西路和劲松七路。根据城市总体规划与轨道交通并行的辽阳西路东接青银高速公路，是城市主干道；劲松七路经银川路、海尔路直达滨海旅游区，形成新区交通的两条轴线。
◆两区四片即新区由纵横发展轴划分为两大社区、四个居住区，每个居住区人口规模为5至6万人。从总体布局和容纳能力来看，相当于在这里新建了一座20万人口的中等城市。
购房者眼中的浮山后
□6000元，是有点高了，虽然浮山后近几年内不能发展成台东那样的商业区。但随着浮山后众多居民小区的建立，浮山后必然会成为青岛的一个商贸聚集地，交通、消费、医疗、教育各个方面必然会上升的较高的水平。
□浮山后的优点，在于全新小区规划好，大面积绿化，交通方便，双气，户型好；浮山后的缺点，在于购物不方便，休闲不方便，基本上是新市区的通病。
□进出浮山后有银川路、辽阳西路和东西快速路，交通十分方便，我住湖光山色，开车10分钟到家，20分钟到中山路。
浮山新区连获殊荣
据浮山新区开发指挥部的人员介绍，由于浮山新区在建设时一直遵循“高起点规划、高水平设计、高质量建设”的指导方针，因此已建成的小区接连多次荣获各种奖项。
2005年，浮山新区连续荣获“中国经济型住宅示范楼盘”、“第五届詹天佑土木工程大奖”优秀住宅小区金奖、“2005年双节双优住宅方案竞赛金奖”三项国家级大奖。
这三个奖项获奖是浮山新区继联合国人居中心“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”、“山东省人居环境奖”、“鲁班奖”、“山东省首届城市住宅小区特等奖”、“山东省墙改与建筑节能示范小区”、“山东省三星级智能小区”等数项大奖后的又三项殊荣。
记者 陈呈晓 青岛早报
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