一房两卖 楼市“骗婚”折射有关部门管理缺位 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-08-08 合作：青岛房地产信息网 |
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一房两卖的现象并不少见，屡屡见诸报端。今年3月，一名黑心的房地产开发商采取“一房两卖”等方法共计敛财100多万元。天津市汉沽区法院以贷款诈骗罪、合同诈骗罪数罪并罚判处被告人有期徒刑12年，并处罚金人民币30万元。同样的情况在几年前的上海也出现过。2003年，上海市闵行区法院对一起“一房两卖”案做出一审判决：上海慧新房地产有限公司分别向两位消费者“退还房款11．6万元和9万元，同时赔偿11．6万元和9万元”。
分析一房两卖，通常为三种情况。一是卖使用权，即将假按揭房产以口头许诺业主拥有“永久使用权”的方式再次出售。二是重复骗贷，即将房产在房地局重复登记后，再通过其他人二次向银行贷款，除了将一部分假按揭房“卖了使用权”之外，还有的将另一部分假按揭房在房地局重新登记，再到银行去骗取贷款。三是以租转售，即业主与开发商签订《房地产以租转售合同》，租期期满后房产归业主所有全联地产销售假按揭房的另一种形式是“以租转售”。
以上情况是对于买房的人而言，随着二手房市场的逐渐壮大，管理尺度的放松，一些黑心中介的参与，使得租房也同样透着风险。这不，最近就发生了一件奇怪的事儿。
今年1月31日，郭某与北京市阡陌家园房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同，委托该公司将其名下一套楼房出租。2月4日，北京市建委受理了自称郭某的人和孙某办理上述房屋所有权转移登记的申请。审查后，市建委认为“产权来源清楚、证件齐全”，于2月22日向孙某核发了第35690号产权证。之后，郭某发现，原本只是打算出租的房子居然被中介公司私下卖掉了，而市建委居然将这套楼房转移登记在孙某的名下，于是，他向区人民法院起诉，请求撤销第35690号产权证。宣武法院一审判决撤销市建委核发的第35690号产权证。
这建委原本是负责“打假”的，却没料想自己也当了一回“帮凶”，确实有点儿冤。但想想，市建委作为本市房屋权属登记发证机关，在受理房屋产权转移登记申请后，就应该对房屋买卖当事人提供的材料是否真实、手续是否完备进行审查。为何对证件的来历不作认真的调查呢？不能人家自称是“郭某”就认定了他是“郭某”吧，那所谓的鉴定审查还有什么意义呢？
而且依照现行法律，房屋属于不动产，只有进行了产权过户登记才发生所有权转移的效力。购房人在与出卖人（不限于开发商）订立买卖合同后，如果未办理产权变更登记手续，但他仍没有实际取得房屋的所有权。而且，购房人仅能依据合同法请求出卖人办理过户登记手续，不具有对抗第三人的效力，所以购房人无法防止出卖人将房屋以更高的价格出卖给他人的情形发生。同时，为保护第二买受人的权益，根据物权优先原则，购房者已无法获得指定的房屋，而只能追究出卖人的违约责任，要求损害赔偿。但现实情况往往是出卖人已挥霍或转移了财产，购房人的合法权益最终还是会落空。由此可看出，管理部门的责任还是有所缺失的，如何能够解决这一问题，还是值得思考的。
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