地产公司半年报透露玄机 资金紧张者面临出局 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-08-15 合作：青岛房地产信息网 |
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地产公司半年报透露玄机 资金紧张者面临出局
进入8月后，已经有多家房地产公司公布了2005年上半年年度报告，从这些年度报告可以看出，大部分房地产公司在今年上半年，都已经开始回收现金，利润异常丰厚，正静待局势的进一步明朗。
加大现金回收力度
8月8日，招商证券分析师对记者表示，在已经公布半年报的房地产公司中，可以看到一个突出的共同点，那就是很多地产公司都加大了现金回收力度。
据万科集团半年报透露，2005年上半年，万科实现营业收入43.3亿元，同比增长75.6%；净利润7.95亿元，增长152.6%。销售面积91.8万平方米，同比增长63.3%；销售收入58.2亿元，增长102.8%。公司实现结算面积59.3万平方米，同比增长42.5%；结算收入42.5亿元，增长78.8%。其中，上海公司共结算面积16.43万平方米；深圳公司共结算9.41万平方米；在南昌、沈阳、广州、天津等地的项目，期内分别售出5.6万平方米、4.7万平方米、5.3万平方米、3.5万平方米。
根据市场以及政策的变化，万科集团计划在今年下半年全面推进“现金为王”的调整策略。
金融街2005年上半年凭借在金融街区域的业务模式转变导致区域内自营的F7、9项目的工程支出转入在建工程核算，经营活动产生的现金流量净额为9397万元，比2004年上半年也有较大的提高。
综合看来，越来越多的地产公司，正以“现金为王”作为近期的选择方向。
回收现金应对十月
房地产公司在近期之所以都选择加大回收现金力度，一个主要的原因就是为了回避此轮政策调控风险。
相比而言，今年上半年的房地产行业环境变化是非常之大的，用万科半年报的表述就是：“业界看法与市场预期，在短短几个月内，亦发生了相当深刻的转折。报告期初，基于房价持续上涨的事实，业界看法多有乐观，或认为中国核心城市房价将在数年内与发达国家大都市接轨；报告期末，对行业前景之预期亦多迷茫，或认为上轮宏观调控后行业一片惨淡的局面行将重演。”
目前业界人士多预测，在今年9、10月份，房地产行业局面将会明朗。届时，如果房地产行业继续价格高昂的话，力度更为强烈的政策必会出台；如果在8月、9月，各地房价能够达到调控目的，市场将会进入相对平稳期。无论是走向何种方向，类似于近两三个月的缩量观望态势将会结束。
多数地产公司之所以收回现金，就是为了增强抵抗力。万科的半年报表示：“公司已计划将开工面积向下调减约15%，竣工面积向下调减约10%。公司管理层认为，将去年年末制定的较为乐观的开工计划适当调减，减少现金支出，是顺应政策和市场变化之举。”
利润异常丰厚
从多家地产公司的半年报可以发现，房地产行业的利润依然非常丰厚，利润率较高。
万科半年报显示，2005年上半年公司“结算收入42.50亿元，较上年同期增长78.79%；毛利率约为35.74%”。
金融街半年报显示，2005年上半年公司毛利率约为38.90%。
冠城大通半年报显示，2005年上半年公司毛利率约为30.22%。
天地源半年报最能显示出房地产行业的利润率丰厚，该公司半年报显示“公司上半年销售毛利率为22.17%，较上年同期有所提高，增长原因为毛利率高的房地产收入占到了总收入的99.9％，而去年同期房地产收入只占总收入的86％。”公司的毛利率水平直接随着房地产业务的增加而上升。
从几家房地产公司的半年报可以看到，该行业的平均毛利率近30%，相比而言，其他行业对此是望尘莫及。
前景依然乐观
尽管宏观调控当头，但一些大型的房地产企业还是认为，从长期看行业前景依然乐观。
金融街方面在半年报中表示：“上半年，国家七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。由于公司目前主要从事写字楼、酒店、商业等商务地产的开发，且主要客户均为大型金融机构或大企业总部，因此，该通知对公司经营工作影响不大。”
万科方面在半年报中表示：“在2005年初，针对偏于乐观的部分业界心态，公司管理层曾明确表示，部分城市因价格迅速上涨，以至‘没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商’，属于不正常现象。同样基于此种判断，在报告期末，公司管理层也不认同将调控政策视为行业利空的观点。调控将使行业降温，这是毋庸置疑的常识，但关键在于，既然长期来看房价过快上涨对行业有害无益，那么适度降温恰好有助于使行业回归理性。与上一轮宏观调控相比较，政府经验更趋丰富，调控手段更趋成熟，而整个市场的坚实程度、经济发展与城市化带来的真实需求更非十年前所能比拟。所以，本轮调控带来的震荡，将远小于上一轮。调控也将恢复行业优胜劣汰的正常机制，行业整合加速是必然结果，优秀企业将获得更大的发展机会。”
资金紧张者面临出局
不少大的证券机构投资者对房地产企业的回收现金做法提出了支持，并认为资金链本已相当紧张的地产开发商在此轮调整中将受到很大影响。
中信基金公司最新发布的投资策略报告认为，房地产价格出现一定幅度回落不可避免。资金链本已相当紧张的地产开发商在进一步的博弈中，将有可能成为最先的受害者。因此，中信基金公司已经提出建议，建议客户减持房地产行业股票，尤其减持现金流明显紧张的上市公司股票。
对于房地产行业的后期盈利状况，中信基金表示仍然非常担心，建议规避投资风险。目前房价虽然没有大幅回落，但是交易量明显萎缩，表明各方均处于观望状态。
中信基金在报告中提出，房地产商虽然在价格上有较强的议价能力，但是在时间方面却没有优势。大部分开发商都是通过借贷、预售等进行杠杆操作，面临建筑工程账款、银行利息、在建工程后续投资等多种回款压力，销售量长时间的萎缩是他们不可能接受的，最终的结果只能是部分实力较弱的开发商开始降价，从而引发房地产价格的连续下跌。
从另一个角度来看，房地产之所以吸引了大量投机资金，是因为价格几年来连续上升，短期收益巨大，如果房价不再继续上涨，收益的降低将很难再吸引住大量的游资，而游资的集中撤出必然会引发房价的回落。从理论上分析，房价回落20%以后才有可能引发金融系统的坏账风险，导致管理层采取对冲政策，而20%房价的回落对资金链本已相当紧张的地产开发商来说却难以承受。
京华时报
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