半岛报独家评论：看“房产高价”还能撑多久 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-08-30 合作：青岛房地产信息网 |
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今年五月国务院房产新政出台以后，目前房产市场出现了两个较为明显的变化：一是许多城市的房产增幅开始回落，有的地方房产价格也有所下降；二是随着广大消费者持币待购现象的出现，房产交易尤其是高档房产的交易量大为减少，房产业出现了趋“冷”的态势。
与此同时，关于今后房产价格走势的预测也出现了两种不同的观点，一种认为，经过前一阶段的调整，房产市场趋于稳定，很快就会出现“加速回暖”的局面；另一种观点认为，目前不少地方的房价仍在高位运行，这种脱离实际的现象不会维持太久，实现房产价格的“理性回归”势在必行。
笔者认为，对今后房产价格的走势，应当从影响房价的几个主要因素入手，进行具体分析：
首先，从目前房产价格的基础来看，建立在高额利润之上的房产价格，存有一定的下调空间。前几年，房产价格基本上由开发商自主确定，政府职能部门的管理存在“失之于宽”的问题。到底开发商的利润率是多少？只有他们自己心里明白。
最近，新华社记者在北京、上海、福州、珠海等地进行调查，结果表明：这些地方的开发商宣称利润率为15％或20％，而实际上高达 60％至70％，有的甚至达到一两倍。
其他地方的情况虽然可能有所差异，但房产开发存在高额利润却是不争的事实。那么，建立在这种脱离实际的高额利润基础之上的房产价格，还有继续维持下去的正当理由吗？
其次，从城镇居民收入水平来看，过高的房产价格与居民实际收入水平相脱离。以本市为例，2004年，全市城镇居民人均可支配收入 11089元，按50％可用于购买住房计算，三口之家，每年用于买房的收入不足两万元。而目前在岛城没有四五十万元以上的资金，要想购买一处一般的住房，也是不可能的。这个数字，对不少家庭来说，其筹资之难，可想而知，更不用说那些成家不久、急需住房的青年家庭了。对于那些打算调整住房的家庭来说，只有房价适宜时才会考虑更新住房，房价过高，自然也不会贸然出手。
据有关部门调查，2003年，我国城镇居民中真正具有购房能力的高收入家庭，只占19．6％，而这些家庭几乎拥有宽敞的住房，打算更新住房的比例不会太高。
近年来银行对房产贷款的加息和购房首付比例的提高，也会对购房者的信心产生影响。
再次，近年来，各地政府部门从土地安排、资金投入等方面，加大了经济适用住房的开发力度，使群众看到了通过这一途径解决住房困难的希望，这对一路走高的商品房价格，也会产生一定的降低效应。
综上所述，笔者认为，随着国家各项调整措施的到位和较为规范的房地产市场的形成，“居者有其屋”目标的实现，不会是遥远的事情了。
半岛都市报
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