央行报告吓着开发商 取消房屋预售势在必行3 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-08-31 合作：青岛房地产信息网 |
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废止预售刻不容缓
央行在其报告中称，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，因此有必要考虑取消期房预售。邹平座博士对此进一步作了解释。
“中国的房地产市场存在严重的制度性缺陷。”邹说，市场信息不充分、不对称，存在道德风险、逆向选择和搭便车等市场失灵问题。
在市场信息不充分的情况下，市场呈现一种“昏暗状态”。邹表示，很多房地产公司连一个象样的财务报表都没有，更谈不上有效的信息披露，这样就出现了诸如假按揭、假担保、无效担保等问题，形成金融风险。很多房地产开发商、甚至是开发商和某些基层银行相互勾结，做假按揭、假担保，给银行造成了很大的损失。
邹平座透露，假按揭是与期房销售有关的，相当一部分假按揭必须与期房销售相互搭配才能完成。近三年以来，金融审计披露出的一系列大案要案令人触目惊心，骗取中国建设银行广州市芳村支行３亿元按揭贷款案、中行北京森豪公寓６．４５亿假按揭大案、嘉浩房地产开发有限公司通过假的购房合同向农行等三家银行共申请了４．５亿元按揭贷款。
而实际上，央行对金融风险的预警与监控早于两年前就已经展开。２００３年９月，中国人民银行就制定了规范期房销售制度，要求期房销售应当完成总投资的三分之二，主体框架已经封顶。但是，实际上没有被有效执行。在本期报告中，央行提出了取消期房销售的建议，正是基于规范期房销售的政策没有被执行的原因。
邹说，“为了防范房地产金融风险，央行有两个选择，一是规范期房销售制度，二是建议取消期房销售制度，在规范未果的情况下，建议取消就理所当然了。”
邹也表示，取消期房销售是一个相当复杂的制度安排，但是改革同样需要付出成本，“对于整个社会而言，保护金融企业的安全，保护消费者的权益，促进房地产业的结构优化和可持续发展，远高于部分房地产企业的短期利益。因此，在当前历史背景下，取消期房预售利大于弊。”
邹博士认为，央行的报告是很有价值的，至于是否可行，则取决于相关的配套改革是否能跟上。“多层次的资本市场是扩大房地产企业的直接融资渠道之一，所以我们应该发展多层次的资本市场，要通过金融创新为房地产行业的发展提供资金支持。”
事实上，有关取消期房交易的说法此前亦有人士向记者提及，央行此时提出并不新奇。从事不动产顾问工作的张红也表示，现房销售会是一个发展方向，目前，发达国家基本上都实行现房销售，十多年来，中国开发商都渐渐有了实力，也应该有能力支持现房销售，而这种趋势是开发商写再多万言书也是改变不了的。
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中国经济时报
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