五地楼市:经历房产新政 “金九银十”能否重现？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-09-05 合作：青岛房地产信息网 |
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随着9月的到来，房地产开发商们开始陆续释放已经捂在手里很久的房源。据了解，不少开发商将在9月、10月期间对市场发起攻势，他们不仅要加大房源的投放量，一些公司甚至还将几个项目同时推向市场，可见他们对传统的交易旺季充满期待
编者按：“金九银十”现象是多年来房地产业形成的一个市场规律。按照以往惯例，每年从9月初开始就有购房者陆续前来看盘，到了10月黄金周，人流量就达到顶峰，11月到12月进入销售强档。根据这种特定规律，房地产开发商们也投其所好，在这期间将集中推盘，加大房源的投放量，供购房者选择。
然而，在经历了房产新政的“高压”后，楼市能否再次出现往年的火爆销售景象？请看本报驻五省市记者（赵剑波 杜琳 王成宝 应华 林伟 凌云根 陈贺新 苏群 谭丽莎 徐民）联合发回的报道。
南京：逐渐适应新规则
8月中旬，受整个市场回暖以及成交区域变化的影响，南京市商品住宅的成交均价是4481元，比8月上旬上升了4%。种种迹象表明，南京楼市已逐渐适应新的规则。
记者在采访时了解到，7月份，南京商品住房的成交价格涨幅极为有限。全市商品住房在网上共认购3532套次，成交3895套，成交均价4482元/平方米。从数量上看，认购、成交数量比6月有所提升，但是均价却与6月差不多，6月均价为4459元/平方米。也就是说，每平方米仅上涨23元，涨幅仅为0.5%。
据该市房产局房监处处长助理汪冬宁介绍，今年前3个月，南京商品住宅的销售价格比去年同期增长了10%左右。而新政实施后的3个月里，房价的增幅基本控制在5%以内。
南京楼市在经历了一两个月的短暂回落后，现已适应调控带来的变化，逐步步入稳定的发展期。具体表现在：消费者开始由观望转为寻机入市，购房信心从7月下旬到8月以来逐步增强；开发商对市场的认识也更加客观，经营也更加合理，定价也更加理性。比如，有的楼盘开始出现小幅让利；有的楼盘采取了送装修等提高产品附加值的做法。可以初步判断，南京房地产市场已经进入了平稳的发展轨道。
为了购买一套合适房子的刘先生，用了近3个月的时间，跑遍了整个江宁区的所有售楼处。刘先生说，虽然看上去房价并没有下降，但是开发商已开始变相倾销，在房价不降的情况下，开发商向购房者赠送电器、精装修、地下室等，以此来推动楼盘的出售，这样消费者也在一定程度上得到了实惠。即将买房的侯女士向记者表示，由于自己已经有了一套房子，所以在购买新房时，就不会太急促，虽然注重的是房价，但是环境和小区的配套也是十分重要的，不会因为价格而放弃看中的房子，她认为好房子的价格是不会下降的。如果没有自己中意的房子，还会再观望一段时间，遇到合适的就会出手购买，以免被别人购得。
在“国八条”、“七部委房贷新政”和南京房管局等10项行政措施出台之后，潜在购房者推迟自己购房计划的比例明显上升。有关报告显示，56%的受调查者明确表示将会把自己的购房计划推迟，并且相信，未来的商品房价格肯定会回归到一个比较合理的价位。有的观望者已将购房计划推迟至2006年甚至更远的时间。
汪冬宁说，从成交商品住宅的价格结构看，新政实施后3个月里，中低价位的商品住宅成了市场的主体，6000元/平方米以下的交易量占到全市商品住宅交易量的80%以上。从户型结构看，中小户型已经牢牢占据了市场的主体。近3个月，单套面积在100平方米以下的中小户型成交量，在全市商品住宅成交总量中占到55%。而去年同期，中小户型成交量所占比重大概是30%到40%。
专业人士认为，当前激活楼盘销售的关键依然是价格，只要开发商给出合适的价位，购房者依然会“抢购”。今后一段时期里，随着楼市板块销售格局、楼盘销售价位的继续盘整，特别是一些超级大盘急于“走量”，南京今年以来的累计成交均价仍将呈稳中有降的趋势。
杭州：市场滑向谷底
异常火热的杭州房地产市场现在已失去往日风光，杭城的大部分售楼处开始冷冷清清，少有人气。
据一些中介公司透露，去年这个时期的二手房成交中，投资型房产比例占到30%以上，而近期几乎没人过问。同时，许多有实力的开发商也相继放慢拿地、再投资住宅的脚步，土地招拍会上鲜见其身影；不少资金吃紧的房产公司，面临逐渐增加的拆迁、建设成本，开始“脚下发虚”，纷纷寻求合作伙伴。
市场的冷清也波及到了新建楼盘。记者在杭城采访时发现，大部分新开发的商品房却无人使用。
就在滨江区钱江南岸“彩虹城”一期的商品房，一位保安告诉记者：“这里一期交房已有一年之余，住房率才只有1/3左右。”在北岸之江路的“春江花月”楼盘，住房率也同样不到一半。杭州城西人居相对比较密集，绿城的“南都德家”和“桂花城”，在城西算是较好的高档楼盘，交房都已经4年多了，晚上，大部分的窗户灯光稀少，也不见有装修过的痕迹。
据相关数据显示，目前杭州的房子大约五成左右是被外地人买去，虽然绝大多数是自住而非投资，但是由于这些外地人并不常住杭州，所以空关的房屋占有比例非常大。在某些新建小区这一比例甚至达到了80%以上。但实际上这部分所谓的空关房早已被业主买走，只是未投入使用。
在城西的一个别墅区，物业管理人员告诉记者，别看小区有40多幢别墅，到了晚上真正亮灯的却不到一半。双休日和节假日小区里要热闹一些。据估算，杭州目前的空关房多达上万套。
记者在对杭州金都富春山居、华龙碧水豪园、水木清华苑等楼盘的调查中发现，这些楼盘距离市中心路程较远，不少业主虽已经办理了入住手续，但房子还是空置在那里，入住率普遍都比较低。
很多业内人士都会将2005年视做是杭州地产市场滑向谷底之年。而杭州市在过去几年中房价猛涨，一定程度上和政府实行的“非饱和供地”有关。在地价上涨到一定程度之后，政府部门“挖潜”投放土地，2003年、2004年一共投放近万亩地，创历史纪录。这些土地将在2-3年内转化为大量的房产，发挥“加水止沸”的作用。这一数据的背后，也让近期杭州房子的“空闲率”存在着增长的可能。
福州：火爆销售一去不复返
新楼盘陷入困境
近几个月的市场博弈，让福州大部分的在售楼盘陷入了销售困境，月交易量频频下滑。一个月200-300套的销售量已经成为一种奢望、几个人抢购一套房子的情景也已经一去不复返了。
一组来自福州市房地产交易中心的最新数据显示，从今年4月份开始，连续3个月，福州市的商品房住宅销售面积一直呈下降趋势。4月份交易面积为63.14万平方米，到了5月份就下跌为43.47万平方米，6月份为37.35万平方米，据交易中心有关人士介绍，7月份的销售面积比起6月份还略有下降。
据了解，目前福州市在售或在建的房地产项目有几百个，但在近两三个月内真正推向市场的住宅项目不过几十个，而更多的项目则在观望。从福州房地产信息网上我们可以很清楚地看到，目前销售状况比较良好的楼盘，数来数去也就三四十个。
虽然大局势不容乐观，但逆市中入市的部分楼盘也不时向市场展示他们的精彩表现。新近推向市场的部分住宅项目，虽然在销售上已经难见以往那种抢购房子的红火场面，但在逆市中依然表现不俗。例如，名城港湾一期别墅开盘当天签约137套，销售额超过3亿元；南国金辉七八两个月连续每月销售近百套；兰庭·新天地的“SOLO公社”一推出即销售近百套；还有江南水都二期杰座、香江红海园、大儒世家、罗马生态园这些具有品牌优势的项目，也在市场中获取不菲的份额。
开发商寄希望于“金九银十”
在采访中，记者能够感受到大部分开发商还是寄希望于“金九银十”，他们纷纷摩拳擦掌，准备了大量的优秀房源和各色的优惠活动期待今年最后的销售旺季。
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，经历两三个月的销售平淡期，他们寄希望于传统的交易旺季“金九银十”，如果9月、10月还像以前那样，那么接下来的日子将举步维艰。
随着9月的到来，开发商们将会陆续释放已经捂在手里很久的房源。据了解，不少开发商将在9月、10月期间对市场发起攻势，他们不仅要加大房源的投放量，一些公司甚至还将几个项目同时推向市场，可见他们对传统的交易旺季非常有信心。
上海新联康投资顾问有限公司福州分公司的总经理黄锐认为，“金九银十”现象是多年来形成的市场规律，按照以往惯例，从9月初开始就有购房者陆续前来看盘，到了10月黄金周，人流量就达到顶峰，11月到12月进入销售强档。根据这种特定规律，开发商也投其所好，在这期间将集中推盘，加大房源的投放量，供购房者选择。在这个时期内，买卖双方的主动性都比较强，因此，“金九银十”的效果还会再现。
福建融信地产的营销部经理王伦则认为，今年的“金九银十”难以预见。他说，一方面，今年的宏观调控从力度、范围来讲与去年都不可同日而语，因此很难再出现往年的火爆销售现象。另一方面，在销售中，占有绝大比例的二次置业者如今已经放慢购房的步伐，他们更多的是观察市场的变化。但他表示，作为开发商他们还是会在这一阶段集中推出更多、最好的房源供购房者选择。
难见火爆销售
在与福州房地产交易中心有关人士的交谈中，记者得知，近两三个月，该中心合同备案的收件率比以往明显少了许多。
该人士告诉记者，银行住房按揭贷款利率的变化和房屋交易税费的变化，是住宅交易量下降的主要原因。他指出，在期房买卖中有70%的购房者是需要通过按揭贷款的，而二手房买家中则有30%左右需要按揭贷款，如今银行提高利率，从很大程度上改变了一部分购房者的购房意向，减少主动购房的需求。另外，目前房屋交易税费的变化从一定程度上减缓了卖旧房(二手房)的速度，从而也减缓了买新房(一手房)的速度。
另据了解，福州市今年第一季度新上市项目数量下降10%，开发面积下降33%，成交合同宗数减少19.8%，销售面积下降15.71%，销售金额下降6.79%。第三季度可销售面积下降14.88%，成交合同宗数减少12.78%，销售面积下降12.78%，销售金额下降2.1%。这两组数据显示，福州房地产市场出现供、求同降现象，但是各项指标都在下降的同时，销售金额却在上升，这说明福州的房价还处在小幅上升趋势。
“金九银十”能否出现，眼下只能关注市场的变化。
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中华工商时报
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