大盘扎堆浮山新区 需利益博弈不是“搏杀” |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-09-08 合作：青岛房地产信息网 |
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在浮山新区的概念上，开发商有自己想法。据说，有的开发商并不愿意与传统浮山后居住区相提并论，而更愿意一种“新城”的姿态出现。开发商的心思可以理解，毕竟有自己的项目定位与目标消费群。不过，话又说回来，要想自己的房子好卖，最起码周围的配套要跟得上。浮山新区近十年的发展，房子从一千多每平方米涨到五六千元每平方米，配套齐备是重要原因之一。一个成熟的居住区，所需要的不光是好房子还有好环境、好物业，以及好配套。前头几样，财大气粗的开发商都能一一做到，但最后一项恐怕是开发商做不了，也不愿做的。浮山新区今天的欣欣向荣，与这些年来的基础建设工作分不开。因此，在这一点上，政府的作用是不可替代的。而之所以政府要花大力气在这方面，一方面是因为在战略上，决策者看到了城市发展变化的方向。另一方面，当年切切实实想到的不是开发商，而是来自于那些旧城改造的普通居住者。
2001年，一位专家建议浮山新区采取四项战略措施：一是以土地资本聚财，实施滚动开发，禁止炒卖地皮和投机行为，适当超前建设一些商贸服务和公共建筑，提升土地价值；二是妥善解决农用地问题；三是新区开发与旧城改造衔接，把握节奏待机开发；四是提高住宅品位，新区规划要避免“城中村”现象，通过交通配套和市政设施跟进，提升区位价值。
这个思路充分强调了政府在一个新区开发初期中发挥的作用。如今，当这座新区已经基本完成了前期转化后，现在的问题在于如何向一座“新城”转变？
其实，浮山新区的发展速度之快，可能已经超过了当年决策者的预计。这种快速度并非是浮山新区独有的，而是我们这个城市的发展太快了。现在看来，如果我们当时没有为我们城市发展，预留出浮山新区这样的空间，那么我们如今会面临更多的难题。能从一个城市全局发展思量，这一点的也只有政府可以做到。
开发商想再造一个完全异于浮山新区的“新城”概念，这里面就隐含了一种冲突：当市场建设的主力军是商家时，是否能够保证一种公平的开发。开发商追求的是利润，这是无可厚非的。另外，为了保护局部利益与自我利益，开发商所考虑的必然是尽可能减低成本，增加利润。
现在浮山新区的居民构成有外来购房者与本地居民两大块组成。无论是外来者，还是本地人需要的是一个舒适的居住环境。
这样一来，就出现了博弈的三方：开发商、政府与居民。这三方各代表了一种利益：开发商要卖房；政府要考虑全局；居民要好房子。如何实现三者间的良性互动，是决定未来浮山新区发展的关键。叫不叫新城不重要。重要的是面对市场时，各方如何不以损害另外两方利益，来换取自己最大利益。政府要通过控制规划与土地保证开发的有序，并换取配套建设的资金。开发商则要以自己的开发能力来得到购房者的认可与政府的支持。购房者所有的权力是：我要看房子好不好，配套全不全，才来掏钱。
在大盘扎堆的浮山新区，需要的不是搏杀而是共赢，这才是一个“新城”的起点。
记者 李峥
青岛晚报
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