《青岛市城市房地产开发经营管理条例（草案）》 |
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《青岛市城市房地产开发经营管理条例（草案）》
第一章 总则
第一条 为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，维护公民、法人和其他组织的合法权益，促进房地产市场持续健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。
第三条 市及各县级市（区）房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）负责辖区内房地产开发经营活动的监督管理工作。
其他有关部门应当按照各自职责,共同做好房地产开发经营监督管理工作。
第四条 房地产开发经营应当符合土地利用总体规划和城市规划，坚持旧区改造与新区开发建设相结合，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，保护合法竞争，鼓励规模经营。
第五条 开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息和企业诚信经营情况，及时向社会公布有关信息，促进房地产市场健康有序发展。
第二章 房地产开发企业资质
第六条 从事房地产开发经营，应当由依法取得房地产开发资质等级证书的房地产开发企业进行；未取得房地产开发资质等级证书的，不得从事房地产开发经营活动。
房地产开发企业资质等级分为一、二、三、四级，由开发主管部门依法核定，并向社会公布。
房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应规模的开发项目。
设立房地产开发企业应当申请暂定资质。
第七条 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。
设立房地产开发企业，除应当符合法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备不低于2000万元的注册资本。
第八条 设立房地产开发企业应当持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）10名以上专业技术人员（其中，中级以上职称的房地产经济类3名、规划设计和建筑工程类4名、统计1名、财会2名）的职称证明和劳动合同备案花名册；
（五）国有土地使用权批准文件；
（六）法律、法规规定的其他材料。
第九条 开发主管部门对设立房地产开发企业的申请材料进行审核，应当自受理之日起7日内，做出是否准予暂定资质的书面决定。
第十条 暂定资质证书的有效期为1年。开发主管部门可以视房地产开发企业开发建设情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年。
第十一条 房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前30日，持开发经营业绩和职工养老保险交纳证明等材料向开发主管部门申请核定资质等级。
开发主管部门应当自受理之日起20日内，做出是否准予核定资质等级的书面决定。准予核定资质等级的，最高等级不得超过三级。
第十二条 不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的，应当符合国家和省资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起7日内，到开发主管部门备案。
第十三条 房地产开发企业变更企业名称、注册资本、办公场所、法定代表人和主要专业技术人员，应当在变更20日内向开发主管部门办理变更手续。
房地产开发企业发生分立、合并的，应当缴销原资质证书，并在办理工商登记变更手续后20日内，到开发主管部门申请重新核定资质等级。
第十四条 房地产开发企业应当定期向开发主管部门和统计管理部门依法如实提供统计资料。
第三章 房地产开发建设
第十五条 开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门，根据土地利用总体规划、城市规划，编制房地产发展规划和房地产开发年度计划，报同级人民政府批准，纳入全市固定资产投资计划。
房地产开发年度计划应当作为土地、规划、发展和改革、建设等部门办理开发项目各项建设手续的依据之一。
第十六条 开发主管部门应当依法组织有关部门对房地产开发建设项目的性质、开发期限、项目拆迁补偿安置要求、基础设施和公共设施的建设要求及产权界定提出书面建设条件意见；规划部门应当对房地产开发建设项目的规模、规划设计条件提出书面建设条件意见。
上述书面建设条件意见应当作为土地使用权出让或划拨的依据之一。
第十七条 房地产开发企业应当按照资质等级依法取得相应规模的房地产开发建设用地。房地产开发企业在取得国有土地使用权证10日内，到开发主管部门领取房地产开发项目手册。
第十八条 房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前，按规定缴纳城市基础设施配套建设费。未经同级人民政府批准，城市基础设施配套建设费不得减、缓、免缴。
第十九条 开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度、城市基础设施配套建设费收缴情况，会同财政部门拟定配套设施建设计划，报同级人民政府批准后实施。
第二十条 建设用地范围内的配套设施，除应当由政府配套建设以外，由房地产开发企业按建设条件意见和规划设计条件进行建设，并办理配套设施产权移交手续。
开发主管部门、市政公用部门按照批准的配套设施建设计划，组织基础设施和公用设施建设。配套设施建设应当实行代建制或项目法人制，与开发项目同步设计、建设和交付使用。
第二十一条 房地产开发项目实行项目建设资本金制度。项目建设资本金额度不得低于项目建筑安装总投资的百分之三十五，作为办理房地产开发经营权证和施工许可的依据之一。
第二十二条 房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和项目建设条件意见要求的开发期限进行项目开发建设。
未按照土地出让合同约定动工开发的，土地管理部门应当依法处理，将处理结果报告同级人民政府，并告知开发主管部门。
第二十三条 房地产开发建设应当推广使用新技术、新材料、新设备、新工艺。房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准，开发建设节能建筑。
第二十四条 房地产开发企业在项目单位工程竣工验收、规划竣工验收等各专业验收后20日内，应当组织综合验收，报开发主管部门备案。
除法律、法规规定外，综合验收还应当包括以下内容：
（一）社区服务设施的建设和产权移交情况；
（二）房地产开发企业按合同拨付工程款的证明。
未经综合验收备案的开发项目，不得交付使用，房地产权属登记机关不得办理房屋产权登记。
第二十五条 房地产开发企业转让房地产开发项目，受让人应当具有相应的房地产开发资质，并符合有关法律、法规规定的条件。转让人和受让人应当自国有土地使用权转让手续办理完毕之日起30日内，持房地产项目转让合同及契税完税证明到开发主管部门备案。
第二十六条 房地产开发项目转让时，与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当自转让合同订立之日起30日内向社会发布转让公告，并书面通知相关权利人。
第四章 房地产经营
第二十七条 房地产开发企业预售商品房，应当向商品房销售管理部门申请，取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可，应当按规定提交有关材料。
房地产开发企业应当对其所提交材料的真实性负责。未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。
第二十八条 商品房销售管理部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核，并应当自受理之日起10日内，依法做出是否准予许可的书面决定。
第二十九条 房地产开发企业销售商品房，应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本，明确载明商品房建筑面积、使用面积、共用部位分摊面积，以及分摊的共用部位、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制，遵循公平、平等、自愿的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。
商品房买卖合同订立后，应当按照规定向商品房销售管理部门备案。
第三十条 预售商品房未办理综合验收备案之前，禁止商品房买受人转让。房屋所有权申请人与备案的商品房买卖合同载明的买受人不一致的，房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证。
房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方权利义务，接受社会监督。
第三十二条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当订立代理销售合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。房地产开发企业应对委托的中介机构的销售行为承担责任。
商品房销售管理部门应当加强对代理销售中介机构的监督管理，规范代理销售、咨询、经纪等商品房中介行为。
第三十三条 房地产开发企业和代理销售中介机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。
第三十四条 房地产开发企业和代理销售中介机构发布商品房销售广告，必须载明房地产开发企业和代理销售中介机构名称和预售许可证批准文号。未取得商品房预售许可证的，不得发布包含商品房销售信息的广告。房地产广告内容应当真实、合法，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺。
第三十五条 房地产开发企业应当按照商品房买卖合同约定按期交付商品房，并提供商品房使用说明书和质量保证书；迟延交付的，应当承担违约责任。逾期三个月仍未交付的，买受人有权解除合同，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定，接收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或者拒绝接收。
第三十六条 房地产开发企业应当自交付商品房之日起10日内，将国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、房地产开发经营权证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产开发项目综合验收备案证明文件提供给房地产权属登记机关。
买受人应当自商品房交付之日起90日内，持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。
第三十七条 房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起7日内对有关材料进行审查；材料符合要求的，予以核准登记，并核发房屋所有权证书。
因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因，致使商品房权属在一年内无法登记确认的，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十八条 房地产开发企业应当设立商品房售后服务机构，按照商品房质量保证书约定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。
买受人认为交付使用的商品房屋主体结构质量不合格的，可以向具有资质的质量检测机构申请工程结构鉴定，鉴定费用由责任方承担。经鉴定不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十九条 享受国家优惠政策的政策性保障住房，应当限制转让年限。限制转让期限届满前，不得转让；买受人在限制期满后进行转让的，应当按照规定补缴国有土地使用权出让金和有关税费。
第四十条 房地产开发企业或其委托的中介机构在本市从事本市以外开发项目商品房销售活动的，应当向本市商品房销售管理部门备案。
第五章 法律责任
第四十一条 房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门吊销或注销资质证书，并可处以10万元的罚款。
第四十二条 房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以10万元的罚款。
（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；
（三）不按规定办理资质变更或注销手续的。
第四十三条 房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期整改或警告；情节严重的，处以10万元的罚款。
（一）不按规定报送开发统计资料的；
（二）未按项目建设条件意见规定期限开发建设的；
（三）不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的；
（四）不按规定设立商品房售后服务机构的。
第四十四条 违反本条例第13条规定，房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，由开发主管部门责令限期改正，并可处以1万元的罚款。
第四十五条 违反本条例第24条规定，将未经综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续；逾期不改正、不补办验收手续的，由开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并可处以30万元的罚款。
第四十六条 违反本条例第24条规定，将综合验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并可处以交付使用房屋总造价2%的罚款；情节严重的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 违反本条例第25条规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得５倍的罚款。转让人和受让人未按规定办理项目转让合同备案的，由开发主管部门责令限期补办手续，对转让人和受让人分别处以5万元的罚款。
第四十八条 违反本条例第27条规定，擅自预售商品房的，由商品房销售管理部门没收违法所得，并可处以已收取预付款1％的罚款。
违反本条例第29条规定，不按规定办理商品房买卖合同备案的，由商品房销售管理部门处以3万元的罚款。
第四十九条 违反本条例第31条第一款规定的，由商品房销售管理部门责令改正；拒不改正的，可处以5万元的罚款。
第五十条 房地产开发企业或代理销售中介机构违反本条例第33条规定的，由商品房销售管理部门责令限期改正，并可处以10万元的罚款;给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五十一条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第五十二条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。
第五十三条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第五十四条 本条例自2006年 月 日起施行。
青岛市人大常委会
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