商业地产发展模式及下半年趋势预测（图） |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-09-13 合作：青岛房地产信息网 |
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1、商业地产发展业态
商业地产按其业务形态可以大致分为区域大型SHOPPINGMALL、购物中心、专业市场和社区商业四种形式。
（1）SHOPPINGMALL
1999年，北京商委在十五规划中提出：要在四环沿线建设四个大型SHOPPINGMALL。目前金源MALL作为西北的MALL已经在2004年10月份开业；北部的中关村国际商城已经开始招商；东部的MALL定为位于孙河的春天MALL，因为土地供应而受阻；东南的MALL则是位于亦庄的北京MALL，由于规划问题和开发商的资金问题而胎死腹中。
从唯一已经开业的金源MALL来看，实际客户群比起当初定位的目标客户群相差甚远，其辐射范围目前仅是北京市西北区域，远没有达到预期效果。可以说，MALL这种商业业态从选址、客户定位、商户选择、营销推广等方面都需要进一步结合中国国情，而不能简单照搬国外模式。其他几个MALL即便今后能够开发建设，市场前景也令人堪忧。
（2）购物中心（商城）
新开项目主要分布在规模居住片区、商圈以及交通极其便利的地段。如CBD的万达广场、华贸购物中心，有庞大商务消费人群和交通、氛围优势；但不可避免地供应扎堆，竞争相对激烈。同样，望京国际商业中心有常住人口18万（其中2万韩国人）的消费需求和13号轻轨及将来机场地铁线的交通支持。大钟寺国际广场的区位交通优势也很明显，但辐射能力和与对手竞争的能力还不明朗。
（3）专业市场
专业市场选址依赖于区域的产业或交通优势；以电子类和服装类居多。电子类市场无疑都位于中关村的核心地区，如中关村科贸、中关村e世界，这也符合中关村的优势和整体定位。服装类市场以中高档服装市场居多，都突出时尚概念，如红街，三里屯3*3项目，目标是为使馆区、CBD区域提供时尚服饰消费。从中关村来看目前没有潜在供应量，预计2年内不再有大的市场供应。服装类市场随着京东、以及丰台区西南三四环区域住宅板快的成熟，未来仍将会有商业面市。
（4）社区商业
本业态随着北京住宅房地产大盘时代的来临而迅速发展，一般位于大型社区内（规模建面100-200万m2），基本点是立足社区服务，同时根据项目区位和规模辐射区域版块，如现在已或将面市的国美第一商街目标就是辐射朝阳北路居住版块；万年花城商业要辐射西南三四环之间区域。
（5）小结
（1）MALL在中国前景未卜，短期内北京市不会有新增供应。
（2）购物中心仍会陆续推出，但会谨慎入市。
（3）专业市场受到规划、市场消化能力的多重打压，市场份额大幅度萎缩。
（4）社区商街是下一步的市场热点，供销两旺。
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中新社
朱永升
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