泡沫明显房价难跌 许小年：走入“迷途”的中国房价 |
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| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-09-13 合作：青岛房地产信息网 | |
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| 许小年重要观点解读：“我们的看法可以用三句话来概括：第一，中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫；第二，虽然房地产泡沫非常明显，但价格很难大幅下跌；第三，虽然价格不会大跌，但也决不是什么好事。” 许小年简介： 许小年在2001年9月主笔的一份研究报告指出，目前的市场调整是不可避免、也是健康的，甚至估计当指数跌到1000点左右才可能是“较干净”的市场，中国的股市应该推倒重来。他对中国证券市场从“企业本位论”转变到“股东本位论”的言论，引起了业界的强烈关注和极大争议。  2002年以来中国的房地产市场逐步升温，经过2003年的大幅上涨，2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%，商品房平均价格达到2777元，相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过四分之一。对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说，这样的涨幅堪称暴涨。同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，出现了经济基本面比较好的地区价格上涨，经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区。中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣，即使是2003年出现的"非典"和央行的121号文件对这一轮的房地产市场上行也没有构成多少实质性的影响。 伴随着这一轮房地产繁荣的，除了人均住房面积提高的统计数字和接连不断的违规拆迁、非法占用农田造成的惨痛故事外，留给人们印象最深刻的就是顽强上行的房地产价格和对房地产泡沫的各式各样的争论。早在2002年上半年，泡沫之说就已经出现，2002年11月，时任总理的朱容基表示了对房地产泡沫的担忧。在2003年6月央行出台了121号文件，此时对房地产泡沫的争论也达到了第一波高潮。此后开始的宏观调控更是引发了各界对房价涨跌的大论战。进入2004年后，随着每一季度经济统计数字的报出，看着日长夜大的房地产价格，对泡沫的争论也日趋白热化。2004年10月，建设部推出了关于房地产市场形势的报告，不久以后央行宣布了9年来的第一次加息决定，管理层对形势的看法和宏观经济条件的改变可能对房地产市场带来的冲击更成为利益相关各方关注的焦点，掀起了对房地产泡沫争论的第二波高潮，各路官员、学者、房地产商轮番上场，互联网上的讨论也是此起彼伏、异常激烈。 这场争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，所以不存在泡沫，而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力，出现了很严重的泡沫，并且泡沫即将面临破灭。对此，我们要用这篇文章来说明我们的看法，我们的看法可以用三句话来概括：第一，中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫；第二，虽然房地产泡沫非常明显，但价格很难大幅下跌；第三，虽然价格不会大跌，但也决不是什么好事。 纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮历次著名泡沫事件，我们可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。但是如果要把这个结论套在目前中国的房地产市场上似乎很难行得通，其中最根本的原因在于，目前中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。在现在的房地产市场运行机制中牵扯到了太多的利益，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。如果有一天市场的力量强大到了利益任何一方都无法抵挡的地步，中国的房地产市场才是真正实现了市场化。 我们对此的价值判断与经济学告诉我们的结论是一样的：是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。然而这个看起来谁都明白的道理在现实中似乎不那么容易把握，否则就不会有泡沫破灭后连续衰退14年的日本经济。 一、中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫 1.当前的房地产价格反映其基本价值吗？ 无论是做为消费品还是做为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看，房地产价格高估的程度应在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。因此，我们说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象…… [详细] 2.当前中国的房价水平究竟高不高？ 如果按照某学者的提法，上海未来的房价应该在若干年内涨若干倍，因为在1990年房地产价格最高的时候，东京一地的所有物业价值就已经超过整个美国，那么可以由此做个大胆的预测，用不了20年时间，就算上海比东京面积小一些，我们也可以卖掉一个上海，而买回来大半个美国。天底下简直找不到比这更好、更便捷的富国之计了…… [详细] 3.中国真的是人多地少吗？ 鼓吹中国房价未来仍需要大涨的人有一个论据，那就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。这个口号有很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了，但遗憾的是没有一个人愿意抽出5分钟时间，拿出计算器随便算一算…… [详细] 4.真实需求支撑的价格就没有泡沫吗？ 越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫，越是需求清淡的时候，越有可能是价格低估的时候…… [详细] 二、虽然房地产泡沫非常明显，但价格很难大幅下跌 1.地方政府 做为高房价最坚定、也是最有力的支撑者的地方政府，手中有三大法宝可以调控房价：土地垄断、政策指引、舆论导向。利用这三大法宝，地方政府支持了坚挺的房价，制造了房地产只涨不跌的价格预期，使购买者、开发商、商业银行的行为扭曲，楼市陷入了"非理性繁荣"…… [详细] 2.购买者 购买者可以分为三类人，一是以居住为目的的消费者，二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者，三是看到房价上升而提前释放消费需求的跟风者。如果房地产市场价格没有巨幅的上升，那么每年的消费需求应该和人口增长率相关，保持一个相对稳定的增量；同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好投资于地产的投资群体也应该保持相对稳定。对于这两类群体来说，消费者希望房价跌，投资者希望房价上涨，这两类购买者无法达成一致意见，无法形成与卖方讨价还价的能力…… [详细] 3.开发商 与家电等市场相比，房地产开发商达成了罕见的"共谋"，宁可自己买自己的房子也不愿意降价售出，使得在其他市场如火如荼的价格战在房地产市场无影无踪。要知道价格可以由生产者说了算，购买量可不是由生产者说了算的，为什么唯独房地产开发商如此步调一致地不断涨价，宁可雇人排号，"自产自销"也要坚持高的价格…… [详细] 4.商业银行 无论购买者如何的"不成熟"，相信房价只涨不跌；无论开发商如何大胆，敢于不计成本地借贷；如果没有商业银行的信贷支撑，房地产价格似乎很难达到现在的高度…… [详细] 5.中央银行 虽然地方政府可以用三大法宝给购买者造成错觉，成功地鼓励开发商和银行追求高风险高收益的行为，但在影响房地产价格的因素链条里，有地方政府无法控制的关键一环——资金价格，也就是利率。中央银行为了控制通货膨胀和金融系统稳定，有很强的动力用利率和相关政策控制房地产价格上涨，前不久的加息和一年以前出台的121号文件就是鲜明的例子…… [详细] 三、虽然房价不会大跌，但也决不是什么好事 在上面两部分，我们说明了中国目前的房地产价格被明显高估了，而且这一高估在短期内很难用市场自身的力量加以调节，在没有足够强力的外部冲击的条件下，价格回复到合理水平的可能性不大。但是我们必须看到，虽然房价不会出现大幅下跌，但维持一个扭曲的价格的损失也是巨大的…… [详细] 在对这个论点进行论证之前，我们要先说明一个本不需要说明的问题，那就是究竟什么是泡沫？在我们看到的争论中，相当一部分学者没有表现出基本的专业素质，比如有人就凭中国人多地少就可以喊出了"房价若干年要涨若干倍"的口号，反映出其对资产价格的规律缺乏起码常识。在我们不愿意怀疑其动机的情况下，只能怀疑其专业素质。 在经济学里，影响最大的泡沫定义是以研究金融危机著称的经济学家金德尔博格（Kindleberger） 在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中给出的： "泡沫状态"这个词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。通常，"繁荣（Boom）" 的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些，以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）的形式出现危机，或者以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。 金德尔博格对泡沫的定义比较形象，但是在理论研究中比较难以操作。现代的经济学研究通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离。这样的定义简化了对泡沫的判断，所需要做的工作有两点，一是决定资产的基本价值，二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [下一页] 明报 许小年 |
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