上海楼市“观望壁垒”形成 市场难赢V型反转 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-09-20 合作：青岛房地产信息网 |
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8月份上海新房交易数据的统计结果似乎颇令人欣喜，无论从交易量、抑或成交均价上看，都较5-7月的萧条期有着长足进步。其中，交易套数自5月以来，以月均870套的增幅拉出一条平稳的小阳线；交易均价则突然回弹至8423元/平方米，较7月猛增14个百分点，几接近繁荣期的价格底部。单从数据表象看，很容易令业界产生“V”底反弹的愉悦遐想，然而，经过对数据的加权分析，且基于当前楼市现状判断，上海楼市调控后期走势并不容乐观。
造成8月全市成交均价猛然抬头的主要原因是由高价位办公、住宅的入市引起市场结构明显变动所致，具体表现为非住宅参与测算比重的增大与中、内环内物业交易比重迅速上升。若将各类成交物业依物业类型、土地级差设定相应权数，以加权方式计算，8月份房地产的实际价格涨幅仅较上月增长1.7%，而并非算术平均所展出高达14%的美丽画面。从交易价格角度，远未具备足以推动楼市触底反弹的动能。
交易套数的累月增进确是可喜现象，一方面是受抑制的刚性需求缓慢释放的表现，另一方面得宜于开发商为迎合消费者采取了各种销售措施所产生的积极影响。不过，8月1.1万套的销售量虽较最低迷的5月有长足的进步，但仍不足去年月均销售套数的一半。开发商心态迅速扭转，价格联盟几被摧毁殆尽。从价格跳水、明折暗扣、参与团购，甚至到承诺补差、有息退房、变相降低首付，各地促销战斗纷纷打响，并有转入巷战日趋惨烈之势。
“金九银十”房产饕餮之季，被寄予了结束楼市颓废期的厚望。众多楼盘在萧条期内延迟开盘步伐，也希冀在金银季节搏取好彩头。可是，与其说“金九银十”是一味良药，还不如说催化剂更为恰当。借假日楼市舞台，楼盘促销将由巷战直接升级为近身肉搏，更多的开发商将被推到降价大潮的风头浪尖。更为重要的是，一旦在“金九银十”旺季中还未能取得良好的销售业绩，上海楼市在紧随而至的新年淡季中处境恐怕更为窘困。
因此，综合量、价以及外部环境的变化，仅从8月数据表象便得出“V”底反弹的论点有失偏颇。应该注意，经历了宏观调控洗礼的上海楼市，消费市场观望壁垒已然形成，供应方心态也发生扭转，上海楼市将出现一个自我调整、自我修复时期。当然，伴随着市场定价权向购房者偏移，开发商通过各类促销方式降低购房者风险及成本，正如开发商之间的价格联盟不可能长期存在一样，购房者原已形成的观望壁垒也不会牢不可破，可以预期，近阶段的市场需求量将在萧条期基础上得到进一步释放。
(中国房地产信息网)
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