观望气氛有望年底结束 下半年房价不可能下跌 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-09-21 合作：青岛房地产信息网 |
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文/华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理 公衍奎
从供给结构来看，上半年入市的项目，高档公寓及别墅比例上升，约占整个供应的25%；而普通商品住宅供应比例由去年73%下降到53%，这在相当程度上拉升了平均房价。
观望气氛仍然持续，但有望在年底结束。
下半年虽仍处于下降通道，但房价不可能下跌。
上半年政策对楼市的影响，主要体现在以下四个方面。
第一，供应量减少。由于土地政策、金融调控的效应开始逐渐显现。即使是8·31过关的土地，由于位置偏僻、拆迁难度大以及产权纠纷等问题，而不能形成有效供应。据初步估算，上半年新房供应量较去年同期下降了约40%左右。
第二，需求减弱。国家宏观调控的目的是抑制房地产市场过热，如果只是压缩供给，而需求仍比较旺盛的话，“物以稀为贵”的道理将充分得到印证——房价必然上升。所以，政府通过提高首付款比例等方式，对需求进行了有效抑制。当然，抑制的不仅仅是投资需求，还有相当部分真实消费需求。
第三，市场流通速度减缓。上半年整个市场的交易、流通速度明显放缓，主要原因在于，宏观调控下，各项审批程序、销售管理更加严格，导致开发商的开发速度放慢；而另一方面，受税收等政策的影响，买家的购房速度也明显减缓。
第四，买家心理预期改变。“国八条”等相关政策出台之后，在业内人士看来，国家只是通过政策引导，抑制“炒风”，保证市场健康。而在广大购房人看来，大多认为国家要打压房价，所以，在上半年，不但投机减少，相当部分有真实消费意愿的人也暂缓了购房计划。
但在整个市场大势处于低谷的情况下，上半年房价依然呈现明显的上升态势，1～7月份商品期房均价上涨了21.9%。上半年房价之所以上涨主要有两方面原因：其一，是前面提及的市场供应减少，开发商竞争压力减小；其二，从供给结构来看，上半年入市的项目，高档公寓及别墅比例上升，约占整个供应的25%；而普通商品住宅供应比例由去年73%下降到53%，这在相当程度上拉升了平均房价。
下半年，市场供应量将比上半年有明显上升，但与去年同期相比，仍然处于下降态势。
首先，项目供应量会有所上升。如前所述，虽然由于政府宏观政策的影响，导致土地的供应量减少，但整体而言，下半年入市的项目会比上半年有明显上升，预计，上升幅度约50%左右。
其次，观望气氛仍然持续，但有望在年底结束。北京与上海不一样，上海之所以受政策影响较大，是由于市场中投资比例过大；而北京恰恰相反，其购房需求更多来源是真实消费需求。受政策影响，投资、投机需求可能会消失，或者转移到其他方向，但真正的消费需求(比如结婚、家庭人口增多急需购房等)只是被推迟，但等待是有成本的。所以，从这一角度讲，北京楼市观望期应当比上海等城市短。根据目前的情况判断，观望气氛有望在年底结束。
最后，下半年虽仍处于下降通道，但房价不可能下跌。从整个房地产行业的发展周期来看，下半年仍然处于下降通道。但即便如此，房价仍不可能下降。因为，房价由市场供需双方的博弈关系决定，当新增供应量有限，而需求继续保持旺盛态势的前提下，房价不可能下降。鉴于国家宏观调控的主旨是平抑房价，所以，下半年的房价仍会保持稳中有升的态势。
《楼市》杂志
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