宏观调控不仅在继续而且在深化 开发商面临死亡 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-09-27 合作：青岛房地产信息网 |
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尽管前段时间建设部有官员称称今年内不再出台新的调控政策，高调安抚此前饱受惊吓的开发企业，但现在看来似乎是建设部一厢情愿。本周，来自央行、国税局以及商务部的最新动向让市场再一次紧张起来。
本周来自银监会的所谓“212号文件”称，房地产信托门槛将大幅度提高，自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件须必全部具备才能融资。从操作层面来看，这一条几乎把开发商通过房地产信托融资的渠道堵死。由于2003年央行121号文件收紧了开发企业的贷款条件，部分不符合贷款条件的企业开始转向融资方式更为灵活的房地产信托，成为银根紧缩后的重要融资渠道。此次提高信托门槛实质上是121号文件的延续。虽然在市场，此类渠道所融资金并未成为开发企业的资金主流，但政策面上，信托机构对开发企业银根再度收紧的信号已表露无遗。
而与此同时，银行对于个人住房信贷的政策却明显放松。农行9月高调重返二手房贷业务，中行7月推出“直客房贷”，招行推出的“个人住房循环授信”以及光大银行率先申请固定利率房贷产品等等，无一不显示出银行对个人房贷的高度重视和迫切需求。央行最新的数据表明，1—7月的开发贷款、个人贷款增幅双双大幅回落。银行普遍面临房贷业务下滑的不利局面，而作为房贷业务的两个部分之一，开发贷款由于调控政策的限制以及自身金融风险的控制，无法继续保持增长，迫使银行房贷业务在不过调控政策底线的前提下，尽可能拓展相对安全和优质个人房贷市场。
一方面政策上强硬收紧开发企业银根，一方面银行业出于自身经营放松个人房贷，对市场而言，开发企业将面临越来越大的经营压力，将迫使部分企业退出市场，加速行业淘汰。宽松的个贷政策将为市场带来持续、稳定的需求，以保证市场的活跃。可以说，目前调控的方式越来越高明。
此外，在税收环节，21日来自国税总局的通知称，近期将开展全国税收执行大检查，并明确列出包含房地产行业在内的8个行业为检查重点，进一步显示政策面对开发企业的监管和规范正在逐步加强。接近年末之际开展此项检查，相信对大部分开发企业而言将面临应对检查提前准备的压力。反映在市场层面，将迫使部分开发企业加速销售回款，形成局部降价的销售趋势，而这也是目前政府最想看到的市场局面。
除此之外，调控政策的范围已蔓延至此前未受影响的商业地产领域。19日由商务部、财政部、建设部联合发布的通知称，年底前未完成商业网点规划的地区，原则上将不再批准建设新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业项目。虽然此前商务部已有专项调研报告上报国务院，但市场仍未引起足够重视，此次通知的出台，可以看作是商业地领域调控的开始。由于商业地产市场金融风险更大，商业经营管理的难度更大，所积累的问题更多，相信未来仍会有更具体的措施出台。业内应引起高度重视，投资者应慎重。
上述政策在目前市场敏感时期相继推出，都显示调控不仅在继续，而且在深化。没有新的调控政策不等于调控终止，政府调控的决心以及力度应引起业界的高度注意。更为令人关注的是，本次调控采取了“冷水煮青蛙”的策略。不出新的政策，不一下子把开发商烫死，但是力度在逐渐加大。是继续留在市场，还是赶紧跳出越来越热的锅，对开发企业而言，确实是个问题！
作者：深圳中原深港研究中心总监张伟
南方都市报
张伟
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