二手房买家毁约典型案例 剖析各种前所未现的纠纷4 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-09-27 合作：青岛房地产信息网 |
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案例四：非要拗下定金不可
洪女士万万没有想到，她心甘情愿地承担20万元的损失，上家依然不肯，非要拗掉她30万元不可！
2005年2月头上，洪女士在房产泡沫最高峰接盘了一套闸北区的住宅，107平方米的房子152万元整，上家是一位香港籍的于先生，她首付了30万元，同样，双方约定“15个工作日内办理银行贷款向卖方支付”。
另找接盘
“当时的房子还非常好卖，要看卖家脸色办事。”洪女士回忆说，“故此在中介的怂恿下我把违约金定得很高，达到房款的20%即30万元。因为那时候没有买家反悔的，但卖家反悔不肯卖房的现象却很普遍，约这么高就是让反悔的成本变高，不过，我也被套牢了。”
很快，她遭遇了象上文中的买家一样的噩梦，银行告之她以她的情况无法贷款，这就意味着，到期无法付款的她面临被拗掉30万元的境况。
此时，她想到了一条“苦肉计”。通过朋友介绍，她认识了一位同样对该地区有兴趣的投资客，不过那人的心理价位是132万元，中间有20万元的差距！但是她考虑到大痛不如小痛，毅然同意了将这套房转手给下家，自己贴进去20万，但是依然避免了10万元的损失。
不予转让
当洪女士找到上家于先生并告诉他这个方案时，遭到了一头冷水。
于先生坚决表态，这套房子是卖给洪女士的，只接受她的付款，她如果付不出就要赔偿损失。
洪女士向他解释：我已经付给你30万，到房屋交割那天我朋友和我一起来付款，给你122万，给我10万，你直接把房子交给他，新的产证直接办他的名字，没任何不方便的地方。而我本人实在没有这个支付能力了，如果你执意卖给我，我就算拼拼凑凑买了再转手卖给下家，就要多付很多税费，算下来又是好几万元。
但是，于先生坚决不同意这个办法，并表示宁愿法庭上见。
“其实他的目的很明确，就是想白赚30万元。”洪女士无奈地说。
目前，该纠纷已经进入司法程序，等待法律的判决。
律师点评：
本案例需要明确的一个法律要点就是“合同的权利义务转让”。根据合同法的规定，债务转让应当经过债权人的同意，合同的整体转让包括了合同义务(即债务)的转让，因而应当经过合同对方当事人的同意。
本案中，洪女士与于先生已经建立合同关系，根据合同相对性原则，只有洪女士负有付款义务，于先生有权只接受洪女士的付款，拒绝案外人的付款。此举，等于拒绝了洪女士转让合同的要求。
洪女士的设想如果用于动产(比如一台电视机)买卖，是完全可行的。她有权指定第三人以她的名义付款，有权指定出售方向第三方交货，买卖双方如无相反约定，出售方不得拒绝。房屋买卖能否适用则有待通过司法途径进行明确。
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理财周刊
江南
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