专家炮轰上海楼市 称开发商面临资金链断裂危险 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-09-28 合作：青岛房地产信息网 |
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9月20日，瑞士信贷第一波士顿董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬再次对上海楼市进行了分析，并指出下一阶段上海的楼市调整将会持续，而发展商面临的最大困难很可能是资金链的断裂。
相对于此前他在21世纪博鳌房地产论坛2005届年会上关于上海房价将于10月下跌的言论，此次他又提出了上海房价的“V形缓冲期”。
囚徒困境
“大家知道，过去几个月上海的房地产出现了调整，而且这种调整不仅仅是在上海一个城市，包括在全国各地都有出现。我认为这种调整还会继续下去。”陶冬说。
虽然近期不断有报道指出，(上海)房地产商正面临房价下跌的困境，但是陶冬认为，今年对于开发商而言最大的致命伤不是国家的房地产政策，也不是价格的下跌，而是资金问题。
他说：“相对房地产发展商买地的价格来说，今天跌的这个价格根本就算不上什么，对于发展商来说，最大的致命伤是现金流问题——而从今年4月开始，最大的问题就在于消费者突然就不买房了。”一个重要的数据是：今天的房地产成交量只有4月之前的30%。
“从去年宏观调控之后，银行就不再出售贷款给发展商，(在此情况下)预售房资金回笼对发展商来说是极其重要的，目前这一块却出现了断层。”陶冬不无担忧地说，“我们知道，所有的铁链都是在最薄弱的环节断裂的，发展商们的财力各不相同，但是当最弱的那个发展商开始撑不住的时候，开始跳楼减价的时候，房地产市场就会发生‘囚徒困境’，发展商们会考虑，究竟是抢在别人大降价之前抽身退出市场，还是和大家一起正襟危坐？”
一个可以说明中国宏观调控效应的例子是，在今年上半年的9.5%的GDP增长中，4.8%的增长来自于外贸领域——这是过去四五年中绝无仅有的。贸易盈余产生的一个原因之一，便是机械设备和原材料的进口锐减，由此可以反映出中国房地产业所面临的宏观经济环境。
“如果去中国各地去看看，大家就会发现，中国各地从2003年底至2004年初开始的工业投资已经进入了收尾阶段，……如果我们看地产类投资，可以看到，地产商们正一个个赶在房价下跌以前，赶紧把房子卖掉，而新开盘的项目几乎都见不到。”陶冬说，“中国的投资会出现一个比较大的放缓。”
陶冬预测，在今后几个月内，随着资金流出现一个比较大的压力，当今年的夏季、秋季的销售依然不能激起购房者的热情和积极性的时候，也许下一轮的调整就会开始了。
V形缓冲期
事实上，今年5月3日，美联储就已经把利率提至3%的水平，而上海房地产的确也开始出现了价格危机。如今，在事隔近一年之后，9月21日美联储的第11次加息举措已经使美国联邦利率提升至3.75%，上海的房地产泡沫是否真的会被谢国忠言中不幸破裂？
陶冬用更为委婉的预测代替了泡沫论。他指出，从全球来看，无论是当年东京的调整，还是过去香港的调整，过去150年中，世界上所有的房地产市场的调整几乎都有三个周期：第一个周期的特点是价格微跌，但是成交量消失。因为此时卖楼的人对前景仍然非常乐观，认为自己的价格仍有吸引力，而买的人却认为，我凭什么要买你的楼？经历第一周期之后，房地产市场会进入下一个周期，这第二个周期的特点是价格继续跌，而成交量放大。最后在第三阶段，价格和成交量则均趋稳健——到了这个阶段，该出手的已经出手了，而价格却还没有回升。
“今天上海的房地产大约处于第一期的尾声，今后几个月主要将看发展商的现金流会不会出现一个断裂。”陶冬判断。
“我个人认为，一旦出现二期调整的话，无论是上海地方政府还是中央政府都会采取措施，扭转过去的一些政策。我认为，这种情况下的调整很可能会出现一种V形的放缓。”陶冬说。诚若如此，上海的房地产应该不会出现骤然下跌的情况。
他对此判断的理由是，上海占中国GDP的5.3%，但是一旦上海的房地产出现调整，对中国经济的影响绝不仅仅只是5.3%。无论是钢铁还是原材料，无论是按揭还是保险，无论是消费者信心，还是地方财政，都会受到比较大的影响。显然，这不是中央政府或是上海地方政府愿意看到的。
但是“V”形的走势意味着上海的房地产实际上在调整之后将出现某种程度的反弹。如果要看历史上这几十年的房地产调整的话，V形调整几乎很少出现，因为一般情况下，都会出现第三期的调整。
“我为什么会认为上海会出现一种V形呢，可能大家也在网上看到过，今年8月初我曾经在博鳌论坛上发言，指出一个相当耸人听闻的预测，认为上海的房地产会有一个比较大的调整，这已经被国内外的媒体，包括网络媒体广泛报道。但是我当天晚上就从网上收到五十几封来自海外朋友的电邮，其中有四十多封都对我说，好哇，终于盼到机会买了——这就是为什么我认为会有一个V形的反弹。”陶冬笑着说。
不过，众多的发展商能否等到房地产反弹的那一刻，可能还得因人而异。陶冬认为，目前这种短期的调整肯定会造成一定的波动，而今天发展商和消费者在玩一个游戏，大家在拼一个耐心。“我不敢说购房人一定会赢，但是至少他们的钱是放在银行里的。而发展商却要备受政策和现金流的双重煎熬。”他说。
21世纪经济报道
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