楼市促销八大手法 售楼诱人承诺背后藏玄机1 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-10-09 合作：青岛房地产信息网 |
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时下，各种房展会接踵而至，楼市广告铺天盖地，房产开发商们使出浑身招术纷纷推出各种促销计划，目的就是吸引购房者持币等待的眼球，拨动观望者渐渐麻木的神经，以谋打破市场僵局，提高销售速度。
促销本身无可厚非，但面对开发商们由简单变复杂、由平淡变出奇的促销方式，购房者与半年之前的状况相比，尤其是经历了房屋买卖难与易两重天之后，似乎又重新回到久违的“做皇帝”的感觉。表面上，现在的“万变促销”与上世纪90年代中期似曾相似，但由于市场背景、环境和特点不同，许多方面却有差异，广大购房者应多长个心眼，多留点神。
记者近日走访了沪上专业处理房地产纠纷的律师们，请他们就现在几种常见的促销方式，结合曾经处理过的案例作深入浅出的读解和善意的提醒，为的是引导广大购房者不要被促销所诱，有效规避风险。
促销之一：降低首付
个案操作：某楼盘推出首付10%，在正式签合同之前，先订三方协议，由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20%的款项，再去办七成按揭。
律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，从表面上来看，降低了首付款，可帮助一时手头现金不多，但有买房需要的购房者。当楼市遇到不景气时，大多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲，银行要求购房者有一定自由资金(比如不低于30%)才愿意贷款。降低首付的做法会使银行的风险增加，因此，银行将会对购房者的资信要求比较苛刻，有可能会出现购房者获得的贷款不足，因此，提醒购房者在与开发商签定房屋买卖合同时，应当注明一旦贷款不足的处理方式。另外，购房者与投资公司签定借贷合同、购房者与房产商签定买卖合同，在它们之间的关联性方面以及具体签法上也值得购房者多加注意。
促销之二：返还差价
个案操作：某开发商承诺，在某时段购买某楼盘，以后若楼市价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。
律师提醒：上海市东方正义律师事务所李亚慧律师认为，房产商的这些承诺并不意味着购房者无风险了。在签合同时应从三方面考虑：首先注意是否将“返还差价”等承诺写进了合同，如没有明确约定，应意识到这没有法律效力。一旦发生纠纷，购房者会承担败诉的风险。二是若将承诺写进合同，在以后的操作中仍会存在问题，如差价损失以何标准来确定？同一时期的楼盘会存在不同位置不同价格等方面的区别，其市场价值的定位会随着时间而发生变化，差价损失的计算依据又是什么？三是差价损失的计算期限有无时间限制？若没有，这对开发商的约束力度会大大降低。若有，由于市场千变万化，会产生许多不确定因素，是否会得到法院的支持也是不确定因素。
李律师建议购房者，若签这种合同，除了以上考虑外，在与开发商作明确约定时，还应就返还差价的具体履行标准作详细约定，只有约定得越详细才越具有可操作性。
促销之三：无理由退房
个案操作：某开发商表示，两年内购房者如要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时，购房者的房款还将获得5.8%的年利率。
律师提醒：上海市申房律师事务所孙洪林律师认为，对于购房者来讲，“无理由退房”风险与利益同在。首先，交房与退房时间都是开发商定的，购房者从时间差上丧失了自由。其次，购房者付款多为银行按揭，若还款期间退房，对银行来讲，购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止？相关的税费、保险费的支出如何退还？若退房时，房屋已交付，装修费、契税等费用谁承担？此外退房中，开发商审核或批准在时间上把握的主动权都在开发商，这给“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。而且在退房期间，房市的涨跌、开发商经营状况均影响开发商承兑情况。
上海联业律师事务所王展律师认为，购房要看中品牌开发商，对于项目公司开发的楼盘，要谨慎看待这种承诺。若签这样的合同，他建议购房人的房款支付后专门汇入开发商在银行单独设立的账户，该资金专门用于担保两年后退房时房款和利息的支付。而在两年内，开发商无权动用这笔资金，并且，开发商还应向该账户事先存入相应房款的利息。另外在退房程序上，开发商应在约定的期限内退还房款及利息。
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房地产时报
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