评论：固定利率房贷是麻杆打狼 别太认真了 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-10-26 合作：青岛房地产信息网 |
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俗话说，麻杆打狼两头害怕。
对于各界热盼的固定利率房贷，其实施的结果可能并不会很理想。尽管固定利率房贷会减少消费者的部分利率浮动风险，但其实从消费者和银行两个方面来看，不确定性的东西还很多。
银行和消费者是一对买卖关系，自然是买的没有卖的精。银行不会干赔本的买卖，消费者也不会吃到天上掉下来的馅饼。
有评论认为，固定利率房贷可以把利率浮动的风险转移到银行身上。这话只说对了一半。没错，消费者是享受了固定利率带来的稳定还款，但在利率上则很难得到公道的价格。
从银行角度看，推出固定利率房贷，就意味着自己承担利率变化的风险，但银行怎么也不会自己完全承担风险，金融企业毕竟做的就是风险的买卖。
银行自有银行的办法
办法之一就是对固定利率房贷的基准利率进行风险加价，将利率变化的一部分风险转移给消费者，这就意味着固定利率房贷的价格水平要高于浮动利率贷款。当然，银行的难题是如何把握风险溢价的尺度，如果定价过高，消费者就不买账，如果定价过低，则有可能带来利差损失。
银行的另一个办法是把利率风险转移到金融市场。也就是通过所谓的资产证券化，把利率风险打包成证券产品，在资本市场上销售。还有就是进行掉期业务，对不同期限和利率的业务进行风险对冲。
不管使用什么方法，银行都要转移自己的风险。而其中一个最务实的办法就是将固定利率房贷短期化，也就是推出所谓5年期的固定利率。由于消费者的贷款大多是20年期的，因而，将固定利率房贷的期限缩短，则可以有效地规避长期利率变化的风险。
除了利率风险，银行还要面对另外一个风险，即消费者提前还款的风险。如果在到期前央行降息，消费者认为固定利率贷款吃了亏，就会要求提前还款。但由于银行对利率风险的定价是按5年时间分摊的，则客户的提前还款自然会给银行带来损失。银行怎么办？罚呗。向违约者收罚金，是银行弥补亏损的惟一好办法了。
银行不容易，消费者也不容易
消费者选择固定利率贷款，图的是一个稳定，不用担心利率每年都摸不准，而时刻都得多预备些银子。但固定利率也有窝心的事，一个是价格会高些，保险的事都得付出保险费。一个是利率走跌了怎么办，岂不是高价买了空气。尽管消费者可以违约提前还款，但真能掏出大捆钞票的人也还是少数，否则干吗要按揭啊。
当然，从长期角度看，消费者还是不塌实。5年期是固定利率了，但20年、30年哪，还不是一样的浮动着，还不是一样担心着。原来只担心利率涨了怎么办，现在还得琢磨着利率跌了怎么办。银行可以“掉期”，消费者只能掉肉。
难啊。
因为银行手潮，所以其没有能力推出10年、20年期的固定利率贷款，那要要求很高的精算水平，也需要很高的资产管理水平。
银行不是高家庄，没有那么高，所以固定利率贷款还只是一个短期固定，长期浮动的产品，好卖不好卖还得经过市场的检验。
但无论如何，这都是一个麻杆打狼两头害怕的买卖。
别太认真了。
中华工商时报 刘杉
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