青岛房地产市场的调控杠杆—浮山新区决战2006 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-11-23 合作：青岛房地产信息网 |
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南依沿海高档住宅区，北接北部中低端市场，浮山新区处于整体市场的枢纽位置。该区域内大盘云集，项目总体量十分惊人，故有地产人将其称为“青岛房地产市场的调控杠杆”。
说它是“2005年度热点片区”并不过分，毕竟，浮山新区的崛起是业界无法回避的话题。而作为青岛地产缩影的它，下一步能否走好，各界都在关注。这正是浮山新区成为系列新闻报道《2005青岛地产年终报告》首篇的原因所在。
风向标背后的思考
在风雨变幻的2005青岛楼市里，浮山新区是一道独特而靓丽的风景线。在政策调整、市场反应等尚未明朗的情况下，它在2006年房地产市场上能否一路走好，值得我们每个关心青岛地产发展的人深思。
浮山新区在2005年青岛楼市的分量是有目共睹的，但背后的问题却让我们不得不担心，这主要来自三个方面：
首先，二手房市场停滞不前。一家二手房中介爆料说，浮山新区的二手房交易量在6月份基本为零，而在此后的三个月虽然都有增长，但9月份的交易量相比去年同期下降了50％－60％左右，10月的交易量尚不如9月份，进入11月来，市场逐渐转入淡季，业绩更不理想。有中介商表示，青岛房地产市场如果要发生变化的话，浮山新区会是一个很重要的风向标，它也许会有牵一发而动全身的影响力。
其次，浮山新区板块市场价格已处于相对高位，继续攀升空间已比较有限，市场投放却刚刚起步。在市场刚刚启动时就将价格拉至高位，必将给未来操作带来困难与风险。
再次，庞大的市场供应量。片区楼盘众多且可开发量大，目前在售的有湖光山色二期及四季景园一期尾盘，鲁信长春花园、海尔·东城国际、海信·静湖琅园、阳光山色等项目的销售工作尚处于起步阶段，另有又一居、四季景园二期、曙光山色等一批项目尚未正式投放。预计2006年浮山新区，片区内将有250余万平方米的市场供应量，可能将引起区域市场供过于求，对现有市场框架形成巨大冲击。
另外该片区内各开发商多出于各自利益，忽视了市场操作的整体协作。在市场前景微妙的情况下，如操作不当，便有可能陷入困境。一旦此片区销售受挫，将对全市房地产市场形成“价格狙击”。
浮山新区的“短板”
浮山新区在2005年青岛楼市的火爆，并不说明它已经得到市场认可，至少目前还没有人敢说对其做出正确判断，毕竟一切都还要交给时间去检验。经过调查分析，浮山新区的市场弱点主要为以下几个方面：
首先，同质化严重。目前来看，片区内产品同质化现象相对严重，两年前湖光山色开创的“湖居”主题，被其它楼盘广泛采用。楼盘营销亮点的雷同必然导致竞争的“撞车”，由此在客户资源方面的争夺将是激烈的。而这背后折射出的是该片区楼盘开发思路的“短视”与营销创新的动力不足。
放眼目前在售、预售项目，虽然各具规模，但尚没有可作为片区标志性的差异性产品出现，这必将导致残酷的竞争。在产品未形成差异化、市场面临高价位放量的情况下，未来一年中，各项目的营销推广策略将十分关键。浮山新区楼盘定位缺乏梯次，在2006年楼市将真正展开交锋。
其次，配套不足。近年来浮山新区发展较快，房地产项目相继破土，居住人口越来越多，但商业、交通、教育、医疗等配套一直相对落后。易初莲花超市、富亿假日广场等大型商业已经落地，但要形成气候尚待时日。
再次，开发企业各筑“围城”。10余个楼盘鳞次栉比地挤在12平方公里的土地上，如果配套跟不上势必导致持续生活能力的不足。在这方面，“华南板块”已经给市场提供了惨痛的教训，浮山新区怎能重蹈覆辙？
每个楼盘都建“小配套”，而大型的市政设施，单个发展商又不能独力承建。于是，有的配套要么不建，要么都建，重复建设造成巨大浪费。楼盘扎堆将使得许多楼盘设施得不到充分利用，而发展商之间如果继续各自为政，既造成了配套资源的浪费，又势必导致竞争的惨烈。
破题之道
其实，城区真正的内涵就是社区，要与周围的环境结合起来，提倡一种开放、休闲的生活方式，成熟的社区应当具备人气和亲和力，符合现代人的城市需求，这样才能把社区的精髓体现出来。
城市规划为地产注入活力。现在关于浮山新区的规划审批里面，硬性配套不是很多，但浮山新区是一个大的社区概念，这里到底需要什么样的配套？如何才能朝成熟社区的方向发展？有业内人士认为，只有政府部门和开发商结合起来，才能合力形成一个比较完善的社区。比如说小区的文化品位、居民的生活条件能否进一步提高？现在小区都是自身配套，要形成大社区就要各小区之间的相互协调和融合。大配套、小配套都能实现资源共享才能形成一个精品、完善的社区。这是需要政府和开发商共同分担的，是社会各界共同的责任。
区别市场定位，做差异化产品。作为房地产开发商，最担心的当然是销售。楼盘地段、小区环境、户型设计、企业理念、品牌效应、广告宣传等等，都是影响售房的因素。在产品同质化日益明显的今天，一个楼盘项目若想在竞争中取得优势，除了地段、环境、实力等因素外，重要的是要有特色，形成自身楼盘的个性，以提高竞争力优势。
楼市竞争归根结底是争夺消费者的竞争，个性楼盘是产品同质化时代企业创新能力的一种体现，是产品同质化时期一股最强的竞争力。个性化是建立品牌形象的最高境界，这种个性的形式不会一夜之间在公众头脑中生根，它需要卓越的创造力和刻苦的工作，落到实处：小区布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位、私家花园，楼间距离是否够大，是否影响采光等，在为客户提供平面布局、各功能间的区别、家具配置设计等方便与服务的同时，在产品研发、服务展示、配套设施、户型设计、社区文化等多方面都应该具备这种个性竞争力，以满足大众消费群体和目标消费者。
围城下的“连横”之路。浮山新区是城市腹地的一块黄金宝地，如果把它当作一个新城，就需要开发商联合起来，在做项目的同时考虑城市建设尺度，包括整个城市基础配套、文化设施、商业设施的档次问题。
开发商在建造小区的时候，应避免把单体社区建成“围城”。各自为政必然带来资源的浪费和势单力薄的困惑。涉足此地的开发企业能否联合起来，整体推介浮山新区，真正提升区域居住水平，并在商业、医疗、教育、体育等方面配合政府做一些研讨，积极推动城市发展将是关键。
基于历史和未来发展的方向，将逐渐成为住宅类型综合的区域，形成旧低新高的产品格局；随着项目交付并入住，该区域将演变为小城市规模的纯正居住区，成为知识型和精英型人士聚居区。
市场存在缺位就意味着风险。对浮山新区的情况不能过于乐观。鉴于浮山新区在青岛楼市的影响力，我们更应该给予其足够的关注和重视，因为它们极有可能上演“成王败寇”的戏码。
也正因为如此，我们所能做的，不是急于给出判断和结论，而是真正从项目出发，分析、探究、思考、推断———也许最终仍然没有结论，但必定能够得出对项目本身，乃至整个房地产市场都不无裨益的观点。
摘自《青岛日报》
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