团购锋刃浴血地产楼市 市场已经进入关键时刻 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-11-29 合作：青岛房地产信息网 |
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10月中旬，南京房地产信息网竖起团购大旗，一时间响应者云集，六七百人报名参加。但是，出乎大多数人的意料，团购意向中的多数楼盘明确表示不欢迎团购。
团购的组织者卢顺祥甚至“愤怒”了。在他看来，开发商尤其是品牌开发商手握暴利，却不肯在时势危急之时让利于消费者。“团购对于开发商来说，是一道选择题。”东方投资的姚宁屏分析说，“没有哪家楼盘不希望大批人过来买他房子的，开发商考虑的永远是，拒绝团购或者接受团购，哪一种赚得更多。”
团购的硬伤
团购作为营销手段之一，南京的房地产市场对之并不陌生。房产新政出台之后的下半年，南京的部分开发商更是将团购发挥得淋漓尽致。8月初，城南板块某楼盘推出三人团购优惠活动，随后河西板块楼盘推出二人团购优惠，将团购门槛降到最低。在市场压力之下，团购几乎成为掩盖降价的最佳手段之一。
在600人的团购队伍面前，没有哪家楼盘不会心痒痒。但是，开发商们比任何人都清楚，团购是一把锋利的双刃剑，并且每家楼盘有各自的利弊。
团购的弊端之一是对楼盘价格体系的破坏。记者在采访接受团购的数家楼盘时，楼盘负责人皆表示不愿意多谈。对于这些楼盘来说，悄无声息地进行团购，是一件安逸的事情。如果弄出声响，泄露了团购的价格，那么楼盘销售前期的业主多半会寻上门来讨要说法，而此后的销售，如何定价也非常麻烦。
团购对价格的冲击还只是一方面，团购中形成的业主力量还将继续在房屋的交付、装潢、物业等诸多环节发生作用。有开发商向记者坦言，业主力量的团结强大对于他们开发商来说，是一件相当麻烦的事情。现在的房地产市场，开发商无疑处于强势地位，而团购却存在改变开发商地位的可能。业主通过团购形成强势，这是开发商不愿意看到的。
团购的另一大弊端是，团购带来的明显收益，有可能促使消费者自发进入观望期，延长楼盘的销售周期。消费者团购的最大目的便是取得价格上的优惠，当上规模的团购成功之后，其带来的示范效益必将促使更多的消费者加入团购。这样一来，市场进入自发“蓄水”状态，开发商的价格不但被压低，而且销售周期也在团购的组织等待中被拉长。这一点，是开发商最为担心的。
业内人士认为，团购的硬伤太多，尤其是对品牌开发商来说，代价太大。非到逼不得已的时候，品牌开发商是不会接受团购的。
开发商的选择
“我愿意接受团购。”左邻右里的当家人张国安很爽快地说，“不过在具体操作上就要根据情况来定了。”
紫鑫中华广场销售总监黄真敏表示，团购是营销方式的一种，只要操作适当并无不可。每个楼盘的具体情况不同，接受或者拒绝团购不能一概而论。拿左邻右里来说，该盘销售情况颇佳，剩余房源不多，对于进入尾房销售时期的他们来说，团购“硬伤”并无大碍。
“有开发商主动跟我接触，降价幅度也挺大的。”卢顺祥说，江宁江北某些楼盘甚至向他开出优惠20%的条件。这一批楼盘已经临近生死边缘，团购抛售，拍拍屁股走人是他们唯一的打算。
在市场的另一方面，部分开发商又不屑于团购。金马郦城销售副总监阚霖向记者表示，他们销售进展顺利，目前手上只有100多套，同时三期销售还没有开始。在目前这个市场低谷时期，他们没有必要降低利润跟进，因此他们不需要团购。
“开发商远远没到山穷水尽的时候。”在谈到南京部分开发商的窘迫时，苏恳广告有限公司总经理经纶哈哈大笑。他认为房地产市场中的部分利空被舆论媒体放大，市场的实际发展状况并非如此。“开发商有两条生命线，一是销售二是资本，两者互为左右手，其间可以腾挪的空间大了。”
张国安分析认为，就普遍意义上来讲，在年底这道坎前，支撑不住的自然割肉放血；拒绝团购的一方面有足够的资本支撑，另一方面对后市的判断也肯定有他们的看法，特别是2006年中国宏观经济存在通缩危险，在经济发展趋缓的情况下，房地产等行业的宏观调控必将有所放松，同时随着市场观望气氛的消散，2006年的房地产市场被部分人看好。
“团购并没有制造需求。这一点非常重要。”姚宁屏说，团购只不过把潜在的需求明朗化了，这些真实需求的存在，才是品牌楼盘拒绝团购的真正支撑。在开发商权衡选择的背后，已经可以比较清楚地看出他们对后市的判断。
消费者的选择
买房的机会来了吗？
开发商竞相调整价格、年底销售淡季不淡、开发商以房抵债……市场中的种种迹象表明，半年多的观望之后，市场已经进入关键时刻，该不该买房的问题一天一天逼近，买还是不买？
“房价不会降了吧。”南京我爱我家房屋租赁置换有限公司市场部经理舒莉莉，近日成为团购的一员。她的看法是，河西板块的楼盘经过前段时间的价格调整，加上目前年底回款的压力，应该进入一个相对的低谷了。“我上国土局的网站查过，河西几家楼盘的楼面价格，4000元应该是河西奥体楼盘的极限了。”舒莉莉希望能借团购的力量，把目前奥体一些楼盘的价格再往下压一压，乘此机会买进一套。
作为精熟二手房市场的业内人士，舒莉莉的态度也许有一定的代表性。南京网上研究机构副主任李智此前接受记者采访时表示，从下半年的销售数量来看，观望气氛在趋淡，跃跃欲试的人数在增多。从卢顺祥组织团购的过程中也可以看出，团购大旗一竖立，响应者云集。
在观望动摇之后，消费者在房地产板块的看法上也有改变。在这次团购中，由团购成员投票选出的意向楼盘，排名前五的五家楼盘中，河西楼盘就占据了四席。在此前的舆论中，河西奥体板块被业内业外一致认为是房价泡沫最为严重的板块。“大家中意河西，出乎意料。”卢顺祥说。
“没有哪一个人能看清接下来的市场。”多位业内人士向记者表示，在目前这样一个市场变化关键时刻，市场具体如何发展实在难以预料。有业内人士这样形容今年下半年的房地产市场局面：起先是消费者不动，开发商乱动（竞相调整价格）；然后是消费者稍稍松动，开发商不动；现在，消费者和开发商谁也不知道该不该动了。
江苏商报
朱福林
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