青岛市房屋销售价格涨幅居高不下的成因分析 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-12-07 合作：青岛房地产信息网 |
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今年以来，国家和地方出台了一系列稳定房价的调控措施，对房地产市场产生了较大影响。进入九月份，房地产销售市场继续回暖，房屋销售量较前三个月明显增多。受去年四季度我市房屋销售价格上涨迅猛的惯性作用，今年以来我市市内七区房价继续上升，与去年同期比，９月份房屋销售价格上升11.0%，涨幅仍较高；与８月份相比上升2.4%，价格涨势较前三个月有所加剧。1—9月份累计，房屋销售价格比去年同期上升11.7%。
据国家统计局公布的资料显示，９月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比平均上涨5.5%，环比上涨0.6%。房价涨幅继续放缓，有１5个城市房屋销售价格环比有所降低，同比涨幅超过10%的只有呼和浩特和青岛2个城市，其涨幅分别是：呼和浩特14.6%，青岛11.0%。我市房价涨幅在全国70个大中城市中位居第二位，高于全国同比平均涨幅5.5个百分点，环比也高出1.8个百分点。
从深圳、厦门、宁波、青岛、大连五个计划单列市的统计情况看，9月份房屋销售价格较去年同期分别上升6.7%、5.9%、3.5%、11.0%、7.5%；其中，新建商品住房价格涨幅比去年同期分别上升5.8%、7.5%、2.2%、11.7%、8.0%；我市房价涨幅在五个计划单列市中位居第一，但平均价格略低于南部城市。
上半年，国家和地方出台了一系列调控措施，对房地产市场产生较大作用，大大遏制了炒房行为。受居民持币观望的影响，房屋销售一度清冷，房价上涨也趋附于理性。进入9月份，由于我市房价涨幅一直居高不下，加上需求影响，市民持币观望心态被摇动，政策影响力开始减弱。房屋销售量较房产调控措施出台后的三个月明显增加，房屋销售市场开始转暖。从房产交易中心统计情况看，9月份商品房销售和二手房交易分别为1076套和1650套，较8月份分别上升33.5%和上升26.83%。房地产市场销售的回暖势头，对降低我市较高的房价涨幅将产生一定压力。调研分析显示，造成我市房价居高不下的原因主要在于：
1、土地价格的不断攀高拉动房价居高不下。
近几年来，随着我市市区土地的不断开发利用，可开发利用的土地日渐减少。特别是2001年我市土地交易进入拍卖程序后，土地交易价格完全受市场供求关系左右，加之受国家政策调控，收缩土地供给和清理整顿土地市场以及拆迁费用加大的影响，土地拍卖价格不断攀高。如位于奥帆赛场开发用地挂牌价格高达9360元/平方米；香港中路8号拍卖的楼面地价已突破10000元/平方米；银川西路西端A地块楼面地价的起拍价为3100元/平方米，最后成交价高达5120元/平方米，高出起拍价65.2%；而位于李村夏庄路地块楼面地价的起拍价为950元/平方米，最后成交价高达2510元/平方米，高于起拍价1.62倍。土地成交价格的不断攀高，从很大程度上刺激了房地产开发商和购房者的神经，激发了开发商的积极性，摇动了购房者的心理预期，从而拉动了房屋价格的居高不下。
2、城区南北地区两端房价上涨较大，带动我市房价涨幅较高。
由于我市地理条件的限制和城区布局的历史延革，南北城区发展很不平衡，从而造成房价差距较大。
（1）位于一级地段的南部区域的市南、崂山两区，位置临海和环境较好，可开发用地不断减少，土地价格和拆迁成本大幅上升，同时新建楼盘大多为精品楼盘，房价涨幅较大。从9月份部分楼盘的销售情况看，位于山东路的江山帝景小区平均价格为10700元/平方米，同比上升28.9%；位于高科园近期销售量较大的世纪花园小区，其平均售价为7674.89元/平方米，同比上升18.1%；位于澳门路的燕岛公寓平均价格为14106元/平方米，同比上升17.5%。使9月份一级地段商品住宅平均价格达8946.9元/㎡，比去年同期上升17.9%。
（2）位于市区北部的5级地段的李沧区，近年来开发的大部分是经济适用住房，今年我市开始进行经济适用住房摇号销售，严控销售对象，使外来人口和不具备购买条件的购房者只能购买普通住宅，然而这一区域的新建普通住宅开发较少，不能满足较大的购房需求，使部分销售的楼盘平均价格已高达5300元/㎡，同比上升16.7%。从而拉动该区域普通住宅价格较去年同期上升13.6%，价格涨幅仍较大。从部分楼盘销售情况看，占销售总套数的38%房屋被外来人口购买，是造成为一区域房屋需求旺势加剧的主要因素之一。
（3）位于北端的城阳城区，外资企业较为集中，近年来区政府加大村庄改造的力度，使该区域的经济环境和居住环境都得到很大的改善，房价也开始上涨，有的楼盘价格与四方、李沧两区不相上下，据统计，9月份城阳区房屋销售面积为49.67万平方米，比去年同期比上升228.9%，城阳城区普通商品住宅平均价格为4044.2元/㎡，较去年同期上升17.6%。
9月份，南北区域的房屋销售量占我市市内七区总销售量的68.2%，区域性房价涨幅较高，是拉动我市房屋销量价格涨幅居高不下的主要原因。
3、二手房市场需求旺盛使房价居高不下。
近年来,我市为稳定房价而加大土地的供应力度，并采取有效措施扩大房地产的开发，但仍不能满足市场需求。促使近年来我市房价上涨迅猛的另一个原因是，大部分新建商品房的套型面积较大，使房屋的总价值超出部分中低收入家庭负担能力。因此，面积相对较小以及总价值较低的二手房，则成为部分市民的首选。受供求关系的影响，二手房价格涨幅较大，部分环境和配套较好的二手房，价格甚至超过商品房平均售价。进入9月份，持续上涨的地价和房价涨势有所加剧，进一步打破了部分房屋需求者等待降低的心理，使二手房交易明显增加。据市房地产交易中心统计，9月份二手房市场交易1650套，比8月份增加26.8%，从而使二手房的价格较去年同期上升10.6%；与上月比上涨3.7%。二手房市场交易的整体回升，必然拉动商品房价格的上涨。
青岛市统计局 拟稿人：高义茂
核稿人：赵素欣
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