月收入两成半供房 留4个月生活费备用(组图) |
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| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-12-09 合作：青岛房地产信息网 | |
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年底工薪阶层应如何挑选小户型和预估它的未来升值潜力呢？对于单身贵族或准备结婚的人来说，在没有丰厚积蓄的情况下，买房首付多少钱才合适？本期房产周刊特为读者请来了置业专家-北京市裕发东瑞房地产开发有限公司策划部经理焦杰先生、理财专家———北京安惠保险代理有限公司的总经理滕旭先生，为您“置业小户型”支招儿。 投资回报详细计算表 问题一：小户型都是精品房吗 选小户型别盲目跟风 焦杰先生认为，由于小户型市场的持续紧俏，能买到小户型产品成为不少购房者的理想，但不应盲目地跟风小户型。由于小户型对于开发商是最不愁卖的部分，开发规划上不会花太多精力去合理布局，卖得好不一定住得好的现象较为普遍。因此，购房者要擦亮慧眼，淘出属于自己的小天地。 问题二：纯自住的购房人应关注什么 居住首选采光舒适度 居住舒适度是这类购房者首先应考虑的问题，应考虑房间的采光与通透，最大限度地发挥有效空间的使用率。 由于大部分人都把小户型作为第一居所，因此选购时要注意选交通便捷、商业以及休闲配套设施齐全的地方，这样才经济实用。另外，房屋总价不要过高，以免产生过大的经济压力。 问题三：购房后再出租的投资者应关注什么 出租考虑域内租金水平 如果您买房是为了投资，则要了解所购房区域内的租金水平。在看到目前市场状况的同时，还必须了解房屋潜在的供应量，了解房屋出租市场的竞争状况。 下面用一个总房价40万元、面积50平方米的住宅15年还贷，月租金3000元为例做个投资回报的计算公式来说明。 对话滕旭 问题一：首付多少合适 确定首付参照两个数字 滕旭先生认为，从个人或家庭理财的角度看，一个人每月偿还的贷款总额在当月个人实际收入总额的25%以内一般不会影响正常的生活。个人日常现金储备在4个月日常开支左右比较合适。从以上数据出发，就可以简单计算适合你的首付款金额。 举例：梅小姐和她的男朋友每人每月税后收入5000元，两人一共每月实际收入10000元，每月日常支出共5000元，两人现有银行活期存款10万元，现在他们想买一套房子准备结婚,总价在多少比较适合他们的经济能力呢？ 两人每月还款额在2500元（10000X25%=2500元）左右比较合适。 首先，10万元不能全部用来作买房的首付款，要留出一部分装修费用和物业费（假设梅小姐留出3万元，也可根据自己的实际情况多留或少留。）这样银行存款还剩7万元。其次，应留出4个月的生活费作为备用金(指现金储备)，即（5000元X4个月=20000元。）其余的银行存款50000元（即10万元-3万元-2万元）则可以作为首付款用于购买个人住房。 假设梅小姐决定将银行存款5万元作为买房首付款，按北京市住房公积金贷款总额最高为40万元计算，她适宜购买总价在45万元左右的住房（5万首付+40万公积金贷款）。假设梅小姐贷款20年，按自由还款方式计算，每月最低还款1990元，最后期本金20万元。梅小姐一家可根据自己在还款期内的实际收入,在每月不低于1990元的情况下偿还贷款。 但是，建议梅小姐如果没有其他收益更高的投资渠道，还是尽量每月多还一些贷款。毕竟公积金贷款4.41%的年利率比银行存款利率还是高很多。 如果梅小姐一家还想购买总价更高一点的房子，那就得再申请一部分商业贷款了。目前商业贷款首付款比例最低为20%，所以如果梅小姐一家想买更好的房子，就只有通过向亲朋再借一部分钱作为首付款了。 问题二：提前还贷合算吗 不做投资可提前还贷 是否有必要提前偿还贷款，取决于这部分钱是否有好的投资渠道，可以获得比贷款利率更高的回报。 如果你的钱只是存在银行中，而没作其他投资的话，还是提前还贷比较合算。因为目前银行定期存款利率不高，还要交利息税，与公积金贷款4.41%的年利率和商业银行贷款6.12%的年利率相比，实在差异太大。 特别提醒一 莫忘留物业费装修费 在确定首付款金额时，不要忘了留出装修费和交纳供暖费、物业费等费用的钱。这部分预留款可根据购房面积的大小及交费标准的不同具体定。 特别提醒二 敲定月供看平均收入 如果你的收入有较大波动性，切不可用收入水平高时的标准来确定长期的还款额度，以防出现当收入水平下降时，无法偿还贷款或勉强偿还使生活水平急剧下降的现象。应基本上按自己在整个还款期内的平均收入水平，确定每月的还款额度。 况且，个人贷款逾期罚息利率也有所调整，目前是公积金贷款合同载明的贷款利率水平上再加收50％，即对于5年期以上的公积金贷款，逾期罚息为年利率6.615%。在这种情况下，即使过了一段时间勉强能把钱还上，也付出了比正常贷款利率多一半的代价。 特别提醒三 公积金贷款“占便宜” 目前，北京住房公积金管理中心实行的是从今年3月17日起调整后的个人住房担保委托贷款利率，贷款期限1-5年（含5年），贷款年利率为3.96%；贷款期限6-30年（含30年），贷款年利率为4.41%。 商业银行个人住房贷款期限在5年以上的年利率为6.12%；贷款期限在3-5年（含5年）的年利率为5.85%。 公积金贷款明显比商业银行贷款更合算一些。所以，如果你或你的家人已经建立了公积金，就应该尽量申请公积金贷款，而不是商业贷款。 特别提醒四 公积金存款要定期取 如果你的公积金账户中已经积累了相当一笔钱，应该将它取出偿还公积金贷款更为合算。按照北京住房公积金管理中心规定，住房公积金一年只可以提取一次。如果可能的话，你应该每隔几年就提取一次还贷，而不要在账户中沉淀过多的资金，使自己遭受利息损失。 选购小户型顺口溜 买房看“五证” 销售地块要看清 首次置业买小型 首付月供压力轻 看准交通和配套 买房好用最重要 厨卫最好独立设 静动干湿分得清 小户投资是首选 投资回报要算明 首付多，贷期短 银行息低月供少 出租房租有依照 周边租赁扫一扫 无论自住和投资 区域发展要记牢 ■名词解释 自由还款/ 自由还款是指申请人可以自主决定每月还多少钱，只要提前给银行打个电话，就可以变更还款数额，但不能低于最低还款额度。这种还款方式是最好的一种，贷款人完全可以根据自己的收入随时增加或减少还款额，只要不低于最低还款额就行。 |
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