开发商自身原因致空置率过高 触痛商业地产软肋 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-12-12 合作：青岛房地产信息网 |
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商业的发展规模必须以市场可支撑规模为标准进行判断决策；开发商忽视商家需求，造成无效供应导致空置；城市化扩张带来的新区商业空置问题，部分伴随市场成熟会逐渐解决，但是规模失当、规划严重有问题的空置商业地产，可能会长期空置。
空置率触痛商业地产软肋
商业地产的开发热度正在升温的时候，销售情况成为衡量商业地产市场状况又一大标准，从代理行提供的资料分析，北京商业地产项目的销售情况并不像人们想象中的那样好。
据成业行提供的资料显示，从商业现房销售来看，2005年上半年同比保持了较快增长，但1－9月情况逆转直下，销售同比下降19.9％，而竣工面积同比却保持高速增长。从商业用房预售来看，在供给大幅增加的同时，预售成交面积同比大幅下降。1－9月批准预售面积154.1万平方米，同比增长19.2%，但实际成交情况甚不理想，仅成交37.1万平方米，同比下降25.4%。预售成交占批准预售面积比例由2004年的33.8％降到2005年1－6月的31.6％基础上，进一步下降到2005年1－9月的24.1％。成交价格基本稳定。2005年1－9月商业用期房买卖价格为15604元/平方米，同比上涨2683元/平方米，涨幅为20.8%，但仅比1－6月增加296元/平方米。
然而空置率问题却让商业地产的健康发展蒙上了一层阴影，据赛睿顾问提供的资料显示，2005年1-9月，商业营业用房空置面积为40.4万平方米，涨幅为1.5倍，占商品房空置面积的10.7％。商业用期房预售成交面积占当期批准预售面积的24.1%，比上年同期低14.4个百分点。由此可以看出，预售成交面积同比下降四分之一，而空置面积同比增长1.5倍，同2004年的预售成交增长近一倍的形势形成显明对比。如此之高的空置率同2004年的预售成交增长近一倍的形势形成了强烈的反差。究竟是什么原因导致北京商业地产的空置率如此之高呢？
开发商自身原因导致空置率过高
空置率过高的原因是多方面的，但主要还是来自开发商本身的原因。
据赛睿顾问研究部分析得出，原有的“商业就追求规模效应，似乎越大越好”的错误观念对开发商产生致命误导，这类项目将面临相当长时间市场的洗礼，而且其中规模过大的项目可能永无翻身之日。商业的发展规模必须以市场可支撑规模为标准进行判断决策；开发商忽视商家需求，造成无效供应导致空置；城市化扩张带来的新区商业空置问题，部分伴随市场成熟会逐渐解决，但是规模失当、规划严重有问题的空置商业地产，可能会长期空置。
五合国际中国经理刘力表示，开发商在进行商业定位时专业知识不足，缺乏对商业经营的换位思考，缺乏对商业地产运作动态的、定量的分析，无法保证商业的投资与经营共赢。另外，开发商自我中心的产品策划与定位，导致了商业项目服务区域重叠、同质化竞争严重的现象。
未来形势依然看好
但据权威部门调查，北京人均商业面积仅为0.78平米，而上海、大连等城市的人均商业面积相继超过了1平方米，国外发达国家的平均水平却早已达到1.5－1.8平方米。根据商务部对北京商业发展的规划，到2005年人均商业面积达到0.9平方米，到2010年人均商业面积达到1.0平方米，这就意味着在以后的几年中，北京市商业面积每年将以平均新增50－60万平方米的速度增长。因此，北京的商业需求并未满足，未来形式依然看好，目前空置率过高只是存在较大的结构性和波动性问题、存在定位失误和区域发展失衡的问题，从而导致有效需求不足，无效供给过多。
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