经济适用房：“居者有其屋”理想的现实困境3 |
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经济适用房“存废之争”
《安家》见习记者 张雅君/文
1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，由此拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。此时正值中央政府正式宣布取消福利分房，开始全面推行个人购房，所以1998年可以说是北京房地产行业市场化的开始年。回顾七年来的发展，北京的经济适用房自从其诞生之日起，就伴随着诸多非议，地产商指责其破坏了市场规则，中低收入者则抱怨买不到经济适用房，而政府则也有自己的苦衷：监管如此庞大的经济适用房购买群体，实在勉为其难。那么，经济适用房最终的出路又会如何呢？
质疑——经济适用房“问题”重重
以2005年夏季北京天通苑、三环新城放号的壮观场面和引发的种种问题为导火索，经济适用房再次成为舆论的焦点。经济适用房在产生之初就不断招徕了人们的目光，以前人们更多的关注经济适用房的公平分配问题。像“230平方米的豪华经济适用房”、“开着宝马住经济适用房”等诸多不合理现象，反映出的是在经济适用房分配的过程当中出现的问题，归根到底就是开发给低收入人群的经济适用房然并没有落到低收入人群手中，反而成了一些人投资的工具。然而此次与以往不同，问题的焦点转到了对经济适用房存在的必然性讨论。这使得人们对经济适用房政策的未来产生了极大疑问。
显然政府也看到了经济适用房存在的诸多问题，也采取了很多措施来保障经济适用房能够真正为中低收入人群购买。例如加大了购买经济适用房的资格审查、限制经济适用房的单套面积最大不得超过117平米、经济适用房总价不超过32万元、限制购买经济适用房后的销售期限已限制炒作等举措，都是为了使经济适用房能够真正为中低收入人群服务，保证一部分人中低收入人群能够买到自己的房子。
据了解，北京建委为了保证经济适用房“住房保障体系”的重要功能，北京的相关政策存在修改的可能性。一位主管官员曾表示，经济适用房“定向销售”的方案正在讨论中，最终形成政策的可能性较大。在这个方案中，拆迁户将享有在特定经济适用房项目中的优先购买权。同时对于天通苑产生的问题，政府将采用“倒清算”彻查经济适用房违规购买的问题。“清算”违规购买经济适用房，以及进行豪华装修后出租出售获取利益的行为。
取消——经济适用房症结难改
目前有为数不少的专家和房地产商主张取消经济适用房政策，其中专家们从经济、政治、社会学等多个角度对经济适用房政策及在开发中产生的问题作出总结，要求政府取消经济适用房政策。
除了监管力度不够、经济适用房炒作和开发户型不合理等表面问题，目前经济适用房存在的最主要问题是分配不公平，在住房困难户当中真正需要帮助的是那些低收入家庭。可是众所周知，经济适用房的服务对象中并不包括低收入家庭。买套经济适用房至少需要几十万元，拿得出首期并且能够通过银行审查得到房贷的人肯定不属于低收入家庭。民众的反映以及新闻媒体的采访都证实，在北京市各个经济适用房小区中基本上找不到低收入家庭的踪影。“经济适用房在支撑着大多数住房困难户”的说法缺乏事实支持。
北京师范大学管理学院教授董藩认为，对于经济适用房，政府每年的投入都不小，包括供给廉价的土地、减免开发商的各项税收等，如果把这些资金合起来，由“补砖头”变为“补人头”，应该会取得更好的效果。
“现在是补砖头，政府来替中低收入者盖房子，然后还要监管、识别哪些人是真正的中低收入者，这自然存在着难度。而且在监管的过程中很容易就会产生权力寻租的问题，这也就是目前豪华经济适用房频繁出现的原因。”董藩说，“如果把政府为建经济适用房的钱拿来直接对中低收入者进行货币补偿，就会增加这些人的购买力，同时解决目前经济适用房的供求失调，以及在监管过程中的权力寻租问题。”
与董藩一样，全国工商联住宅产业商会秘书长聂梅生也是经济适用房货币化观点的支持者。她告诉记者，按照目前北京市设定的家庭年收入６万元以下的标准，北京几乎有８５％的人都具购买经济适用房的资格。“这样就造成了这８５％中相对富有的人去购买了经济适用房，而真正的低收入者，不仅买不到经济适用房，甚至还存在买不起经济适用房的问题。这样就完全背离了经济适用房政策出台的初衷。这样的情况下，货币化补贴，可能是一个比较公正、高效的出路。”
有专家分析，目前存在30%的中低收入人群购房需求，而20％的商品化经济适用房供给只能满足全社会14％的住房需求，按照现在经济适用房和商品房的比例和供应方式，满足30％的社会群体需求则更难。如何解决城镇新增住房需求中来自中低收入家庭住房的需求，需要从政策构建问题开始，重新考虑。因此，在目前基本的住房供给体系下，经济适用房政策应该考虑调整。
存在——经济适用房意义重大
从经济适用房的本来目的上说，经济适用房的定义是具有社会保障性质的政策性商品房。政府在土地、税收等方面提供优惠，开发商以微利价出售给广大中低收入家庭。它具有经济性和适用性的特点。经济适用房作为社会保障性的产品为使居者有其屋而存在意义重大。再者，经济适用房肩负重任。我国由计划经济向市场经济转化，国家将民生基础住宅大业推向市场，最终由市场完成百姓安居乐业的使命，这过程中产生的低收入人群无力买房的情况由经济适用房来解决。经济适用房制度表现为以保开发商"微利原则激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高；以其"经济性和适用性扩大内需刺激消费。可见经济适用房作为我国住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运行的重要责任。
无论在全国还是在北京，价格相对低廉的经济适用房始终在房地产市场中扮演着一个非常特殊的角色，从2000年开始的旧城改造，到近期的平抑房价，它无一例外承担着市场和行政的双重责任。当年北京市政府要进行大规模的旧城改造，单纯的经济补贴并不能保证拆迁者能够买到居住场所，如果没有大批量房源作为后盾，北京的城市功能升级将陷入停顿。从这个角度来说，经济适用房在北京城市升级建设过程中扮演了一个具有意义深远的角色。经济适用房在过去的一段时间内，确实做出相当大的贡献。经济适用房政策还适应了三个目的，一是城镇住房供给体系改革；第二，扩大内需，拉动经济增长；第三，不断满足城乡居民日益增长的住房需要。
尽管经济适用房问题不少，但就眼下而言取消却不现实。叫停开发经济适用房会导致很多问题，首先“经济适用房适合一部分特定人士的住房需求，目前仍以经济适用房在支撑大多数住房困难户”。第二，经济适用房“毕竟是一个民心工程，不能让它半途而废”，它在很大程度上包含着人们对未来生活的期望。再次，虽然现在的开发量不足以满足巨大的需求，但还是满足了一部分中低收入人群的住房需求，我们不能因噎废食。况且，巨大的需求量使得我们在考虑取消经济适用房的时候也要加倍谨慎。因此在短期内取消经济适用房不太现实，其肩负着重大的社会任务也是无法替代的。
探索——解决问题的另外途径
除了现有的经济适用房政策，我们是否还有其他的途径来解决低收入人群的居住需求？现在主要的观点包括经济适用房货币化、政府建设廉租房和由政府财政承担三种观点。然而这几个观点都存在着不同程度的“内伤”，他们不能完全替代经济适用房政策，这也是政府迟迟不实行的重要原因。经济适用房货币化相对于现行的经济适用房政策，同样存在着资格审查的困境，其对满足条件购房者的审查需要耗费同样多的成本，依然会产生这样那样的腐败，同时受益人群的扩大，使得财政负担加重，每个低收入者所获得的补贴被滩薄，仍然无法实现其买房的愿望。而廉租房和由政府负担着两条途径，需要政府强大的财力支持，不说现在政府是否有能力承受，其意义很当初政府进行房改的初衷是相背离的。所以建设廉租房或者由政府解决低收入者住房问题，只能应用到极少部分的特困家庭，维持其最低的生活保障，而不能全面铺开到社会。况且像廉租房这样的解决方案，经过香港等地的试验，已经被证明是失败的，我们是否还有必要去重复错误，到时候再回过头批评，就像现在的经济适用房一样？
[1] [2] [3] 安家
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