2005房地产市场调控：偏差很大 亟待校正 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-12-22 合作：青岛房地产信息网 |
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对于房地产市场的健康发展，中共中央、国务院是高度重视的。今年以来国家实施的一系列宏观调控措施，也基本上是针对房地产业的发展而提出的。可以说，2005年国家的宏观调控，就是房地产业的宏观调控。国家调控房地产业是非常必要、非常及时的，这对保证整个国民经济的稳定、健康运行，对促进中国经济、社会的可持续发展，意义是深远的。今后一段时间房地产业仍然要严格实施宏观调控，同时也要坚定不移地推进房地产业的健康发展，因为调控的基本目的就是要保证健康发展。但是实践证明，要处理好调控与发展的关系，也是很费脑筋的事情。
一、关于今年以来房地产业宏观调控效果的评价
今年春天，温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电[2005]8号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。4月28日，国务院又发布了8条政策。2005年5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号），对房地产市场采取了以下主要措施：（1）强化城市规划调控，改善住房供应结构；（2）加大土地供应调控力度，严格土地管理；（3）调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；（4）加强房地产信贷管理，防范金融风险；（5）明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费；（6）加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度；（7）切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；（8）加强市场监测，完善市场信息披露制度。
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我认为，这些调控措施是非常有效的，对房地产市场的规范发展作用是明显的：
第一，房地产开发投资的增长速度明显回落。10月份，房地产开发投资分类指数为101.24，比9月份回落0.48点，比去年同期回落2.33点；土地开发面积分类指数为95.49，比9月份回落0.34点，比去年同期回落1.86点。房屋施工面积分类指数为103.33，比9月份回落0.27点，比去年同期回落2.89点。
第二，房地产价格快速上涨的势头得到抑制。从刚刚公布的数据可以看到这一点：10月份，全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.6%，新建商品住房销售价格同比涨幅超过10%的只有呼和浩特、青岛两个城市，新建商品住房销售价格环比下降的有14个城市，全国70个城市二手住房销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月低0.3个百分点。前一段时间明显具有泡沫的区域，房价水平开始理性回归。
第三，住房的社会保障工作引起高度重视。前些年我们在认识上有所失误，目前无论中央政府、地方政府还是主管部门都在这场调控中认识到，推行住房的彻底商品化是不妥的。在巩固住房制度改革成果的同时，还要强化政府的住房保障职能，而且各级政府大都在积极寻求稳妥的方案。
第四，商品房供给结构正在发生明显变化。别墅类商品房、高档公寓的开发受到了抑制，中低价位普通商品房、小户型商品房的开发量增加。开始通过设置土地出让的前置条件来引导供给走势。同时，开始加强对房地产开发项目的规划许可监管。
第五，土地供应调控力度加大，利用效率提高。各地多在酝酿增加中低价位普通商品房和经济适用房建设用地的供应量。开始更加严格地限制土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为，加大对闲置土地的清理力度，收回了部分土地。
此外，在信贷风险控制、消费引导、市场秩序规范等方面，也有明显的成绩。
但是，我认为，从实践效果来看，这次宏观调控也存在一些偏差，主要表现是：（1）市场观望成潮，持续时间太长，成交量急遽萎缩，处于相对停止状态。交易量下降是正常的，但下降幅度太大、持续时间太长则与在调控中求得健康发展的初衷不符。（2）需求没有受到太多的影响，投机需求仍然存在，只是暂时没有转化为现实购买力；过度需求仍然很大，有的家庭购买多套房子，有的房子既不居住，也不出租。有的房子面积很大，浪费严重。（3）一些行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分，甚至观点相左，既影响了宏观调控的效果，也扰乱了舆论。（4）在行政问责制的压力之下，地方政府出现了一些明显的错误甚至违法的认识和行为，比如该卖的土地不卖，只卖比较偏僻的土地，变相干预土地价格，公布开发项目的成本，干预中高档楼盘的开盘时间等。（5）舆论上有些混乱，一些群众在不当观点的影响下，对政府、对开发行业意见很大，上下级政府之间、政府与开发商之间、学术界与外界之间不一致的看法甚至矛盾明显增加。特别是关于房价应该大跌的言论给中央政府带来了压力，不利于宏观调控政策的制订与实行。
[延伸阅读] 宏观调控
二、关于下一步房地产市场宏观调控的建议
我认为，2006年以及今后一段时期，仍需要加强房地产业的宏观调控，但在措施上应当进行调整：
第一，引导舆论正确认识当前较高房价水平形成的原因，不要简单地与国外水平进行比较，在此基础上制订科学的调控目标。当前较高的房价水平在很大程度上是由一系列具有中国特色的因素决定的，如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、储蓄意识强烈（将住房作为一种实物储蓄和理财方式）、负债消费意识全面而集中形成等等。这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀，而且具有明显的刚性。这与当前世界其它国家完全不同。调控房价先要弄清这种国情背景，也要引导社会舆论，创造出“政府体谅百姓，百姓理解政府”的有利于宏观调控的氛围。
第二，房地产业调控是必需的，但要强调大家都接受的理由。开发商对已经出台的一些政策反应热烈，情绪激动。中央政府这次调控主要是为了解决房价上升过快和投资规模过大问题，若仅从这两点出发，开发商讲的确实也有一些道理。下一步在调控过程中应强调如下两点开发商可以接受的理由，避免矛盾的激化：首先，住房不是纯正的商品，它反映着一定的公共产品属性，这必然要求政府在一定程度上参与其供给活动，体现出政府的社会保障职能；其次，房地产开发将大量耗用土地，而土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，其使用必须严格遵循可持续发展的要求。开发商都要建百年老店，这就要求房地产业成为百年行业才行。而保证资源的可持续利用和行业的可持续发展则是政府的职责。
第三，观望对任何一方都没有好处，要调控，但市场不能停止运行。10月末，全国商品房空置面积达到1.12亿平方米，同比增长14%。其中，商品住宅空置面积6204万平方米，增长8.3%。尽管空置面积在整个房产存量中所占比例很小，但毕竟有明显增加。而空置面积的进一步增加与市场观望有直接关系。在下一年度以及今后，建设部作为行业主管部门应与央行、税务总局、国土资源部、国家发改委等之间在政策出台、调整以及舆论引导上充分协调、沟通。仅靠建设部难以承受整个宏观调控之重，毕竟能影响房地产业健康发展的不止建设部一个部门。
第四，下一步必须加大对需求的调节。基本思路是：（1）要通过行政立法限制需求扩张：严格禁止一个家庭名下买三套以上商品住宅，更不该对第三套以上的住宅贷款；限制单套房子的设计标准，普通商品房不允许超过150平方米。新建超过标准的项目要省级政府或者人大审批；只允许外籍人士在一个城市购买一套住宅。（2）利用物业稅调控过度消费，150平方米或160平方米以内免税，超标准实行较高的累进税率，个别人物可以根据身份、贡献增加减免标准，如副部级以上领导、院士、前三年纳税达到某一额度的企业家；（3）强化首付的调控作用。央行建议取消预售的建议没有多少道理，但预售制度必须完善。央行控制风险可以考虑调高首付，这既有利于宏观调控，也有利于控制信贷风险。
第五、小康目标要调整，人均35 M 2的标准超出了国情许可，也对未来的房价控制不利。现在中国城镇户均人口只有3人，从居住需要上看，户均建筑面积达到90 M 2已经足矣。按照现在人均居住面积的提高速度，小康目标（到2020年实现人均建筑面积35 M 2）不用10年就会突破。这会给今后的需求控制和土地保护带来巨大的压力，也不符合中国人多地少的国情和建设节约型社会的要求。所以应考虑淡化、最好调整这一标准（可考虑降为30 M 2），否则老百姓的需求不好控制，地方政府也想尽快实现甚至突破这一目标。
第六，调整居住社保思路，取消实物保障，实施货币补助和分散居住模式。这样做的理由是：第一，直接把钱给低收入家庭，由他们自己从市场中买房子，与先补贴给开发商，开发商建房子，再卖给低收入家庭这种做法比较，供给的过程大大缩短，环节减少，对防止腐败是有利的；第二，在帮助低收入家庭的同时，尊重他们的意愿，买大的还是小的、新的还是旧的，在工作单位附近、孩子学校附近还是父母住宅附近买，由他们自己决策；第三，在帮助低收入家庭的同时，尊重他们的隐私，也不会形成“贫民窟”；第四，不伤害市场；第五，不会“累坏”了政府；第六，分散开来住对改善社会治安大有好处。货币补助的钱可考虑从土地拍卖所得中确定一个比例。购买合同要严格审查备案，补助要转账结算，不直接把货币发到购房者手中。买到的房子必须到房产部门登记，设立“保障房”登记种类，其处理权受到限制，例如，必须先交回补贴及利息才允许个人出售。
第七、要允许适度的房产理财，但要严禁职业炒房。在住宅市场上，从消费者角度（凡是购买者都是消费者），可把需求划分为直接的消费需求和理财需求（投资需求），理财需求又分为长期的出租用需求、短期的投机需求和相机行事的混合需求。出租用需求是能和真实的需求对接上的，房子很快被租给了居住需求者而不是投机者，相机行事的混合需求也有一部分租给了真实的居住需求者。真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的。由于中国处于城市化加剧阶段，有大批农民进城或居留在城里打工，还有许多流动人口，需要有人满足他们的承租需求。因此，法律规定内的房产投资应该被允许，但超过标准的职业炒房行为要严格禁止。
董藩系民革中央委员、北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师
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