2005楼市：从狂奔到慢行 野性在调控缰绳下温顺 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-12-23 合作：青岛房地产信息网 |
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2005年的楼市，从“疯狂”走向“稳定”：年初房价如脱缰野马般疯涨；年中市场低迷，买卖双方暗中较劲拉锯博弈；接近年底，楼价在涨幅持续下跌的基础上趋于平稳。
在政府强劲调控的缰绳之下，房价，这匹曾一度狂野不羁的烈马，终于在年底之前放慢了脚步。虽然发生在广州、深圳的逆市涨价表明，这匹烈马的野性还远未根除，楼市调控依然任重道远，但这毕竟不能改变整个楼市逐渐“退烧”的大势。
从一路狂奔到稳步慢行
2004年底，京、沪、宁、杭等地的房价，已成野马脱缰之势，并成为2005年“两会”期间的热议话题。温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出，要采取措施“抑制房地产价格过快上涨”。
信号弹已发，楼市的狂热仍在升温。上海、北京等地“一天一个房价”，排队等号的队伍常常绵延几百米。通宵排队成为家常便饭，有人甚至搭起帐篷、背着睡袋打起“持久战”。北京东四环外的一家楼盘，2004年12月平均价还在5000元左右。到了2005年3月，已升至6500元，涨幅高达30%。
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2005年3月，央行率先行动，宣布从3月17日起将不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人住房贷款利率将与其他商业贷款一视同仁，执行同样的利率水平和同样的九成利率下限管理。但这“温柔一刀”并没有让房价回落，反而引发一片争议。直到4月底5月初，在“国八条”出台之后，才算掐住了房价疯涨的脖子。在北京，春季房展会还人流如织，夏季展会却门前冷落。一些会展商不得不采取车房联展，出现“楼盘不够车来凑”的尴尬局面。
在开发商捂盘待沽和消费者持币观望的博弈中，随着各地调控政策陆续出台，天平开始向消费者一方倾斜。特别是凄风苦雨的“金九银十”，让开发商的苦苦期盼成为泡影之后，更加速了倾斜的速度。在财务结算日益逼近的情况下，上海、武汉等地的许多开发商被迫推盘，辅以或明或暗的打折促销价格，企图抓住“年尾巴”以求得脱身。
尽管房价涨幅稳步回落，但购房者“持币待购”的心态并未减弱。
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症状缓解 病根未除
房价涨幅开始回落，但普通百姓并不买账。记者在北京最近开幕的冬季房展会上了解到，多数人仍然认为房价太高，表示还要等待观望。
首先，结构性降价并不能缓解普通群众住房的刚性需求。高价房是拉动本轮房价增幅下降的主动力，但这种结构性降价却具有相当的“欺骗性”。业内人士称，高价房的消费群体中，投资者占相当比重。因此这种高价房价格增幅的下降，并不会让真正需要房子的普通百姓感到受益。在他们的眼中，房价仍然高不可及。
和大量商品房空置待降虚火对应的，是迫切需要住房的居民无钱购房。国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。
其次，房价成本不透明，“水分”无从挤起。四川一位开发商说，房地产商公开的利润一般是8%-15%，实际上真正的利润都在25%以上。他说，开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，还有许多不明不白的税外费。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的2%或3%左右，有的甚至更高。
房地产是个完整的利益“生态链”，涉及到政府多个部门。高房价的利润被层层盘剥到各个利益集团的口袋之中。只针对开发商的调控行为，只能算成一本“糊涂账”，因为开发商只是这个“生态链”中的最后一环。这也是许多地方房价“成本清单”屡屡胎死腹中的主要原因。
第三，投资渠道单一。央行公布的最新数据显示，到11月末，我国人民币居民储蓄存款余额为13.85万亿元。和居高不下的居民储蓄存款形成鲜明对比的是，我国股市长期低迷，百姓投资渠道狭窄。许多市民告诉记者，楼市虽然也有风险，但和股市比较起来，还是要安全得多。许多人仍然将楼市作为投资的主要考虑对象。
调控之“弦”不能松
权威部门公布的数据表明，过快的房价涨幅得到了抑制。商品房平均销售价格一季度的涨幅为12.5%，一至二季度为10.1%，而一至三季度则降至8.8%。前三季度房价的涨幅呈稳步回落态势。
但对于普通百姓而言，8.8%的涨幅并不是个小数字。
更值得注意的是，一向风平浪静的珠三角，在长三角楼市一片喊跌声中，最近却突然逆市上涨。深圳市有关部门的资料显示，去年深圳市住宅平均价格为每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均价格为每平方米6912元，而11月单月，这个数字则达到8328元。广州珠江新城的一个楼盘，开盘前一个月搞内部认购，每平方米9000元，到正式推出时，每平方米上涨了1000元。
虽然在当地政府的“禁炒令”下，广州、深圳等地的楼价开始回落，但种种迹象表明，楼市调控虽然初见成效，但宏观调控依然任重道远。
业内人士认为，楼市调控应从以下三个方面入手：
一是完善土地竞拍制度。改变开发商和一些利益共谋者拿地获利的局面，彻底推行土地使用权的有序拍卖，实现房地产初始环节上的市场调节。
二是充分发挥政府的“有形之手”。除了给低收入者制定优惠的税收政策，或者采取有条件退税政策之外，政府应将更多精力放在廉租房上。
三是规范市场秩序、遏制投机行为。对于延缓项目开发进度、囤积炒卖土地；虚构买卖合同，囤积房源，哄抬房价；提供不实价格和销售进度信息，诱骗消费者争购等的现象，要坚决打击。
新华网
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