中国楼市：加快物业管理行业的全面市场化 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-01-18 合作：青岛房地产信息网 |
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新年伊始，物业管理收费的调整便成为北京市发改委的首项工作。随着1月1日《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的正式施行，北京商品住宅物业服务收费终由政府指导价改为市场调节价，率先迈出了该行业价格机制市场化的重要一步。欣喜之余，也须看到，对于整个物业管理行业的市场化改革来说，这还只是第一步。
回望2005年，整个行业不容乐观。北京朝阳区法院一次“堵被窝”的强制执行，将业主与物管公司长期以来的矛盾全然摆到了公众面前。业主们似乎不太清楚物业费到底要交多少、交给谁；而物业公司也好像不明白，拿到物业费后，该履行什么样的义务。无论是水电费、暖气费还是停车费，表面上看来，争议在于“费”用上面。于是，对价格机制进行改革、明确费用标准自然是优先考虑的。
不过，仅仅对价格机制的改革是远远不够的，其背后甚至有着巨大的隐患。首先，行业里还没有形成一个合理、有效的退出机制，业主们不能、或者是需要花巨大的成本才能实现物管公司的更换。去年北京美然动力小区将物管公司炒掉后，当晚一千多户居民被停水、停电，这便是一个很好的例子。其次，成本核定环节等属于专业业务领域，普通业主更本无法通过服务档次来套用相适宜的价格标准，进而无法对物业费有一个很好的估算。第三，新政中规定，收费标准将由业委会与物管公司共同协商确定，针对目前业委会成立过程中的种种阻碍，大部分业委会的成立遥遥无期，“协商”也即成了空谈。
很显然，虽然新政的主旨是在价格上遵从市场调节；但在供求关系上，物管公司仍然将是市场中居于主导的一方。“物业费协商”看似给业主加大了话语权，其实话筒还是暗握在物管公司的手中。最坏的情形是，如果之后没有相应有力的监管制度与细化标准跟上，物业新规甚至可能助长物管公司漫天要价，将本来就矛盾重重的物业纠纷加剧升温。
于是，在中国市场经济体制改革的大背景下，稳步推行整个物业管理行业的全面市场化，更是成为迫在眉睫的课题。比如如何建立合理有效的招投标机制、形成详细的价格标准、引入专业的成本核定机制，怎样对诸多不专业的物管公司进行整治、并建立一个强有力的监管制度与机构，等等这些，都是眼下所必须解决的问题。
有些人认为，频繁更换物管公司对小区正常生活将造成影响，所以该行业的市场化脚步可以放缓。其实不然。很简单的一个道理：对于那些真正着眼于长期发展物管公司来说，它们一样不愿频繁地更换“战地”。如果因为改革的难度而削渐改革的力度，无疑是大错而特错。特别当第一步已经迈出，第二步如果还迟疑在半空之中，跌倒的风险将是与日俱增。
中国楼市
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