2005青岛楼市“后思考” 房产新政是道分水岭 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-02-22 合作：青岛房地产信息网 |
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2005青岛楼市“后思考”
今天，本刊在连续刊出《青岛数字楼市2005》、 《2005青岛房地产市场呈现七大特点》后，将以新的视角，对过去一年的部分数据作一番新的解读，为楼市现象寻找注解。
尽管无论思想的火花多么精彩，都难以给曾经的历史增添任何颜色。尽管这只是一种“后思考”，但这毕竟代表着真实的2005。
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房产新政是道分水岭
2005年市区商品住房销售总量与去年同期相比变化不大，但从6月1日我市出台房地产转移环节税收政策和普通住房标准的确定后，新政前后交易量反差十分明显。
据市房地产交易中心统计，1－5月份市内四区商品住房交易7532套，6－12月份成交5716套，仅占前5个月总成交量的75.89％；二手住房成交量明显下降也是以6月新政为分水岭。1－5月总成交量为14044套；6－12月成交量11418套，仅占前5个月总成交量的81.30％。
客观来说，房产新政对我市房地产市场的调控取得了明显成效，各项措施相互配合对遏制投机性需求、抑制投资需求、保障自住需求起到了重要效果，对推动我市房地产市场平稳、持续、健康发展起了重要保障作用。
商品住宅需求依然旺盛
2005年虽然遭遇“六一”房产新政，但我市商品房成交面积依然保持了较快增长。从市统计局发布的资料来看，2005年我市累计销售各类房屋739.9万平方米，比去年同期增长27.1％，其中住宅销售650.1万平方米，增长29.5％，占全部商品房屋销售面积的87.8％。全年商品房屋销售额为266.7亿元，增长58.1％，其中住宅销售额225.3亿元，增长66％。
造成这种现象的因素主要有以下几个方面：一是我市住宅市场刚性需求较大，多年来一直居高不下并有继续增大的态势；二是房产新政使二手房市场遭遇“冰川”，将部分购房需求转移到商品房市场；三是近几年来我市开发企业苦练内功，开发理念、楼盘品质、设计水准不断提升，在建筑节能、客户服务、物业管理等方面不断进步，吸引不少市民“下单”；四是2005年我市商品房竣工面积虽然保持增长但增幅比2004年明显回落，供求之间依然存在缺口；五是我市房地产市场以本地消费者购买为主，其中自住性购房需求保持绝对优势。毫无疑问，正是这些因素的合力作用使得商品房销售量在房地产调控年依然保持了较快增长。
二手房交易量下降的背后
二手房市场虽然起步较晚，但近些年来一直保持较快增长，成交面积、成交单价的增长幅度直逼商品房增长幅度。但在2005年，我市商品房销售快速增长的同时，二手房交易量却出现了明显下降。
据市房地产交易中心统计，2005全年二手房共成交登记26271套，同比减少18.76％；成交面积195.74万平方米，同比减少15.53％；成交金额59.46亿元，同比减少12.73％。其中二手住房成交登记25462套，同比减少18.69％，成交面积162.90万平方米，同比减少19.27％；成交金额49.85亿元，同比减少13.13％。
从统计数据来看，我市二手房交易量在2005年下降了近两成，造成这一现象的因素是多方面的：一是2005年房地产市场宏观调控措施传递的信号极大影响了市民置业二手房的计划，部分市民因对房地产市场走势预期的悲观或不明朗而持币观望；二是2005年“六一”房产新政的效果更多体现在二手房市场，5.5％的营业税以及个人所得税不但使得房屋炒家因税收负担明显加重、投资收益锐减而逐步退出，同时也使部分打算购买二手房的普通市民或望而却步或暂缓置业；三是新政后二手房市场买卖双方因心理预期不同而展开拉锯战，并一度陷入胶着状态；四是房产新政使部分打算购买二手住房的市民转移到商品房市场。这些因素的综合作用致使二手房市场交易清淡，总成交量比2004年有较大的减少。
三个主流方向：本地居民、普通住房、自住购房
2005年度，市内四区商品住房成交总套数中，本市居民购房占总量92.32％，成交面积126.45万平方米，占总量91.60％；成交金额64.56亿元，占总量89.53％。外地人（外地、境外）来青购房者很少，2005年共成交1018套，占总成交量的7.69％。
2005年批准预售的商品住宅户型结构以80－100平方米／套最多，占总批准预售面积的29.84％，其次为100－120平方米／套，占28.29％。我市对于普通住宅标准的界定（普通住宅应同时满足单套建筑面积在120平方米以下、小区容积率在1.0以上）有效规范了市场供应结构，同时合理引导了消费心理，其中部分楼盘在2005年下半年几度调整户型供应结构以适应市场发展。从去年户型供应结构来看，普通住房已成为住房结构的主流户型。
2005年青岛楼市使用频率较高的词语中必定有“自住购房”。之所以引起最广泛的关注，是因为它牵动着普通大众的心。本刊曾推出“自住购房”问卷调查，并就读者的反馈情况分析后刊出《自住购房调查报告》。各项数据显示，在宏观调控的作用下，楼市趋于理性，投机客逐步退场，投资客谨慎收手，自住购房人群成为市场主力。
思考是一种前进的动力———站在新的时间节点，对2005年楼市现象的思考有益于楼市的下一步的发展。2006年房地产市场的走势，需要业界内外共同的关注与思考。
青岛日报 记者刘海亮
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