董藩：预测宏观调控下今年房价涨幅7%左右 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-03-26 合作：青岛房地产信息网 |
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北京师范大学管理学院教授、博士生导师董 藩继预测去年房价涨幅5%－8%之后，在3月26日珠海举办的“决胜二线城市 06房地产南北高峰对话”上再次对今年房价涨幅进行预测，他认为“今年的宏观调控目标从房价来看的话，我希望他的涨幅在7%左右，上下浮动2个点”。以下是发言实录
【董藩】：各位老师、同学、开发商、朋友们，大家好！
这个世界非常小，在地产界，我和赵晓的观点很多不同。
第一个问题：关于2005年房地产宏观调控的评价。
成绩我不提，偏差大概有五个方面，这些已经得到了业内的认同。
第一，偏差是市场观望成潮，持续时间太长，成交量急遽萎缩，处于相对停止状态。
第二，需求没有受到太多的影响
第三，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分，甚至观点向左，既影响了宏观调控的效果，也绕了舆论。
有关部门已经把房地产列入产能过剩，国土资源部的意见也不太统一。
第四，在行政问责制的压力之下，地方政府出现了一些明显的错误甚至违法的认识和行为。
第五，舆论上有些混乱。
一些群众在不当的言论的影响下，对政府开发行业的，政府和开发商之间、学生界之间争论很大。特别是关于房价应该大跌的言论，对宏观调控是很不好的。网上经常碰到这样的，房价凭什么不能跌？
第二个问题，关于下一步房地产市场宏观调控的建设
一、引导舆论正确认识当前较高房价水平形成的原因，不要简单地与国外水平进行比较，在此基础上制订科学的调控目标。
今年的宏观调控目标从房价来看的话，我希望他保证在7%左右，也就是说上下浮动2个点，去年我预测应该是5%—8%，前年房价上涨到了15%了，去年涨6%，这里头我估计有1.5%—2%的水分。
关于舆论引导的问题，要引导舆论，但是现在任务非常艰巨。在讨论的过程中，越讨论越乱。
二、房地产业调控是必须的，但要强调大家都接受的理由，不能投资过剩。要不然的话房价不可能上涨到这个程度。
两点理由：1、强调政府的保障性，2、开发商都希望做百年企业，百年老练。这个行业都没有了，这个企业怎么生存？如果强调这两点的话，开发商都不会反对的。像今天这样，开发商都反对政府。
三、观望对任何一方都没有好处，要调控，但市场不能停止运行。
四、必须加大对需求的调节。我一直认为房价过高是因为经济，我坚信我的观点是对的，而且一年来我的证明我的观点是对的。而且国家领导人也说，董藩的观点是对得。
现在有的家长已经在帮你们涨落买房子。在日本，40岁以前，没有人买房子。
1、行政立法。普通商品房在设立上不能超过140—150平方米，16平方米以上都应征收物业税。
2、物业税调控。
3、首付调控。提高50%，肯定会出现问题，应该适当的进行调整。
五、小康目标要调整。小康目标是人均35平方米。我们现在人均的面积已经跟日本的差不多了，日本的人均GDP是我们的20倍。如果我们不调整这个目标，地方政府仍然在按部就班，这样下去是不得了得。
六、调整居住社保思路，取消事务保障，实施货币补助和分散居住模式。
1，可以直接把钱给到职工家里；
2，在帮助提出家庭的同时，可以听取他们的意见；
3，我们在帮助年轻人的同时，要注意他们的隐私。
4，不伤害市场。一方面是商品市场，另一方面是半商品房市场或者公共市场。
5，不会累坏政府。而且我们对政府的评价会越来越差。
6，一群穷人住在一起有好事吗？都是下岗的。所以分担下来还是比较好的，也就是穷富混住。
7，要允许适度的房产理财，但要严禁职业炒房。在租赁市场上，租房子的租金是很贵的，所以一定要大力发展房产理财，但是要禁止职业炒房。每户只能有3套。你父母来了，你爱人父母也来了，三套是一个很合理的。
第三个问题就是其它问题。
一、现行物业管理模式走进了死胡同，必须加以创新。取消物业公司，这样的话，收入会大大降低。
二、必须遏制房地产问题阶级化倾向。前两天我看到一篇文章《一道正在加深的裂痕》，《为一套房子我能奋斗多久？》。不能把这些问题阶级化。不然社会舆论会刺激大家对政府不满。
三、警惕“两会”不当言论误导房地产宏观决策。我们需要更多的学者来讨论这个问题，但是有些言论明显的不具备专业水平，而且声誉很高，干涉到中央政府。永远会存在着贫富差距，而且在随着经济的发展，他也在不断的升值。有人曾经提出要建立住房供给委员会。我们可以讨论问题，但是一些不当的言论我们一定要鉴别出来，而且一定要随时指出来，这不是发扬与不发扬民主的问题。
四、提高普通住房的问题，严格限制高档别墅类房地产开发是对的。我过去一直认为别墅用地太多了，应该提调他的门槛。
五、空置率过高是天大的谬论。
六、暴利不是房价调控的理由。你们看赵晓的文章，一直是对暴利耿耿于怀。房地产业进入门槛非常高，他一定会获得比较高规模收益的回报。
七、哪里有打仗，哪里未必大跌。北京方面一直在涨，为什么没跌？摩托车贵了，就有人把自行车安上马达。但是房地产没有替代产品。所以涨价也得忍着。
八、政府公布房地产成本，是违法的。
九、预收制不能取消，但必须完善。
十、并非房价上涨与地价没关系，需要过旺拉升了房价，进而拉升了地价。
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