宏观调控历时一周年 揭露四大热点城市楼市现状2 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-04-09 合作：青岛房地产信息网 |
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杭州：政策促楼市回暖 二手房唱主角
4月2日，在杭州和平会展中心举办的房展会上，浙江中原物业的总务部经理王慧忙得团团转。而在中原展位一门之隔的某开发商展位，观众少了好多。展位人气的差别，正凸显了杭州楼市现状。浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋判断道：“目前的杭州楼市是，一手房回暖，二手房唱主角。”
今年年初，由于杭州房地产市场不景气，成交量低迷，杭州市政府出台了一系列救市政策。滨江房产副总经理朱立东认为：“政策出台后，加强了购房者的信心，所以3月份楼市成交量明显上升，市场出现了回暖的迹象。”
这些政策中，尤其值得一提的是购房入户政策。在去年调控后，杭州楼市跌得最厉害的区域就是钱江新城、下沙和滨江区。据介绍，滨江区房价每平方米下跌近2000元，下沙每平方米下跌500~800元。因此，购房入户政策主要是针对这三个区域。
3月初，杭州市正式宣布，凡是购买钱江新城总价100万以上(含100万)、下沙和滨江区80万元(含80万元)以上，可申请办理1户(夫妻、独生子女)共3人的杭州户籍。但是，该房产自入户之日起3年内不能上市交易。浙江房地产市场资深人士姜建华评论说：“购房入户政策是此轮出台的政策中最受关注的一个。”
在一系列政策的推动下，自3月下旬开始杭州楼市开始回暖。朱立东说：“楼市的关键还是看成交量。3月下旬以来，杭州楼市的成交量一直在上升，从原来的一天三十来套，到现在一天七八十套。”
相比之下，杭州的二手房市场回暖的速度更快。王慧告诉记者：“今年2月以来，杭州二手房的成交量已经超过去年2月，而3月成交量和去年差不多。而去年二三月正是宏观调控之前，市场最热的顶峰。”
之所以出现二手房唱主角的现象，余先锋分析，主要是因为楼市的供应结构问题。目前，杭州市中心新盘供应少、价格高，而且以期房为主，市场供应的主体是在偏远的郊区。之前，购房者主要以投资为主，通常购买郊区楼盘的目的是等郊区配套成熟后房子升值，就卖出赚钱。而现在的市场需求则以自住为主。有数据显示，今年是杭州的结婚高峰年，杭州的结婚人群大约从去年的两万对左右上升到6万对左右。而这些年轻人在市中心上班，经济实力还不是很雄厚，就自然选择买交通便利、总价不高、而且可以立即入住的市区二手房。
中原统计的二手房成交结构，也印证了这一点。中原统计发现，所有成交住宅中，总价50万元以下的占45%，50万~80万元的占35%左右，80万~100万元之间的占7%，100万元以上的占11%~12%。
余先锋认为，年轻人买市区的二手房，是一个成熟的消费观念，在国外，都是这样量力而为：当积蓄充分后，再买大的新房子。杭州房地产市场的信号，值得其他城市注意。
南京：动拆迁再加速 房价还要上涨
近期，南京再次加速了动拆迁工程的力度。在过去两个月间，南京市、各区纷纷召开了拆迁、拆违工作动员大会。这是长三角首个公开透露再次加速动拆迁的主要城市，这对南京房地产市场应该是一项利好。
“今年，南京将拆迁300万平方米，拆违320万平方米，这都是刚性需求。另外，还有长江四桥、地铁等重大市政工程建设。”栖霞建设集团董事长陈兴汉乐观地对记者预计：“今年南京房价还要涨，楼市形势比去年还要好。”
南京的房地产市场一直让人看不太懂。在长三角15个城市中，南京的经济实力排名第11，不光落后上海、杭州这样的中心城市，也落后苏州、宁波这样二线城市。但南京的房价却在全国排名第五，排名远远高于苏州、宁波等城市。去年的宏观调控对南京房地产市场的影响也并不是很大，而且随着十运会的召开，楼市就开始慢慢恢复。
在南京房地产市场，政府因素极为重要。2003年之前，南京旧城改造，动迁速度也一路攀升。据南京市公布的数据，2001年拆迁了1.3万户，2002年拆迁两万户，2003年拆迁了4.7万户，达到470万平方米。2004年、2005年，由于十运会的原因，南京大力发展市政建设。2005年，市政建设投资高达300亿元，地铁建成、大桥通车、高速路贯通等等。因此，即使在宏观调控的背景下，去年南京的房价、销售面积依然比前年上涨。据统计，销售面积增长13.7%，销售金额增长9.8%，房价增长近5%。
公开的信息显示，今年南京市政建设投资只比去年稍微减少，依然高达266亿元。地铁建设在继续，长江四桥也将动工。尤其引人瞩目的是今年加速了动拆迁、拆违的速度，分别达到300万、320万平方米，其中仅浦口区，拆违、拆破、拆迁面积就达到183万平方米。
庞大的市政建设，加上巨大动迁刚性需求，没有理由不让一个城市的房价上涨。因此，在《视点》杂志举办的高峰论坛上，南京的开发商一致认为，南京的房价还将上涨。仁恒投资(南京)集团总经理章浩宁认为：“相对于上海，南京是二线城市，但是相对于盐城等周边城市，南京就是一线城市。南京的房地产市场对这些周边城市的吸引力很大，市场前景看好。”
中国经营报
谢红玲 王其明
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