房价过高购房能力萎缩 行政手段控得住房价吗?1 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-04-20 合作：青岛房地产信息网 |
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话题缘起 中央对楼市实施宏观调控的新、老国八条出台已整一年，我国部分城市的楼价在宏观调控中不降反升，逆市上扬，引起了上至中央领导人下至普通百姓的极大关注。最近，建设部住宅产业司司长沈建忠公开表示，对部分热点城市将动用行政手段调节楼市，惹来业界及学界的一片争论。究竟何因导致房价在宏观调控中不降反升？面对我国转型期不规范的市场，用行政手段调节楼市有没有必要、效果将会如何？本期话题我们特邀专家深入剖析。其观点见仁见智，谨供读者参考。
降房价，三招足矣
易宪容
据报道，建设部住宅产业司司长沈建忠在4月8日举行的中国房地产协会第五次会员代表大会暨房地产形势报告会上表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。也就是说，对于两年来国内房地产市场的宏观调控，尽管政府部门认为初见成效，但实际上并非如此。反之，最近国内不少地方房价上涨则成了国内整个房地产的主流。我想，这也许是政府部门要对国内房地产市场实行行政调控的理由。比如，相关的政府职能部门表示，农地入市闸门可能开启，土地市场将有新举措。
没有真正使用宏观调控工具，房地产市场宏观调控效果差
市场的宏观调控是什么？是政府对经济总量的控制，是政府通过宏观调控的工具来抚平可能产生的经济周期的波动。市场经济宏观调控所使用的工具不外乎财政政策、税收政策、利率、汇率等。但是，我们一年多来的房地产宏观调控目标是稳定房价，并希望通过整顿市场秩序来达到。实际上，这种做法并不是什么宏观调控，而多是微观行为。这种作为肯定是事倍功半的，即越是整顿，房价越是高涨。何也？没有真正使用宏观调控工具也(利率仅动一次，汇率也仅改变一点，税收政策更是连现有政策都没有认真落实)。
另一方面，地方政府对房地产宏观调控并不热心。有些地方政府或是加快对房地产市场投资，如中西部地区，2006年房地产投资增长都超过30％；或是极力托市；或是阳奉阴违，当要把民众诱导入房地产市场时，就说什么房价在快速地涨，如不趁早买房子，过了这个村就没有这个店了，房价还会一个劲地涨上去。而当上级政府要房价数据时，房价又立即下降了。在这样的情况下，国内的房地产市场能够调整过来吗？不仅不可能，相反，房地产市场过热肯定会越演越烈，一些地方出现房价快速上涨也就十分正常了。
对于一个炒作的市场，仅通过行政的方式、局部的方式来调控不可能达到目的
目前国内房地产市场，已经由2004年的局部过热蔓延到全面过热，房地产市场泡沫的程度也越来越大。主要表现是绝大多数民众越来越无法支付快速上涨的房价，无论是大城市还是小城市，无论是东部还是西部地区都是如此。根据钟伟研究的报告，国内70％以上的民众没有能力进入如此之高价格的房地产市场。如果国内绝大多数中低收入的民众都远离这个市场，不仅说明这个市场是一个无效率的市场，也是说明这个市场需求严重不足，是一个炒作的市场，一个投机者的天堂。
对于这样一个市场，政府仅希望通过行政的方式，通过局部的方式来调控是不可能达到目的的。比如说，可以加大一些地方土地的供应量，但是在一个房地产炒作的市场，有多少的土地投入都难填市场这个无底洞，根本不可能通过增加供给来调整供求关系，从而使房价下降。对于其他行政手段的使用，我想结果也是如此。特别是当政府试图对一个地方实行行政调控而另对另一个地方不调控时，那么在中国这个统一的金融市场，炒作房地产的热钱就必然从一个地方流向另一个地方。2005年出现的情况就是这样。而中国的房地产市场一个又一个地方炒作下去，最后的结果肯定是一个蔓延全国的巨大的房地产泡沫。
当然，政府也可以通过调整房地产市场结构，来增加中低档产品，也可以通过城市规划、土地拍卖时对土地限制使用来实现调整房地产市场产品结构的目的。但由于房地产产品的周期性，这种调控方式的效果只能在几年后显现。那时国内房地产市场早就泡沫冲天了，政府所希望的结构调整出现得也已经晚了！
让过高的房价降下来，只需三方面的市场化方式足矣
其实，要真正遏制国内房地产市场的投资过热，要打击国内房地产市场的炒作，要让过高的房价下跌，只要三方面的市场化方式就足矣:一是上调利率；二是开征房地产交易所得税及房地产持有税；三是取消或完善住房预售制度，使制度风险由每一个当事人来承担。如果政府下决心这样做，刀刀见血，效果很快就能够见到。如果国内利率不上调，房价要下降可能性不大，房价稳定更不可能。政府希望通过行政调控来遏制国内房地产市场价格快速上涨不仅不可能，也是无效果的。
作者系中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任、研究员
调控房价是政府的职能而不是对市场经济规律的违背
必要的行政干预势所必然
吴强
房价过高，居民购房能力萎缩
楼市又在明显升温，房价继续上涨。今年1月—2月，北京住宅预售均价为6776元/m2，同比上涨997元，涨幅达17.3％。广州市房地产业被认为已进入理性发展期，但去年房价上涨10.7％，今年呈现出加快上涨的势头。深圳市1月—2月份房价也继续攀高，商品住宅均价达8033元/m2，同比上涨25.9％。连前一阵子不太景气的上海和杭州的楼市，如今也呈现出复苏的苗头。种种迹象显示，“热胀冷缩”越涨越热的房价在蠢蠢欲动。而根据2005年我国城市居民户均1.6万元的收入，房价收入比是13，高房价使至少70％的城镇居民没有购买新住宅的能力。
调控房价是政府的职能
回想一年前过分发烧的楼市，在宏观调控中有所降温。如今房价再度高涨，宏观层怎样面对市场新动向，已成为社会关注的焦点。是听任楼价继续攀升，等涨到大家都感到难以承受而一齐“喊打”的时候被迫出手调控？还是趁涨价之风才露端倪就未雨绸缪？应该说，及时发现市场运转中的不合理因素，并采取适当措施加以疏导，使商品房交易不至于脱离理性运转的轨道，才是明智之举。因此，在今年3月召开的全国人大、政协会议上，温家宝总理在政府工作报告中提出:“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价过快上涨的问题”。可见，如何调控房价已是对政府宏观调控水准的一种检验。至于政府采用行政手段还是经济手段调控，要具体分析，对症下药，但目的都是稳定房价，使房地产更健康地发展。调控房价是政府的职能，而不是对市场经济规律的违背。
回顾历史，二战以来，所有西方发达国家的政府都干预过经济的发展，以抑制物价上涨。而对于房地产市场，由于其直接关系到人们的基本生活需要，不论是我国的近邻新加坡还是欧洲的英国、发达的美国，政府都参与了对房地产市场的调控，以梯度消费的制度解决了人民住房问题。我国是社会主义国家，政府对人民的居住问题更应予以高度关注，必然继续调控楼市稳定房价，早日解决中低收入阶层的住房问题，实现社会和谐发展。
经济手段一时难以奏效的情况下，必要的行政干预势所必然
稳定房价是我国政府的一贯主张，今年4月14日温家宝总理召开国务院常务会议时指出:“必须清醒地看到，当前经济运行中，一些问题还比较突出，要引起高度重视”。会议强调“认真落实国家调控房地产市场的各项措施，稳定住房价格，调控住房结构，促进房地产健康发展。”但真要做到稳定二字又非易事。我们知道，变化是市场经济的本能，供需双方的较量往往会使市场出现不平衡。面对楼市现状，政府应做的，是及时发现造成不平衡的原因，并采取适当措施，借助利率、税收等手段加以调控，让市场回归到相对平衡状态。要掌握好调控的时间和火候，该出手时就出手。
除了在调控时机上要尽量做到适宜外，在具体的措施上也必须针对一线城市房价上涨过快的问题开出处方。最近国家建设部和有关部门正在起草关于调整住房结构的若干意见，其中包括，普通住宅土地供应手段，推进中小户型住宅的建设，落实好有区别的税收政策、信货政策和购房实名制，扩大公积金的覆盖范围等。
尽管房地产市场运作过程中的人为因素不少。但总的看，市场运行有自身的规律，解决市场问题主要以经济手段为主，适当的行政干预为辅。在当前房价继续高速攀升，在经济手段一时难以奏效的情况下，实施必要的行政干预势所必然。更何况土地是十分短缺的资源，住房关系到国计民生，用行政手段限制高档房的土地供应；加强城市规划，放宽普通住房项目审批；从严打击炒房等措施的实行，能够有效缓解普通住房供应不足和房价上涨的压力。
房价的上涨速度必须低于居民收入增长的速度
房价涨到什么程度才宜调控？应该说从总体看，我国的房价与我国居民收入相比太高。两相适应有一个过程，但应尽量缩短这一过程，就是说房价的上涨速度必须低于居民收入增长的速度。“十一五”规划中，我国居民收入每年增长5％，房价上涨必须低于这个界限。
作者系广东技术师范学院经济学教授
南方日报
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