张跃庆:房价居高不下体现市场和政府两个失灵 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-05-11 合作：青岛房地产信息网 |
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首都经贸大学教授张跃庆
2006房地产调控政策到底该不该出，如何认识当前房地产面临的问题、矛盾与症结；值社会各界热切关注房价与调控政策之际，中国政策科学研究会与《楼市》杂志特邀业界权威人士济济一堂，风云际会房地产业规格最高的专家研讨会，高屋建瓴、深入探讨政策、大势，为推动房地产行业健康发展谏言、献策。
首都经贸大学教授张跃庆发言
张跃庆：我说点想法，上午听了大家的讲话很有启发，刚才邢教授也说了一下。我觉得我们这次宏观调控应该是2003年下半年开始的，从中央来讲，温家宝总理讲是2004年。宏观调控对房地产业来说，主要的目标我觉得一个是投资规模过大，第二个是投资结构不合理，第三个是房价过高。经过了两年多的调控，我觉得应该说规模有所控制，或者增幅有所下滑，结构有所调整，但是价格还在上扬。这样就有人提出来我们宏观调控的效果不是太理想。
那么为什么造成这个问题呢？我的一个观点是，现在房价高起不下是市场失灵和政府失灵两个失灵的集中表现，在房地产市场上市场是失灵的，但是我们政府在宏观调控中也是失灵的，所以，就造成现在这么一个状况，调控在价格上没有达到我们预期的目的。所以，我说有理论问题，有政策问题。那么房地产市场为什么失灵？我觉得房地产市场是一个垄断市场，这个大家都是承认的，就是说房地产市场不是完全健康的市场。它为什么不是完全健康的市场呢？我觉得有几个原因，大家很清楚土地是有限的，土地经营具有垄断性。我觉得我们住房，尤其是解决居民的住房，应该是具有社会广泛性的，这个是市场无法解决的。还有一个是上午大家讲到的，就是说在房地产市场上信息是不对称的，在不对称的情况下，也会形成市场失灵。这样就是说房地产市场实际上是一种竞争和垄断相结合的市场，由于它是垄断的，所以市场机制对它不发生作用，垄断就是排斥市场机制的，垄断就是说市场机制不起作用，供求、政策都不起作用，如果它起作用的话，就可以完全把它放开。
从我们现实生活来看也是这样，我觉得比如说从企业家来讲，我们家电行业、汽车行业是完全竞争的行业，他们这几年竞争很激烈，为了维护他们的利益，他们开了几次会，其中就是不要把价格再下降，开完会之后回去还是下降。房地产企业我觉得没有这种形式，怎么几个开发商凑到一起，咱们几个说说价格不要下降，是没有的。为什么？我垄断了这块地方，我就要经营垄断，你垄断了那块地方，你就定价。上午老蔡讲了，他就是一口价，他这个定价就是垄断价格，我就这么高价，你买不买？你不买有人买。这个价格确实是开发商定的，开发商定的这个价格就是一种垄断价格，而不是完全由竞争或者是供求不平衡形成的，我觉得这个观点不符合市场经济规律，特别是不符合房地产市场经济规律。你垄断了，他价格很快就会上浮，如果完全放开他，他价格也会上去，因为他有限，需求大，供应小，肯定会上去。就是说如果我们不管他，他是一种垄断性的资源，就拿土地来说，供给是少的，需求是大的，那一定是上去的，你是根本管不住的。
所以，我觉得房地产市场具有垄断性，价格是由开发商决定的，开发商是为了赚钱的，开发商是经济组织，在市场经济条件下，开发商为了取得利益最大化，这个目标可以理解，关键不在开发商，当然开发商也有他的问题需要解决。但是，从这一点来说，我觉得不在开发商，就是因为房地产市场是一种垄断市场，房地产价值是垄断价值，市场是失灵的，他有这个资源就可以垄断价格。
问题是在市场经济条件下，对这个垄断应该采取什么措施，无论是国际上，还是发达国家来看，就是市场失灵的地方政府应该弥补，政府在市场经济当中很重要的一个作用就是弥补市场的不足。就房地产市场来讲，如果市场是垄断市场的形态，价格是开发商决定的垄断价格。在这种情况下，我们政府采取什么政策呢？我觉得政府失灵就失灵在这个地方，不仅中央政府和地方政府有矛盾，我觉得我们在调控这个市场的时候，开发商说我们土地供应商了，资金卡住了，要加大土地供应。我觉得再加大土地供应，它价格也会上去，因为在这个地方市场是失灵的，你现在调控房地产还用是用市场的方法调控市场失灵的房地产，我觉得就会更加失灵。所以，我们这几年是加大土地供应了，但是都囤积在开发商手里面，他不开发。当然政府也有一些办法，但是你有政策他有对策，昨天报纸还报道了，我40万平方米一个规模，我建五万平方米，剩下我就等着，你也不能说我没有开发，他就采取手段。或者是我们央行出台一些政策，既调控供给，又调控需求，我觉得还是从供求上来调控价格，因为它是失灵的，你还用用市场方式解决价格问题，解决不了，你再供给多少土地也解决不了。所以，这个就表示了政府在这个地方的失灵，当然政府失灵是很多了，就价格来说，在这个地方是失灵的。你不能用这种方法解决问题。
蔡鸿岩：张教授我打断您一下，刚才您说的是两个失灵，一个是市场失灵，一个是政府失灵。如果针对它的对策来说，现在如果抑制房价快速上涨的趋势，您认为什么手段是有效的手段，是不会造成失灵的手段？
张跃庆：我觉得市场失灵，政府就要干预，要弥补市场失灵，但是不能用市场方法，用供求来解决这个问题。我觉得必须政府积极干预，就价格来说，我觉得可以采取三种方法。一种就是分散价格的构成，上午很多人谈到了，刚才邢老师也讲到了，我们房地产价格的构成里面有很多不合理的因素，因为我们原来北京市房地产综合造价，13个项目72个因素，但是这个是在计划经济体制下提出来的，但是现在好像还是遵循这个东西。现在有四个方面占地价很大的比重，那么土地怎么弄呢？我觉得政府去管，要调控，但是并不排出引进市场机制。我觉得在土地一级市场上采取这些方式也是可以的，但是政府有垄断，政府垄断了一级市场，这个时候供地就只有政府了。但是在征地这块，开发土地可以是很多企业来做的。在这种情况下，我觉得是可以的，但是我们方法上有问题。我觉得经济适用房、普通住房，住宅房地产在出让的时候，我们不要单纯出让这个土地，我在这个土地上建房子，然后再通过拍卖，或者是招标的方式。我一直主张把他做成项目，我是做经济适用房的，我的标的是多少，谁价格低就给谁，你价格是算好的，用什么水泥，用什么钢材，户型多大，这个是成熟的，谁给我价低就给这，就是价低者得，而不是价高者得，我们非得价高者得吗？不一定。我觉得这个是机制，但是并不要抬高土地的价格。我们的税负是很不合理的，但是我们税负里面有一块，我觉得上午大家说土地价值国家拿了一部分，这个是应该的，这个土地增值了，国家是土地所有者，这个利益应该给国家，我们这个利益应该拿，我觉得不能流到开发商手里面，成为他暴利的一个源泉，但是这块怎么用？应该说还是取之土地用之土地，比如说可以补助低收入群体解决住房问题。现在开发商暴利是很重要的一个源泉，这个也是政府失灵的一个方面，没有关注，该收回的没有收回来，很多的是政府不规范。
我觉得随着经济社会的发展，特别是现在节约资源，还有新材料的使用，我觉得这块成本是上涨很快的，这块作为房价上涨的因素是合理的，即使影响了房价上涨，这个也应该加大投入，因为节地、节能、节水是现在经济社会发展的很重要的一个问题。再一个就是开发商的利润，刚才我说了开发商的利润确实是暴利，上午有一些人不承认，大家我觉得他还是暴利，我觉得还是政府没有管住。他要取得利益，他取得暴利是可以理解的，但是必须政府来管。我觉得他的暴利是这么几个部分，一个是土地增值政府没有收回来，落到开发商商里面了，这个是土地价值的损失。再一个，就是去年央行提高利率，任志强就说调高利息没有关系，我开发商没有损失。我觉得这个就是我们获得利润上很大的一个问题。就是说开发商实际上是用银行的钱，银行的利润是由购房者支付的，按照市场经济理论，你是贷款来开发建设的，银行利息是你平均利益的扣除，如果你只是得到平均利润，利息是平均利润扣除，剩下的是你企业利润。这个是很清楚的问题，怎么能用利息降成本呢？社会上就这么说，房地产也这么炒作，国家也这么认可。所以，这是我们失灵的问题，我们应该管的没有管住的，应该收的没有收回来。他的利息加进成本，他的利润不变，提高了房价。所以，我觉得这个空间确实是很大的，这样说我觉得土地的问题和利润的问题是两个很大的问题。如果我们把这两个地方管好，我觉得房价可以降下来。
第二个就是调整住房政策，对住房价格进行管制，完善社会保障机制，这是很重要的方面。上午有人说了，我们1998年第四次全国住房改革工作会议提出了货币分配，但是确实是我们在这里面也有失误。我们住房改革是商品化，但是有些可以商品化，有些不可以商品化，即使在市场经济体制下，居民住房，特别是困难阶层，就是收入比较低的居民，应该完善住房的社会保障机制，对这部分住房，资本主义发达国家都进行价格管制，房价管制、租价管制。我觉得这块应该进行价格管制。资本主义国家都进行价格管制，我们不能进行价格管理吗？特别是普通商品房，我觉得这个是应该的。
第三，我觉得需求应该进行分析，上午说首付款要提高到50％，我觉得需要区分，如果控制投资购房是需要的，但是所有购房者都这样，我觉得不利于解决居民的住房问题。所以，我们一个是一刀切，一个是本来市场是失灵的，我们还用市场的方法解决市场的问题，这个就有问题了。我的想法是，高档住房就要限制，比如说好多人在北京买房，我觉得应该实行限制政策，如果说行政手段的话，我有一个条件，符合这个条件可以买，比如像户口等等，不管实行一个什么条件，就是进行限制。为什么限制呢？土地资源是有限的，农民的宅基地就是几分地，城市土地是非常有限的，你有钱就买好多房，我觉得这个是有很多问题的。我觉得你有钱，你可以买汽车，买家电，现在海上有游艇，你还可以到宇航中心去上天去，但是房子不能占这么多。我觉得我们在这方面应该执行孙中山在土地上的思想地孙中山是平均地权，地利共享，大家归公，你有钱就占那么多土地吗？不应该。大家归公，不应该都给开发商，我觉得现在我们比孙中山那个时候是倒退了。如果在面积上不能限制的话，就是经济上控制，你卖高档房，我就征高税，让你得不到利益，你可以买，但是价格很高，这个利益不能给了房地产开发商，国家拿回来，我觉得这个是很重要的。
所以，我觉得从这几方面来说，我觉得可以控制住房地产价格的上涨，特别是如果分成两块的话，那块可以采取一些政策，对于居民这块，国家必须承担。
蔡鸿岩：中国有全世界最低的建造成本，但是我们房屋价格是世界之最，北京价格超过了伦敦，上海的价格超过了日本，关键是中间商在加价，包括储备中心、一级开发商、房地产开发商，他们都是以批文和眼光进行开发的，他们都已经成为国民经济的肿瘤。所以，全部应该取消，关于刚才张教授说的，土地是国家的，评什么不能拿钱，征地之前是农民的，不是国家的，征地之前是种稻子的，我们以国家利益的名义改成桑拿浴了，住人了，这个是代表国家利益吗？
邢亚平：没有批文拿地的了。
曹建海：征地是有批文的。
邢亚平：必须有一级开发商的资质。
曹建海：只有眼光，只要找钱，一级开发商推土机都没有的。邢亚平：他要有资质，有工人，应有尽有。
曹建海：他们只有办公室白领，其他的一无所有。
张跃庆：我说两个观点，就是征地费和出让费这个价值肯定是有差异的。曹建海：为什么不用建筑的用途来补偿它？
蔡鸿岩：不要做这方面争论了。
张跃庆：这个征地改变了土地的两个性质，一个是所有权性质，原来是集体所有土地变成国家所有。第二个是使用性质，原来是农业用地，现在是建设用地。农业用地制约它的价格的条件和建设用地制约他价格的条件是不一样的，如果农业用地的话，我水、电、煤气有没有用？没有用。但是，把它转为建筑用地，这就是建筑用地的很重要的条件，这个就是市政府和城市投资的结果，价格肯定上去了。再一个我同意一个观点，就是这个土地中心，他是什么机构，是政府机构还是开发商？如果是政府机构，你不能开发，你不能说又是裁判员又是运动员，不然的话就是政企不分了。如果你要开发，你就注册，你作为企业，如果你不开发，你就不能进入市场。
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