尹中立：金融的三个手段对房地产调控都无能为力 |
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| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-05-11 合作：青岛房地产信息网 | |
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 社会科学院金融研究所博士、副研究员尹中立 中国社会科学院金融研究所博士、副研究员尹中立发言 尹中立：如果光从金融的角度来看，当前房地产市场实际上是难以找到答案的，因为金融有三个手段，一个是利率，这次我们利率调了以下，在人民币升值的背景下，我们利率上调的空间是非常有限的。再一个就是信贷，信贷是我们的一个法宝，但是信贷在我们房地产金融方面也难以起到作用。 为什么呢？刚才刘总说了，所有的银行，不管大银行还是小银行，都把房地产金融作为他的核心的业务去开发，也就是说投入了最重要的人力物力，为什么呢？因为银行在这个业务当中得到的利润最高。我们做了一个计算，就是房地产抵押贷款剔除风险之后，他的收益是一般公司业务的两倍，所以房地产贷款存在暴利。你说是一般公司贷款收益率的两倍，可以称之为暴利的。所以，在暴利的触动下，你通过信贷规模的控制，这个肯定会失效的。所以，去年红宏观决策当局希望对这个部门卡紧一点，实际上紧不了。另外，你中国紧了，外国人把钱放进来的。所以，利率是失灵的，信贷是失灵的。 第三个货币手段是货币供应量，我们在金融越来越一体化的情况下，这个就更加无法控制了。因为我们去年增加两千多亿年的外汇储备，意味着要增加一万六千多亿元基础货币，所以从这三个手段来说，对房地产控制都是无能为力的。所以，房地产的问题应该在金融之外寻找答案。 其实我个人的理解，就是中国房地产市场和房地产有关的三大制度缺陷，如果不解决的话，价格过快上涨很难得到遏制。第一个是住房制度，不同的人有不同的理解，提倡住房制度改革的人要走市场化的道路，实际上全世界的住房制度都是两条腿走路，就是说一部分人可以通过市场化方式解决，另外一部分人是，甚至绝大部分的城市市民是通过非市场化的手段解决的。刚才首都经贸大学的张教授就提到这个问题，你即使像欧美一些，依然有很多人住在政府的房子里面，当然好多的主流经济学家对此提出了批评，但是我们应该反思一下，难道欧美那么多的学者，人家获得诺贝尔经济学奖，我们都无人问津诺贝尔经济学奖，难道那些人都是被单，不会设计一个更好的手段解决住房问题？不是。 第二个制度缺陷是税收制度的缺陷，我们没有财产税，中国到目前为止没有财产税，这是重大的制度缺陷。所以，我们看历史以来，中国人积累下来的财富，都表现为住房，这个和中国的传统文化有一定的关系。但是和我们的税收制度体系的不完善有很大的关系。 第三个是政治制度的缺陷，什么是政治制度的缺陷，这是一个敏感的话题，或者是政治体制的缺陷。因为从考察国外住房制度可以看出来，住房制度的设计和演变和政治文明的演变有很大的关系。我们可以看到20世纪初英国人为什么控制房价，为什么政府干预住房，实际上和他的民主制度发展有很大的关系。你这个执政党如果不给大部分人解决住房问题，我就不投你的票，就这么简单。所以，中国的政治制度设计是人大制约政府，但是按说的话，如果人大能代表民意的话，在当前这种情况下，政府的关于住房制度的一系列的政策肯定很难通过。但是遗憾的是我们的人大和政府是一套人马，两套牌子。所以，缺乏制约，老百姓的呼声就很难成为政府的政策，这个就是我们政治制度的很大的缺陷。 所以，我们从金融的角度来看，我去年写了很多文章，希望政府在房地产调控中能起到如何如何的效果，但是遗憾的是我现在说实话，都灰心丧气了，所以我和很多人说，与其你买房子，不肯炒房地产的股票，房地产股票是肯定会上涨的，房价是很难得到控制的，是控制不了的，这三个制度缺陷不是一时半会儿能解决的。 焦点房地产网 |
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