仲量联行：最新调控措施对房地产市场的影响 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-05-31 合作：青岛房地产信息网 |
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北京，2006年5月31日
在今年3月召开的全国人民代表大会上，不断走高的住房价格引起了与会代表的广泛关注。会上强调了满足基本住房需求以及政府限制高档住宅开发的意愿。5月17日，国务院颁布了促进房地产市场健康发展的计划，尤其是通过实现以下六个目标，促进住宅市场的健康发展：
1)推动和加快中低价位住宅的发展
2)进一步采取宏观调控的措施（税收和信贷）控制房地产投资和土地供应
3)控制旧房拆迁的规模和进度
4)整顿和规范房地产市场秩序
5)进一步推动二手房租售市场的发展
6)完善房地产统计制度，增强房地产市场在价格、供应和需求方面信息的透明度
5月29日，国务院进一步发布了一份十五项措施的通知，旨在切实稳定住房价格，实现上述六个目标。 其中的四项措施将影响到房地产市场：
§个人住房按揭贷款首付款比例从以前的20%提高到30%，购买自住房且套型建筑面积90平方米以下的购房者仍执行原比例；
§把去年提出的征收住房转让营业税的年限从2年延长至5年。具体措施为，对购买住房不足2年（现为5年）的，销售时按其售房收入征收5.5%的营业税；对购买非普通住房超过2年（现为5年），销售时按其售房利润征收5.5%的营业税；
§各级地方政府要保证，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）应占新审批、新开工的商品住房开发建设总面积的70%以上；政府要进一步减少低密度、大套型住房的土地供应；
§对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，政府将从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，没收土地使用权。此外，对开发建筑面积不足总面积的1/3或已投资额不足1/4的项目（停工或延期的项目）将按闲置土地处置。
仲量联行北京研究部主管凯安娜表示：“这些新措施的目标非常明确，就是为了满足中低收入群体的住房需求。此外，通过将二手房和大套型住房的按揭贷款首付款比例从20%提高到30%，政府在向投机者和高收入群体传达信息，他们今后在购房时理应比购买小户型自住的中低收入群体付出更多。”
新的措施将对短期投机购房者集中的市场产生影响。凯安娜说道：“北京的投资型买家倾向于进行长期的投资规划，因此住房转让营业税的影响将不会太明显。但是，由于购买第二套住房和大套型住宅的按揭贷款首付款有所提高，因此购房者此类投资行为可能放缓。”
在上海，仲量联行大中华区（北部）研究部主管何迈可表示：“上海的住宅市场自去年以来相对淡静，总交易量也有下降。2005年6月自一系列新政出台后，上海的新房价格显著下降，我们预计，此次颁布的新措施将进一步延长住宅市场的淡静期。”此外，他还补充道：“初次购房者事实上也将受到影响，即使位于上海内环附近的一套120平方米的住房也不一定被当作高档住房。”
仲量联行大中华区（南部）研究部主管曾纪崇说道：“与其它城市相比，广州投机买房的行为相对很少。广州的人均国民生产总值和人均可支配收入全国最高，而且储蓄数额较大，然而广州的住房价格却比上海等其它城市要低。由于广州住宅市场上自用型购房需求高涨，因此受新的宏观调控措施的影响将相当小。我们预计，在中短期内，广州的住宅市场将出现稳步的发展。”
何迈可还表示：“由于本次同时出台了多条新措施，我们预计在未来几周会有更进一步的说明出台，以明确这些措施的目的及具体执行方法。”
曾纪崇总结道：“这将继续向市场发出明确的信息，中央政府决定抑制过度投资的行为。其主要目的在于创建一个透明、均衡的市场结构，减少投机、囤积房源、哄抬房价的行为。”
仲量联行
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