金九银十成“明日黄花” 持币观望待市场拐点 |
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| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-10-10 合作：青岛房地产信息网 | |
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| “金九银十”几乎是房地产市场的销售惯例，但2006年的九十月对不少房地产开发商来说却不然。面对中央逐渐细化的宏观调控政策，相当一部分开发商试图利用减少上市楼盘量、与代理商签订“包销协议”、人为制造“旺销”假象等方式，继续抬升房价。但消费者“持币观望”态度日益坚定，这表明房地产市场的拐点正在凸显，房地产市场将从卖方市场向买方市场转变。 业内人士向记者透露，“九十月间获得的利益要占年度总利润的1/4甚至1/3，这是房地产业界看重这一阶段销售的核心原因。”常年在银行个人信贷和房地产信贷行业工作的信贷专家张萍仁告诉记者，按照这几年的情况来看，九十月间恰恰是个人购房信贷最为火爆的时期，个人购房信贷比上一个月翻一番的情况在不少商业银行中都存在，这其实就是房地产销售火爆的直接体现。 不过，今年的情况却让不少开发商高兴不起来。随着中央宏观调控政策细则不断出台，“持币观望”心态日益明显的购房者让房地产开发商急不可耐。在上海举行的“十一”假日楼市展会上，送家电、送汽车牌照补贴、送旅游、送现金优惠、特价房……各大房地产开发商促销手段层出不穷，甚至有别墅楼盘推出了总价为70万元的特惠房。但是，尽管如此，展会现场大部分购房者还是只看不买。 广州市国土房管局主办的阳光家缘网上披露的信息表明，10月1日至5日，广州市六城区预售商品住宅签约量仅为127套。“这是这几年最惨淡的‘黄金周 ’。”一位姓梁的销售商无奈地说。他不无忧虑地表示，如果没有更多办法来促进销售，10月末就肯定能够看到今年房地产价格的拐点了。 开发商极力推高房价 控制性销售、代理包销、人为制造旺销假象和短期限量供应、短期折扣成为开发商谋求最大利益的手段。业内人士称为“三长两短”。 ——控制性销售，提前减少上市楼盘量，营造“供不应求”的假象。 对南宁市青秀区一个大型楼盘的开发商杜桦新而言，2006年的黄金周特别难熬，从9月初开始到10月，一方面要连续不断地做促销计划，另一方面还要督促施工队“暂缓竣工”。杜桦新负责的楼盘仅仅是一个缩影。北京、上海、广州等地热点城市的楼盘销售状况更加明显。北京市房地产交易网显示的数据，9月份北京新盘数量较8月明显增加，但相比往年的“金九银十”新盘大规模、集中推出的状况相比，仍是相对较少。 ——代理包销，与营销商分担风险，继续提升房价。 代理包销是开发商和销售商共同承担房屋开发风险的一种举措。进入9月以来，嗅出市场风向标味道不对的不少开发商开始着手与销售商联合，以降低潜在的市场风险。“原来只是预计可能销售额不如去年，现在才发现降低幅度很快，要想赚到钱还是要想法抬高房价。”北京安贞桥一带的开发商郑维满说。郑维满算了这样一笔账：过去仅靠开发商资金支撑整个楼盘的销售，10亿元的楼盘开发商最少要有一亿元左右的资金注入，如今通过包销，只需要注入一半左右的资金就可以实现目标，而且银行的利息也减少了。一位资深从业者坦言，包销之后，房价往往都有一定程度的上涨。由于代理商承担的风险越大，房价上涨的幅度就越大，这个风险最终还是要转嫁到消费者身上。目前，广州、北京、上海等地已经先期实施包销战略的一些楼盘，最初销售价格在6000元/平方米至7000元/平方米，至尾盘时，实际售价达到了10000 元/平方米至12000元/平方米左右。 ——人为制造“旺销”假象，提升房价。 记者在南宁、广州、上海、北京等多个楼盘进行追踪采访时发现，不少房地产开发商人为制造“旺销”假象。在楼盘竣工之后开发商首先与相关政府部门、事业单位和大型企业联系，通过内部认购的方式获得部分回笼资金，随后就对所有楼盘采取“挤牙膏”式的销售方式。“挤牙膏”式销售就是分批销售，开发商仅公开部分房源，对前来购房的消费者表示“楼盘有限”、“房价肯定还要涨”，并要求购房者交纳少量订金，以此来确定潜在的消费群，掌握这部分消费群后，开发商顺势抬升房价。尽管购房者完全可以退还订金，但实际的楼盘市场反应已经被开发商掌握。 开发商的绝招还在于通过多种渠道“炮制”楼盘旺销的景象，把售楼人员及其亲属作为购房者邀请前来观看楼盘，并在网页、售楼电话里强调“楼盘有限”的信息，误导消费者。 与“三长”几乎同步实施的是“两短”，一是“短期限量供应”、二是“短期折扣”。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说，针对“新政后第一个黄金周”，专家们曾对楼价升降展开“论战”。目前，供求“对峙”的态势已见明朗。 “住房保障体系”次第出台 针对目前开发商采取“金九银十”的“决战”心态，专家普遍认为，一方面要依靠日益细化的调控手段，遏制房地产价格的暴涨，另一方面则要通过日益理性的购房心态，从消费源头打压开发商推高房价的牟利做法。9月以来，广州、北京、郑州等地相继出台了建设政策性保障住房的实施细则。  《广州市住房建设规划(2006-2010)》规划显示，五年内广州将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米。同时，套型建筑面积90平方米以下的住房要占供应总量70%的比例实行总量控制。 与此同时，北京住房建设规划也表示，将探索建立经济适用房不直接上市而实行“政府回购”的模式，以从制度上制止违规牟利行为；河南郑州市明确将加快建立以经济适用房、廉租房和周转住房为主要内容的新的住房保障体系，政策性住房将占全市住房总量的20%，将年度土地出让净收益的5%用于廉租住房建设。郑维满说：“政策性住房保障出台其实是给房地产高利润时代吹响了丧钟，过去100%甚至300%的高利润时代已经一去不复返了，能不能把前期投入的资金尽快回笼，就要看能不能在今年之内完成现有价格上的销售了。” 不过，购房者的观望心态已经凸显，业内人士分析认为，这种来自对中央宏观调控信心和房地产价格下跌的预期心态，将把房地产商通过种种手段抬高房价的做法彻底消弭。房地产专家王维全说：“从市场动向上预计，目前我国房地产价格已达到拐点，大幅度持续上扬的时代已经过去，但到底是小幅度上扬还是迅速下挫，还有待于市场进一步观察。”他承认，消费者心态的转变是左右房地产市场的关键因素，由于前期土地存量过大，不少城市房地产从卖方市场向买方市场的转变趋势已经开始出现。 经济参考报 何丰伦 黄玫 |
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