青岛地产：大盘开发进入微调期 正是风雨欲来之时 |
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| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2006-10-25 合作：青岛房地产信息网 | |
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微调方向一：速度还是利润? 青岛市场的开发利润一直以来是比较丰厚的，这看看近期公布的城阳土地成本就可以想像。当然，土地成本加上建筑成本不一定就是所有的成本。一位开发商就叹着气说：拿一块地那有想像的那么容易，哪些隐性成本又得多少，谁能看见。即使如此，青岛这几年市场的火爆还是保证了开发商的利润。因此，有业内人士表示，习惯了较高的回报率，一下子落到一个比过去低得多的回报率，确实很不好接受。 在资金安全、周期长短、利润大小三个选项中，谁将是第一位的。这对于大盘开发者来说，将直接影响到未来。地产策划人龙江表示，现在资金安全应该是第一位。只有保证资金的安全到位，才可能应付任何突发情况。这似乎应该是所有开发商都认同的一个选 择，可实际情况并不是如此。一个地产策划代理公司的老总告诉记者，最近，他推掉一个项目的邀请。因为，开发商提出的产品价格定位，在目前市场中，销售会遇到很大阻力。这位地产人认为，如果开发商还习惯于过去高利润期的思维，其项目推广恐怕会很难。 当然，也已经有大盘提出加速前冲的思路。但事实证明，过分强调速度就会影响品牌质量。对于一个项目公司可能没什么问题，但对于还要在市场上坚持好几年的大盘而言，其后遗症是明显的。因此，把握速度与利润间平衡，是当前微调的重点之一。 微调方向二：大户型还是小户型? “9／7比例”出台后，影响了不少公司的判断。据了解，有开发商很快就找到设计单位，开始设计适应新比例要求的户型布局。这也是导致大盘“跳票”的一个重要原因。随着政策的明晰，“9／7比例”不再是问题。可新的问题又产生了。究竟是做大户型呢?还是转向小户型?一方面，从市场长远看，小户型是大势所趋。对于大盘来说，这部分销售对象也必然是主力。但另外一方面，“9／7比例”之后会不会带来大户型的稀缺，这也是市场空白点。虽然大盘的开发类型比较丰富，可以将其分解成不同阶段。可先拿谁打头阵?从一些开发商的销售状况看，留在手里大多是大户型。“我们肯定是要先做大户型”，一位海边大盘开发者表示。处于优越位置开发商来说，把大户型作为当前主力不难想像。但并不是每个大盘都能在海边占据一席之地的。这些大盘的微调方向就和产品定位直接关联了。如果资金充裕，又立足于长期销售，那可能把大户型先推出来，奠定社区的基本定位。如果主要目标就是完成大盘销售，那可能小户型会在开始就带来比较好的销售。 大户型与小户型的分别，这会是不同地段开发商微调后的细微变化。即使同一地段，定位不同，也会走向不同的开发道路。 微调方向三：寻找新卖点 日前一次地产论坛上，关于住宅节能科技的讨论引起了与会者的极大兴趣。一位开发商对做主题讲解的科技设计单位当场就表示了沟通意愿。而以科技节能为主题的论坛今年已经在青岛开了好几场。有一位业内人士曾笑言：现在是房地产概念渴望时期。在房地产住宅开发已经经历了多重概念冲击、包装之后，寻找有吸引力的新卖点就成为当前房地产调整的新重点之一。 青岛第一代大盘本身就是一个概念化的产品，有了这个概念才催生了后来一系列的大青岛概念、投资概念等，而这些都是曾经支撑过青岛楼市的“硬概念”。这些概念与“水景”等最根本的区别就是在于它们可以带来直接的利益体现。当楼市由短期获利产品转向长期收益与居住并重时，新的可以带来直接利益的卖点是什么?对于第二代大盘，仅仅一个大字已经不能包含一切。最近万科在青岛推出的“魅力之城”，浙江绿城运作的“理想之城”，都是品牌开发商的力作。这些项目已经是开发者集合了自己多年开发历史与经验之后的作品，也可能给青岛大盘注入完全不同的理念。 在寻找新卖点的过程中，青岛开发商是否还会像过去一样，更注意在一个时间点上——销售时刻。作为大盘，如果仅仅把注意力集中于此，至少是不会寻找到更有持续影响的新卖点。更多的可能是一个又一个点的的简单叠加，而不会给整个大盘一个完整的概念。  青岛的大盘经营者，大多数都有过开发经历，在寻找新卖点的同时，是否会将这几年的经验转化为一种视野。这样一来，或许才会真正理解一个大盘在时间和空间上的意义。观察：困难还在后面 无论如何调整，未来的日子都不会像从前那样好过。一位地产人士感叹：青岛地产的这一代还没有经受过真正的风雨，也有很多人没有体会到寒冬的滋味。现在正是风雨欲来之时，许多人还想不到会面临怎样的困难。当考验真的到来之时，会有人倒下，也会有人坚持住。即使现在方向调整正确的开发商将来一样会遇到难以想像的困难。不过，如果没有这样一次暴风雨，青岛的市场就不会成熟。 记者 李峥 青岛晚报 |
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