土地增值税调控楼市意在降低开发商利润 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-01-19 合作：青岛房地产信息网 |
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1月17日，也就是国税总局将征收土地增值税的消息刚刚放出的第二天，地产股便逆牛市大势全线深幅下挫--沪深两市68只地产股中62只下跌，其中26只跌停。
同样在1月17日，与股市的凄冷相反，几乎所有相关媒体都在热火朝天地质疑土地增值税是在给给发烧的楼市火上浇油。
一冷一热截然不同的反应，政府2007年针对房市打出的开门第一枪到底能否扭转市场过热的态势？
土地增值税给市场增加哪些压力？
1月16日晚，国家税务总局突然下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%~60%不等。
要讨论土地增值税会对房价造成怎样影响，需要先厘清的前提是：土地增值税带来怎样的压力？
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，实行四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目（（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）旧房及建筑物的评估价格）金额以后的余额。
从《条例》来看，土地增值税征收最直观的影响既是极大降低了开发商的利润，北京大学经济所房地产金融中心主任冯科认为：“虽已有部分地区征收土地增值税，但仅按照销售收入的1%-2%来征收，青岛无忧房网 www.51fdc.com今后一旦严格按照累进税率的计算方法，那么开发商的利润空间将被积压，其中毛利率越高的项目税率越高，尤其对开发别墅、高档住宅等的高毛利率项目的开发商影响很大；对拥有较多的土地储备的公司，如万科和保利这样的储备大亨必将增加其持有成本，从而减少利润。”
“比如一套房子价格8500元/平，它的地价和建安成本等为5500元/平，那么每平米开发商挣了3000元，这3000元是因为土地增值给开发商带来的利润，现在政府就是要从这部分利润里征收一大块土地增值税，大大降低开发商的利润。”千万家房产经纪公司总经理华国强介绍。
除了利润降低外，土地增值税还可能影响行业内的并购重组，《条例》规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。其中后两点都直接涉及并购重组；冯科分析认为，房地产行业已经进入了整合期，企业间的购并重组以项目购并为主，高额的土地增值税必将打击企业并购的信心。
另外，华国强认为征收土地增值税会加快房地产的流转：“开发商手里囤积了大量土地和项目，准备等价格再涨后出手，现在转让土地和房产的收益被土地增值税抵消，继续囤房囤地会面临更大的资金压力，肯定会有开发商被迫把手里的土地和项目拿出来放入市场。”
按照华国强的分析，短期来看土地增值税会“逼”出部分土地和项目入市，但北师大房地产研究中心主任董藩认为长期看供求并不乐观：“现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，并降低今后进入房地产开发行业的投资增长率，甚至可能降低绝对投资额，虽然对抑制投资过热有好处，未来的商品房供应可能会有所减少或增幅降低。”
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焦点房地产网 谢意格
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