物业税以房产套数为征税界定点 房价受抑制但不会大跌 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-02-08 合作：青岛房地产信息网 |
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以房产套数为征税界定点
李晶向记者指出，物业税应以家庭持有房产的套数而不是以一些人提出的房屋面积为征税界定点。限制人们对于一套以外住房的保有，限制居民对于宝贵土地资源的过度占用，以节约国家的土地资源，解决土地资源有限的问题。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以应该为此付费。
不论是现行的房产税、城镇土地使用税，还是即将出台的物业税，有一点是共同的，即税收应保证个人居住的基本需求，使得“人人有房住”。
他说，政府代表国家执行公共管理职能，首先应当解决居民的基本生活问题。为此，对于个人居住的惟一家庭居住用房，应予以免税待遇。这套惟一的家庭居住用房无论大小，不分面积，无论是普通住宅还是豪华别墅，均免征物业税。这一点完全符合国家的富民政策。
只要居民个人有能力、有条件、有愿望，是可以努力并被允许改善生活居住条件的。若人为地规定住房标准并在全国范围内适用，在我国各地经济发展不平衡、各行业收入不均衡的环境下，极具不合理性。即使税法赋予各地有根据情况调整的权力，这一标准也将很快随着经济条件的变化而丧失其合理性。最主要的，这一标准的制定缺少理论依据。
因此他认为，物业税不应以房屋面积而是以持有房产的套数为征税界定点。家庭基本的住宅应享受免税待遇，不应课及税本。但对于基本住宅之外的第二套、第三套、第N套住宅，即拥有多套住房的，都应当征税而且应当设置高税率征税。
另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独只有投资房产不付费，这对投资者来讲也是不公平的。因此，其要义应当体现在对一套以外的住房课税，而对于惟一的家庭居住用房免税，不管这套房子的面积与质量。
房价受抑制但不会大跌
“通过征收物业税来降低房价的观点是极其错误的。”张寅向记者举例，美国早就征收物业税，但房价该高的时候还是高。
对此，李晶表示，影响房地产市场发展的因素有很多，税收只是其中之一。许多因素对于房地产市场的影响甚至大于税收，如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等。在任何一个国家里，单凭简单的物业税根本扭转不了住房价格的基本走势和格局，房价走高并不完全取决于物业税。因此，对于物业税的实施可能对房价造成的影响，购房者应该有全面的心理准备。
他认为，合理的物业税制度应当能够对房价产生抑制作用，只不过，房价不可能因征物业税而大幅下跌。物业税对于房价的抑制作用取决于物业税税率水平的设置。如果物业税的税率水平高于甚至明显高于银行贷款利率水平，使银行按揭购房不再有利可图，因为这种“投资”已经没有利润空间，多数的百姓必然不会再将购房作为一种投资行为。
当人们减少买房计划、削减购房支出时，市场经济下的房价自然下降，回归到正常的市场价格上。青岛无忧房网 www.51fdc.com从这一角度讲，物业税不会对于普通购房者即自住型房屋购买者产生不利的影响，在其购房环节，会享受由于物业税的出台而可能带来的低房价好处；在其拥有环节，会由于物业税的减免而无需付税，可谓利好。所以对于大部分的普通民众来说，大可不必担心“买得起住不起”的情况出现。
他说，对于投资者而言，结果则完全不同。如果其购置的是家庭惟一居住用房以外的房产，则被纳入物业税的征税范围，为其占有更多的资源而付出相应的费用，投资房屋租赁成本会增加，风险也会提高，显然会动摇投资类物业的市场前景，市场必将会减少很多个人投资者。
由此看来，物业税的出台，不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且还有可能降低城市居民的购房门槛，增强百姓改善住房的机会和能力。
“不过，值得注意的是，近几年来，有些投资者并不以本人的名义购买物业，而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业。这也不是一个简单的小数字。”中国管理科学研究院研究员李开发对本报记者表示，在征收物业税的过程中如何打击假名物业，以保证税收的公正，也是一个大问题。事实上，在现实的征收环节，还有很多的细节问题有待界定。
“至于拿我国和美国征收物业税相比较，我个人觉得不具备可比性。”李晶表示，从土地的属性上看，美国是土地私有制，而我国则是土地公有制。所以，我国目前实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付，所以，我们的房屋才有使用权的年限限制。
即使一定要作比，从税收制度设计的角度看，美国物业税也是鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税，购置第二套住房时，就应对其纳入征税范围进行征税，并且随着纳税人购置住房数量的增长，税负会相应增加。
他介绍说，美国对个人持有的动产一般情况下免除财产税(物业税)外，还规定若该动产被用于商业用途，则课以等同不动产的财产税。可见，从税收制度角度看，不论国度，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在保有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法，其税收制度的调节目标是一致的，这是国际惯例。
值得一提的是，物业税与其他税收一样，其所要实现的调节目标是明确的。物业税有其推出的特定意义，但它只是在一定的调控范围内实现特定的调节目标。像任何一个税种一样，物业税也不是万能的。
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中国经济时报
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