股市基金火爆同名转按揭帮您利用房产生财置业 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-02-11 合作：青岛房地产信息网 |
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今年的股市、基金炒得异常火爆，许多人想要在年前捞上一把，而且恰逢年关，人们都希望手中能有足够的钱，高高兴兴过个年，于是，急于资金周转的情况就十分普遍。
针对这个问题，京城著名个人房产金融服务专业机构--伟嘉安捷的房产金融理财师告诉记者：现在市场上出现的房产理财产品有很多，不过，目前人们最为熟悉、应用最多的还是“抵押消费贷款”。一些人为了炒股，孤注一掷，甚至将自己的房产作为抵押进行融资，其实，这种行为是银监会明令禁止的，因为这无论是对银行还是对借款者都存在着很大风险。当然，随着人们的理财意识的不断提升，利用房产生财置业的想法并非不可取，只不过要考虑到风险的大小，同时要根据自身的特点选择适合自己的理财产品。其实对于那些普通的房贷者来说，除了抵押消费贷款，还有一种有效利用房产理财的方法：同名转按揭。
所谓同名转按揭是指：正处在按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限把住房按揭从一家银行转到另一家银行。
同名转按揭主要服务对象是出于理财目的或为了解决资金周转问题，需变更已有按揭贷款的人。比如需要选择更合适的还款方式达到节省贷款利息的目的；选择更合适的银行；夫妻间房产更名或者想通过加、转按揭来获得融资。
与抵押消费贷款相比，同名转按揭业务在许多方面更具优势。目前，一些银行5-10年期抵押消费贷款利率一般为6.84 %（根据用途不同可能下浮10%），而且借款年限短，最长不超过10年，还要受到房龄的限制，所以实际上一般能贷到5年左右，这样无疑会增加借款者的还款压力。而同名转按揭业务的贷款年限最长可达30年，贷款额度不超过重新评估价的70%，同时不超过原购房价的1.2倍。利率采用普通房产贷款的基准利率和优惠利率地加权平均，一般在6.12%-6.18%之间。
例如：高先生在10年前通过贷款的方式购买了一套总价为60万的二手商品房，当时评估价为55万（现评估价大约60万左右），贷款30万，贷款期限15年，现在他大约还有7万元贷款没有还清。不久前，高先生通过朋友介绍想加盟一家服装连锁店，需要资金大约40万元。
因为，银行规定抵押消费贷款的实际用途只限定为：购房、购车、装修、旅游、大额生活耐用品消费，且需在一年内出具有效票据。而高先生的贷款用途是做生意，银行是不予批贷的。再加上，根据高先生房产的具体情况分析，他的最高贷款年限大约只能申请到5年左右， 最高贷款额大约36万元，不能满足其实际资金需求，可见，抵押消费贷款这条路对于高先生来说是走不通的。
而如果高先生选择同名转按揭业务，根据高先生的情况来看，最高可以贷到评估价的7成，即42万元左右。 而且贷款年限也可达20年左右。根据他的具体需求和偿还能力，我们为他设计的贷款方案是，贷款40万，贷款年限15年，选择等额本息的还款方式。如果利率按6.12计算，那么高先生月还款额约3400元，10年共需还利息约212000元。
其实，目前，像高先生这样有资金周转需求的人很多。做为生意人，都希望自己手中的流动资金能多一些，以备不时之需，所以，对于高先生来说，完全可以降低自己的月还款额来增加自己的流动资金链，在时机成熟的时侯，可以选择提前还款，这样一来还能节省利息，可谓一举两得。
通过上述分析不难与目前应用最为普遍的房产理财产品“抵押消费贷款”相比，“同名转按揭贷款 ”对于那些房产处于抵押中，但又急于筹集资金进行周转的人来说，更加适用。 它无论在贷款期限、贷款利率还是在办理贷款的程序方面都有着其特有的优势，的确为借款者提供了更简便、更划算的以房生财的好渠道。
伟嘉安捷
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