山东路板块—构建大青岛中心区有多远？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-03-15 合作：青岛房地产信息网 |
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山东路板块，未来一定会成为大青岛真正的中心区
山东路是青岛市较早发展起来的地块，随着20多年的发展，伴随着香港路的繁荣和CBD中心区的形成，山东路周边已经成为青岛新的发展带动点。我认为，山东路板块，特别是立交桥以南，福州路以西，太平角以东的山东路板块，具有很强的发展潜力和张力。
从城市主体结构和框架形成来说，青岛缺乏现代意义上的城市中心，香港中路繁华区，集中经济、商贸、金融、信息等区域优势，但由于过度地拥挤在一条街区中，很难构成强大的辐射力和影响力，相反很容易造成交通拥挤、资源重叠等弊病，如果按照这样的发展规模继续扩张，就会对这条街区构成强大的挤压。香港路紧靠沿海地区，向南已经丧失了经济辐射力，无法发挥聚变势能，从而造成资源力浪费。而所谓的经济辐射力，就是本地区所聚集的资金流、人流、物流、信息流等潜在物质资源和因汇聚而产生的财富资源。香港路作为目前最具有经济辐射力的资源聚集性街区，却只能辐射周边很少的范围，而只能成为国际上称之为的经济街区。而作为连接青岛南部城区和北部城区的山东路板块，更有条件成为一个能带动城市发展的中心区。
1.要构建一个真正的大青岛框架，首先要发展一个真正的经济、金融中心区。这个中心区必须具有强大的、持久 的辐射力和影响力，同时自身具有不断的自生、扩张和完善能力，而山东路板块最具有成为这个中心区地理、资源、辐射力等优势。
2.山东路作为连接北部城区的三条纵线交通动脉（山东路、福州路、海尔路）其中之一。而山东路是最接近香港路经济街区的交通动脉，同时也正好处于东西黄金分割点，真正起到了东西互动、南北连接的重要作用。福州路本来具备成为这样街区的特点和“天分”，只是早期的规划和控制导致目前成为居住、商业混合的街区。
海尔路处于青岛东部，2005年就已经把海尔路规划成为东部CBD中心区，目前几乎集中了东部大部分大型项目，包括写字楼、高档酒店、商场、大型居住区，应该说海尔路的规划和发展，对于拉动整个青岛东部和李村、以及辐射北部的经济发展具有深远的意义。
回过头来，山东路将会成为借助青岛香港路财富资源，辐射四方区、市北区以及北部城区的纽带型中心区，这个板块的发展成熟对于未来青岛框架的真正形成和未来整个城市的健康性扩张，都具有非常关键的战略性意义。
3.山东路板块的发展是必然的。今年市政府提出来的山东路CBD新板块，占地面积3.1平方公里，总建筑面积490万平米，总投资300多个亿，规划利用10年时间建成集中商务、办公、金融、酒店、娱乐、居住等特点形势的新经济中心区是非常科学的。
大青岛框架的构成并不是单纯的城区扩张
作为大青岛框架的构建，绝不是单纯的城区范围的扩张。现在众多白领每天坐车赶往香港路上班的现象，作为一个发展中大都市来说，已经非常的不和谐。这种现象出现在人口百万左右的中小城市，纯属正常，放在青岛，特别是已经发展到今天的青岛，依然维持着这样的城市景象，已经给我们提出了清晰的警示。
上海的多中心平行发展互动模式值得借鉴
纵观上海的城市构架，目前已经发展成为徐家汇、黄埔、长宁、宝山、浦东等几大城区，而每个城区都已经构建了自己的经济中心区，各自具备经济、金融、商贸、信息、教育等资源，每个城区构建属于自己特色的中心区，已经成为大型都市的成功经验，然后通过大型的交通动线进行环状、线状连接，如上海的环形立交和纵向、横向地铁交通网线，把每个城区连接起来，每个中心各自独立并互相支撑，而从大局方面，浦东、浦西又构成了有效的连接和经济互动，这就是目前的上海模式。
青岛，应该说目前的城市框架已经初具规模，黄岛开发区、东部崂山区、北部城阳区，已经构成了三角城市互动模式，目前只是缺少中间连接地带和一个规模更大、具备聚变式立体辐射力的中心区，而山东路板块中心区几乎具备这个新经济中心区的所有优势。
山东路新CBD中心区的规划形成，其实也是机遇城市未来发展的远期规划。房地产只是基于这样的城市发展背景所必需的一个行业背景，房地产不是城市发展的主体，只是一种工具，单纯把房地产的发展与城市发展繁荣以及城市定位等同起来，都是不科学的。
我们，期待着青岛能够真正成为一个面向国际的城市形象，不仅是城市建筑，而是发展观念、城市素质、城市容量、辐射力、消费力等各个方面的和谐并进。
记者 梁音 青岛财经日报
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