物权法明确业主和物业公司关系规定业主可作七项决定 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-03-21 合作：青岛房地产信息网 |
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明确业主和物业公司关系
规定业主可作七项决定
“业主可以成立业主大会并选举业主委员会，业主可以决定包括制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等在内的七大事项。”《物权法》明确了小区业主可作出的七项决定。
其中，决定前四项事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
改建、重建建筑物及其附属设施两项权利时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
同时，《物权法》明确规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
《物权法》对业主和物业服务机构之间的关系作出明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
另外，《物权法》明确规定建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。同时，对这部分资金的使用也作出了规定：经业主共同决定，这些维修资金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。而建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
正确处理邻里关系 保护公民“阳光权”
近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。
“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”《物权法》对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。
为保障社会和谐，物权法同时规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
登记费用按件收取 统一不动产登记制度
“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《物权法》明确了不动产统一登记制度。
《物权法》同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
根据权责平衡的原则，《物权法》还明确了登记机构的义务：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
登记费用问题也是群众关心的话题。为此《物权法》规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。有关人士表示，这将有利于规范不动产登记中的收费行为，防止通过登记收费搞“创收”。
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