新《物权法》涉及到房地产行业的主要方面及影响 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-04-07 合作：青岛房地产信息网 |
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《中华人民共和国物权法》已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，19日正式予以公布，自2007年10月1日起施行。《物权法》明确了国家、集体、私人对其拥有财产的合法权益；明确了住宅建设用地70年使用权期间届满后自动续期；明确了征收集体用地的补偿标准等。
《物权法》涉及到房地产行业的主要方面有：
第一，明确征收土地、房屋及其它不动产要依法足额支付补偿费用；
第二，强调对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地；
第三，对业主的建筑物区分所有权，有力地保护了业主的权利；
第四，明确了建设用地使用权的设立，强调经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者地，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权；
第五，明确了住宅建设用地使用权期满自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，这消除了影响房地产行业未来发展的最大的不确定因素。
《物权法》是规范财产关系的一项基本法律，而并非针对不动产。对房地产市场的直接影响很小。相关条款明确了不动产所有者的合法权益，有利于规范行业发展，为房地产行业未来的发展奠定了坚实的法律基础，对房地产市场来说总体利好。
其次，《物权法》的实施为开征物业税提供了法律基础，具体影响取决于物业税的实施细则和强度。物业税在国内是一个新名词，但绝非一项新的税收。其出台的目的首先是对现有房地产的各项税费进行合并和简化，其次才是对房地产市场的调控。其对房地产市场、房价及上市公司的影响取决于：取缔现有哪些税种和费用；征收对象范围的大小；税基及税率大小。
如果用物业税代替土地出让金，必然会使房价下降，但开发商利润可能不降反升。但是，取消土地出让金涉及到新旧房产的区别征收，并影响地方政府财政收入，因此，开征物业税虽然是必然趋势，但近期全面实行的可能性不大。
如果不取消土地出让金，而只是将现有的房地产税、城镇土地使用税等进行合并征收，物业税的税赋规模可能与原来的房地产税赋相当。因此，对持有大量出租型物业的上市公司影响不会很大。但是，如果物业持有者被免征房地产税，物业税的征收必然带来一项新的现金支出。
住宅原来一直未被征收房地产税，而未来全面征收物业税的可能性仍然不大。出于调控目的，国家可能会对出租型、第二套、大面积房地产征收物业税，增加投资性住房的持有成本，对投资性购房需求产生一定的影响。但是，目前强大的自住需求才是支撑现在及将来房价上涨和房地产市场繁荣的绝对因素，真个房地产总体发展方向不变，房价仍然会处于上升趋势。
所以，《物权法》本身对房地产市场及上市公司是一种利好，继续看好房地产行业，特别是以物业出租为主的房地产公司、看好拥有大量土地储备和具有多种融资渠道的开发型公司。
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