细读物权法房地产行业七大关注热点（一） |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-04-08 合作：青岛房地产信息网 |
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3月20日，根据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅用地70年期满后自动续期，业主有权更换物业、小区车位应首先满足业主需要、国家对不动产实行统一登记等。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行。
上周刚刚结束的十届全国人大五次会议以高票通过了众人瞩目的物权法， “所有权为大”似乎瞬间成为了人们热议的一句话。将于今年10月1日起正式施行的物权法，从1993年启动物权法起草工作至今，历时14年的时间，终于实现了大家“对私有财产给予平等保护”的美好愿望。
2889名代表中2799人投下赞成票，物权法的高票通过并不让人意外。随着国内经济的高速、稳定发展，保护个人合法私有财产不受侵犯的呼声日益高涨。特别是经过此前两年的热议，“物权法出台时机已经成熟”成为社会各界的普遍共识，并最终在2006年被纳入全国人大立法计划中。
对于房地产行业来说，物权法出台的意义似乎来得更深刻一些。面对近年来由于房地产行业快速发展引发纠纷不断且有日益严重趋势的问题，物权法越来越被视为保护购房者合法权益不受侵害的有力手段。
事实上，在10月即将施行的物权法中，除规定了平等保护公私财产并加大公有财产保护力度外，还对住宅建设用地使用权期满如何续期，征地拆迁如何补偿，小区车位、车库如何确定归属等购房者关心的问题以律法的形式明确，无疑是在给购房者配了一把“尚方宝剑”的同时，给房地产行业又套了一个“紧箍咒”。
安心 住宅用地满70年自动续期
建设用地使用权问题一直是购房者关注的话题，特别是近两年关于建设用地使用权到期后如何办的讨论日益热烈。
按照我国现行法律的规定，建设用地使用权的最高期限，住宅用地为70年，工业和综合用地均为50年，商业用地则为40年；而对于到期后的各类型物业该怎么办却没有规定。作为“保护个人私有财产不受侵害”的一个重要体现，10月施行的物权法做出了这样的明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
尽管物权法中并没有对续期的土地使用费支付标准和续期年限，以及如何续期等细节问题予以规定，但“自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被收回，老百姓的心终于可以放下。
疑惑 非住宅用地期满怎么办
令人遗憾的是，物权法虽然对住宅用地使用权期限届满后的执行办法进行了规定，却对非住宅用地，即商业用地及工业、综合用地使用权期限届满后的怎么办没有给出答案。相对于住宅用地，非住宅用地的年限较短，而目前又是商业地产、工业地产等非住宅类产品开发的高峰阶段，因此物权法的“避而不谈”无疑将继续让开发商和购房者摸不准脉。
特别是，近年来京城不少商业地产用地被“移花接木”地建成住宅销售，现在住宅受到了物权法的保护，商业地产却没有动静，势必会给那些商业性质用地建住宅项目带来不利于销售的影响，而购买了此类房产的购房者恐怕也会在相关问题明确前为自己的私有财产继续担着心。
放心 物权登记防“一房多卖”
根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。此外，签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 [下一页]
北京商报 仰静
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