全面了解合作建房——合作建房小问答 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-04-26 合作：青岛房地产信息网 |
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⒈ 什么是合作建房？
答：合作建房 是一群有民事行为、有购房能力的中国公民，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非盈利方式运作合作建房项目，以银行托管的方式管理资金，通过市场方式，购得相应的地皮，成立业主委员会和和常委会，组建专业的房地产开发队伍，建设一栋高智能化的住宅楼或小区，拥有公平的住宅分配方法，合理的退出机制，组建自己的物业管理队伍，共同分享商铺和公共设施收益。为中国的城市化建设和房地产管理以及经济规范化探索一条新路。
⒉ 合作建房有哪些优势？
答：首先，合作建房可以让一群年龄相仿，层次、爱好相近的朋友可以共同规划、建设自己理想的美好家园；其次，合作建房物美价廉；第三，物业服务自主；第四，设计灵活，操作合理；第五，业主可以获得商铺回报；第六，合作建房项目模式的可延伸性非常强。
⒊ 为什么要搞合作建房？
答：2004年4月相识于某车迷网的6对情侣合租广州某森林公园的一栋小楼，开始了群居生活，体会到了群居生活的种种乐趣和诸多实惠之后大家提出了合作建房的最初设想，决定把群居生活进行到底。但最初设想只是十几或几十人的小规模合作建房，但一直未找到合适的小型地块，随着年底北京大规模合作建房活动开展的启发，对合作建房有了更充足的信心，同时决定召集更多的志同道合者共同建造更高品质的住宅。
4. 怎样实现合作建房的目标？
答：合作建房会遵循以下步骤进行，首先是制定一套符合大多数参加合作建房的业主们的意愿的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿参与者，共同讨论并完善这个协议草案，使之成为具有法律效力的，能真正代表业主意愿的一整套协议。之后，进行协议公正，并组织大家按照协议的规定，办理验资手续，成立合作建房的公司或法人机构，招聘有关工作人员，竞标购地，招标设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施楼盘的建设，并进行合理的分配，最终办理产权手续，安排业主入住，并提供相关的物业服务和管理服务。
5. 合作建房的参与者需要具备哪些条件？
答：作为合作建房的参与者，首先应能接受合作建房是在资金、权利、义务、责任等多层面上的合作，即接受每个参与者有共同的权利、义务和责任的事实，了解并接受合作建房与购买商品房的不同。其次是应遵循合作建房的项目协议。 在参加合作建房之前，参与者需要办理验资手续以获得项目的参加权，验资手续包括以下两个个步骤：
⑴ 资金审验：要求在指定合作银行开户存入每份15～20万元到交易委托账户，以确保其具备实际参加项目的资金实力，交易委托账户内的资金，除非用户办理代缴委托，将同普通存款账户一样，只能由业主本人进行支配，其资金安全有足够保证。 在项目进行期间，遵循项目财务制度，每月1-6日准时足额办理当月转账支付手续。如发生违约现象，将取消其参加权，根据项目规定挂牌出让其参加权，委托账户是一个不可提取现金或随意转账的账户，在项目运做期间，任何个人和集体，都无权使用其中的资金，只有银行可根据委托协议，使用委托账户完成代行垫付等操作。委托账户中的资金，在项目结束后，统一由银行根据协议返还给每个业主。
⑵ 签署项目协议：办理上面资金检验和保证操作的同时，业主应与项目管理公司签署合作建房项目协议，该协议需经过公证，具备法律效力，并作为合作建房期间，业主们共同遵循的法律依据。 当参加项目验资的有效资金总份数超过300份时，项目正式启动，开始进行竞标购地，并组成项目机构，正式进行购地，实施招标，进行项目的实际操作。在项目运作期间，参与者拥有项目的协作监督权和建议权，拥有相同的权利、责任和义务。
6. 如何保证合作建房参与者的资金安全？
答：在合作建房项目操作过程中，参与者的资金安全主要通过以下三种手段予以保证。
⑴ 在项目运作期间，专款专用是项目的基本原则。银行作为资金托管方，需与每个出资人签署资金托管协议，把合作银行作为资金安全的协议担保方，如果资金安全出现问题，依据同银行签署的资金托管协议由银行负责赔偿出资人损失，从而确保了资金的安全。银行按照和出资人签署的资金托管协议来行使他的资金管理权利和承担资金安全义务，托管资金的使用只是购地和运营项目公司进行项目建设，是否购地和建设项合作目又是民主表决来决定的，因此信托资金的安全是靠全体合作者民主议事的规则来保证的。这样可以避免发生有人卷款而逃的情况，因为项目的资金流动全部通过银行转账实现，不使用现金，全部转账过程都将经过严格的监督，且参加者每月的转账资金都在同一时刻，直接转入经过严格审核的供货商或服务商账户。
⑵ 项目运做过程中，每月20日前，项目管理组提交《当月资金预开销表》，20日以后提交的支付账目，将自动转入下一财政月进行讨论及支付。对可选择的开销项目，《当月资金预开销表》应尽可能提供多种选择，供参与者和项目管理组、工程监管组进行讨论选择；每月27日前，应提供选择结果《当月资金开销表（预）》，并予以公示，进行进一步讨论；次月1日，项目财务组根据当月的预计支付账目明细表当前讨论结果制作《当月资金转账明细表（预）》，并提交合作银行，项目参与者们应在每月1-6日确认当月的《当月资金转账明细表（预）》，并办理定期汇款转账手续，由于是定期汇款转账，所以办理手续后，资金暂时仍停留在每个参与者账户内，以保证安全，直至经过正常审核程序后的当月10日，才由银行根据最终的《当月转账明细表》，为（预）表的真子集，进行转账支付。所以，每个参与者的资金在每个月只转账支付一次，且经过了二十日的正常讨论与审核，进一步保证了安全，降低了风险。
⑶ 与一般的购买方式不同，合作建房的模式随时可以无条件提出挂牌出让参加权，在挂牌出让参加权过程中，挂牌出让者有权终止出让，但无权指定受让人。挂牌出让的操作周期暂定为两个星期，在参加者提出挂牌出让时，应出具全部已缴纳资金证明（含保证金收据及每月银行转账单据），签署一份出让协议，并指定一个不高于该份参加权全部已交纳资金额的出让价，在转让过程中，实行竞拍制度，当最终成交额不高于该份参加权全部已交纳资金额时，全部转让资金归出让人所得，当发生高于全部已交纳资金额的情况时，其多出部分，由当时的全体参加人共同分享。挂牌出让的挂牌操作费用，含广告及其它费用，应由挂牌出让的出让人承担。 通过以上三项措施，能够有效的保证项目和参加人的资金安全，并为银行和国家的资金管理，特别是信贷资金管理，提供了一个很好的可借鉴模式。这个模式如果能够普及，将大大改善国内的商业诚信现状。
7. 合作建房的住宅何时分配？如何分配？
答：合作建房的住宅在项目的设计完成后即进行分配，分配完后每户在不影响整体利益和公共建筑的前提下可以制定自己的装修方案，补缴装修价差后由项目组统一组织施工。首先根据每套住宅的面积、户型、位置、楼层、朝向等存在具体的差异，按照市场标准给每套住宅评定一个“定额户型补差价格”，补差价格有正有负，全楼住宅的定额户型补差价格之和等于零，通过价格高低的调整，尽可能的让每套房都公平合理。然后每个出资人可同时或根据注册的先后挑选自己喜欢的楼层、朝向的住宅，如单套住宅有多人选择，根据住宅的热门程度先后按照竞价的原则进行拍卖，价高者得，如有些住宅始终没人挑选，还可降价供人挑选，竞价多出的房价和降价减少的房价相加再平均分到每个出资人头上，最终利用经济杠杆使每人都能选择自己喜欢的住宅。
8. 合作建房的物业服务如何收费、管理？
答：再没有哪个小区的业主会比合作建房项目的业主享有更多的物业管理服务的自主权了。购地建房的同时，准业主们就可以拟定业主公约、成立业主大会及业主委员会，组建专业的非营利性物业管理公司或物业服务班子。只要大多数业主投票通过，你所想要的就能实现，再没有其它的利益部门试图限制你参与物业管理的权利。 与传统的商品房、经济适用房不同，合作建房的物业服务是依托大楼局域网网络管理系统、业主投票决策系统、财务公司审核制度及银行资金管理服务的一种科学、先进的人力、物力成本分离的新管理制度。基于账目透明的原则，每个月业主都会看到上个月物业的各种服务和对应的开销，可以有针对性的发起投票呼吁增加或减少各种特色服务，对物业的员工进行工薪评议，并协助审核物业发生的各种费用账目。这样，业主就可以得到自己想要的服务，并取消不需要的服务，而且可以通过自由组合，去选择一些只有部分业主需要的服务，并监督和刺激物业员工提供更优质的服务。从而真正成为项目的主人，享受到应得的完美服务。而且这些操作都通过网络进行，成本低，操作简单，不需要业主投入过多的精力，不产生不必要的纠纷。由于事实上是由全体业主进行物业管理，所以虽然每个业主拥有的都只是协助监督权和建议权，但最终却能实现非常合理的物业管理。在整个物业管理过程中，也可以实现项目非营利原则，除应有的大楼维修基金之类备用基金预存外，项目物业服务本身非营利，而通过保险等手段实现对业主和物业员工的长期福利保证。
9. 合作建房的商铺收入如何管理及分配？
答： 在合作建房项目中，有仅供项目业主使用的，非营利原则的会所，会所扣除成本外的收入，会按月分回给每个业主，其收费目的并非为了营利，只是为了有效合理的管理会所，保证会所使用的公平性。而用于出租的商铺，则是商业营利性质的，其租金所得，在扣除税收、大楼必需的基金预存等支出后（这部分账目应每月进行收支公示），根据每个业主购买的住宅面积，进行分配，按月转入每个业主的账户。
10. 什么叫“分次定向转账制度”？
答：分次定向转账付款模式规定项目运行中以月为固定的财务管理周期，每月的项目资金审核管理支付流程如下：
⑴ 讨论期：每月20日前，项目管理组、工程监管组、项目财务组共同提交《当月资金预开销表》，供所有参与者选择并讨论。某些可以选择档次和价格的费用，可以在项目网站和内刊上发表投票贴以征集用户意见，但最终决策以项目管理组、工程监管组、项目财务组的专家意见为准，以确保工程质量。
⑵ 初审期：每月27日晨，项目管理组、工程监管组、项目财务组根据实际情况和用户意见制作出《当月资金开销表（预）》，并公示接受大家审核，用户可以对每一笔费用的价格和合理性提出意见和建议，对于尚可修改的，可以要求修改；对于有疑问的，可以要求审核，如发现有吃回扣或其他严重问题的，可以通过合理渠道要求解决。本项目执行过程中，规定任何参与者和执行人员不得收取回扣，并要求所有供应商提供价格不高于市场一般水平的承诺。
⑶ 确认期：次月1日晨，项目财务组会根据当前的《当月资金转账表（预）》和项目参与者名单制作出每个集资参与者当月应办理转账的转账明细表，包含用户当月应缴所有费用的总额、去向及明细。（如下表） 参与者姓名：abc 参与者账号：0000 当月应缴款总额：00000元 项目保证金账户号：abc 目标单位名称 目标单位账号 本项转账总额 参与者承担本项金额 用途 …… …… …… …… …… 并向银行提交《当月资金转账表（预）》参与者应自觉在6日下班前去指定银行办理转账确认手续，银行办理时确认用户提供的账户内有不少于当月应缴总额的资金，并对这部分资金予以冻结，在当月10日晨统一办理转账支付。
⑷ 催款期：每月7日晨，项目财务组从银行得到尚未办理当月转账明细表确认的参与者的名单，并和项目管理组共同逐一对其发出催款通知，在7，8，9三天内办理转账确认的用户需要补交滞纳金。在9日下班前，所有账目都已经经过了从上月20日开始的20天公示和审核，在9日下班前，任何一笔费用如果被确认有问题，都会被暂停或取消支付。以确保全体参与者的利益和资金安全。这个20天的公示监督制度对于整个项目的正常运做是非常重要的。（滞纳金，暂定每滞纳一日，罚款￥100元）
⑸ 支付日：每月10日晨，银行会根据住宅合作社三个管理组前一天下班前最终审核确认的《当月资金转账表》，用所有以确认用户账户内授权可支配的资金和项目备用金（保证金）完成转账支付。在这个操作中，如果有少数参与者在10日前尚未办理当月转账手续，会被判定为违约，由银行用受托使用的备用金（保证金）垫付其当月应缴费用，并扣罚违约者全部备用金（保证金）和其它已缴费用的50%作为违约处罚。所有参与者在参加项目前必须签字认可并遵守这一违约处罚规定，违约者处罚条款经过法律公证，处罚手段为统一由银行根据委托条款直接扣罚，以确保公正性和执行力度。这个违约处罚制度确保了全体项目参与者的利益，是项目正常运做的前提。以往的房地产开发项目中，开发商经常拖欠各种款项，给建筑公司等其它供应商造成了很大的资金压力，而我们则可以按月结算，不仅减轻了供应商的资金压力，而且方便了参与者、政府和银行的监督和管理。这种规范化的资金管理模式，是值得推广和普及的，对国家税收和财务监督管理有非常明显的好处。
⑹ 每月10日转账完成后，参加者可以到项目财务组领取其当月资金转账证明[银行转账收据或发票]，或以其他可靠的非电子形式取得其资金支付证明，项目财务组和银行也会有用户已交付资金明细单据备查。
⑺ 对于应缴纳的各种税费，均由各参加者自行承担，参加者有依法纳税的义务和争取国家有关扶持政策给予的利益的权利。 项目人员工薪发放及入住后的物业资金管理办法也参照本制度实行。将大大提高项目操作透明度和可行性，既方便大家使用监督权和发言权，又可以最大限度的减少业主的负担。
11. 业主所拥有的协助监督权和建议权是什么概念？
答：在合作建房项目运做期间，每个业主都拥有协助监督权和建议权，协助监督权和建议权与监督权不同，不能直接生效，必须经过项目机构的正常处理程序才可能发挥作用。这是为了保证项目的正常运做所必需的。因为如果业主拥有的是监督权，那么就可能发生某些业主对某项支出或操作有异议后，直接拒绝支付或拒绝操作。那样，就会导致项目停滞、严重损害其它业主的利益，甚至导致整个项目无法运做或长时间无法运做，这些都是违背“合作”这一基本原则的，在合作建房的运做过程中，集体利益是必须优先得到保证的。当然，协助监督权和建议权也绝对不是形同虚设，业主的协助监督权和建议权，可以使业主的意见和建议有一个正常的反馈渠道，业主对某项开支或操作有异议时，可以及时提出书面或口头意见或建议，并由项目管理组进行记录，尽快予以解决。比如，在项目运做期间，业主对某笔费用的价格或质量有疑问时，可以使用协助监督权，提交有关参照，并督促项目工作人员予以审查；业主对某工作人员的工作有异议时，也可以发起弹劾，并通过正常投票程序执行弹劾。又如，在项目运做期间或入住之后，业主对项目或物业有好的建议时，可以及时提交，并通过工作人员或投票系统去尝试得到项目或业主们的认可。在合作建房项目中，投票系统是一个很重要的工具，很多操作，都是通过投票决策系统来决定的。对于某些过于专业或涉及国家法律法规的问题，以专家意见为准或遵循国家规定。然而，合作建房本身仍然可以使业主们的意愿能得到最好体现，业主们的满意度，将会远远高于一般的商品房项目。
12. 合作建房的贷款怎么操作？
答：合作建房项目的贷款，如何申请，如何使用，是一个大家非常关心的问题，这里先做个简单的回答。在合作建房操作期间，公司首先会与某银行签一份有关的服务协议，包括验资服务、保证金代存服务、定期转账服务、以及贷款服务等。在项目前期，首先使用每个参与者的约15万资金，根据服务协议，当一个参与者的实际使用资金达到15万时，银行根据业主的按揭贷款需要一次性给该业主办理约25万元的贷款，这个贷款将存入业主在验资时在该银行开立的账户，但业主无权对该笔贷款进行与合作建房无关的操作，也就是说，业主只能根据项目规定的账目周期，遵循项目的规定，按月在项目中办理转账确认，去使用这25万贷款，在项目后期，由于涉及户内装修的部分都是每户单独计费的，所以，大家的开销会有所不同，所以每套住宅具体的费用，会根据装修档次和“定额户型补差价格”有所不同，如果由于用户装修档次和“定额户型补差价格”原因，总超出25万+15万，用户需要自行垫付，并且不得有异议。在项目入住后，这25万贷款的余额，可以解冻，此时用户方可自由使用这笔贷款的余额，愿意提前还贷或自由使用均可。这样，就保证了银行在资金贷出方面的安全，提高了银行的贷款利用率。关于合作建房过程中的贷款是否可以使用住房公积金贷款的问题，应根据贷款人的具体情况予以办理。关于贷款的偿还和抵押物问题，都由每个业主与银行单独办理，即每个业主自行完成还贷义务，并且抵押物就是其参加合作建房所获得的那套住宅。同时，合作建房的贷款发生账户变迁时，可以去银行办理贷款过户手续。
13. 合作建房运做模式的推广和社会意义是什么？
答：合作建房这个模式，主要原理有两点，一是在房产价值上，改变了以往业主们只看到房产自身的货币价值，而忽略了房产的价值实际上是由“房产价值 +车位价值+ 物业服务 + 商铺收益+社区文化价值”几个部分组成的这一事实，从而蒙受了巨大的损失。二是在操作模式上，改变了以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式。这个传统的模式有很多缺陷，大大限制了业主对开发建设过程的知情权，限制了业主自己参与开发建设某些过程的权利，不能满足市场的实际需要。 在房产价值上的认识改变，将使业主们真正成为房产的主人，业主买房以后，不仅可以通过商铺获得收益，利用免费的车位自由停车，而且可以把交物业费变成了发物业费，更可以自由灵活的选择需要的服务，摒弃不需要的服务。通过采用合作建房模式开发住宅，使得业主得到了更好的服务，更满意的居住，更大大节约了投入，降低了房价。 在开发模式上的转变，相对房地产开发来说，只是一小部分，但这个模式本身，却可以给房地产市场和中国的城市化建设带来更多转变。从长远看，对国家利益，银行利益、开发商利益，业主利益而言，都是一个巨大的新增长点。 对于银行来说，把资金贷给开发商，是一种高风险的操作，因为开发商贷款后有过多的资金使用自由，可以自由的把资金转移或使用，因此造成无法还贷，是非常普遍的问题，这种借贷关系中的风险，造成了大量的呆坏账，使银行和国家都蒙受了巨大的损失。 实际上，问题的根本在于我们的房地产开发流程中，最主要的能量没有被合理使用，那就是业主集团，在房地产开发的利益集团中，最弱势的，就是以个人身份出现的最终消费者群体 ╟ 业主。但是，业主群体一旦发挥作用，房地产市场就可以一下子健康起来，流动起来。因为业主群体手中有大量的资金，而且因为是最弱势的群体，又最容易管理，特别是作为真正的消费者和使用者，业主群体对于现在问题重重的开发合理化，在细节上又能发挥最大的作用。 大家都知道，房地产开发过程中，如何寻找资金，是开发商最头疼的两个问题之一（另一个是寻找土地），而业主手中用于买房的资金，则通常远早于开发商筹划项目，就已经大量存在于业主手中，这是一个不争的事实，让这些资金发挥作用，不仅能推动房地产开发的速度，更重要的是可以彻底解决管理环节中的一些弊端。合作建房的资金管理模式，事实上就是对于这个方法的一个具体尝试。 通过合作建房，我们希望可以把这样一个新的开发模式引入房地产市场，并且把一个新的分配和管理模式引入房地产市场，为中国的城市化和房地产开发带来一些新的、健康的基因。 当然，合作建房本身还是一个新生事物，需要通过实践不断完善。由于合作建房可以真正使业主们获得更多的利益，符合业主们的需求，所以，合作建房是一定会得到更多的支持与认可，并取得成功。
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