2004年个人集资建房热潮风起云涌，2005年愈演愈烈，2006年几家欢喜几家忧。一系列的镜头，好似不规则的切换，最终在市场和政策加工、操作下呈现在大家的眼里又会是怎样的一部大片呢？
蒙太奇是法文montage的译音,原本是建筑学上的用语,意为装配、安装。影视理论家将其引伸到影视艺术领域,指影视作品创作过程中电影艺术家按事先构想的一定的顺序,把许多镜头联接起来,结果就使这些画格通过顺序本身而产生某种预期的效果。
蒙太奇不是与镜头画面统一的元素，而是将这些元素进行组装的规则,基本上蒙太奇就是一种导演操纵镜头的手法，也就是控制了绝对的知性思维与表现意义。
2004年个人集资建房热潮风起云涌，到2005年已经愈演愈烈，2006年却是几家欢喜几家忧。一系列的镜头，好似不规则的切换，最终在市场和政策加工、操作下呈现在大家的眼里又会是怎样的一部大片呢？
镜头盘点
镜头一：序幕初揭，迷雾重重
2003年12月，联想集团一位籍籍无名的技术工程师于凌罡网上发帖提出合作盖楼项目方案，当天上午就有七八个人表示愿意参加。此后，媒体开始频繁报道，合作盖楼的想法得到社会广泛关注。2004年2月10日，于凌罡的个人“蓝城”网站开通，他被称为北京倡导集资建房第一人。2005年3月与万通订制建房，被斥为“宋江”。而到2005年5月因为借款利息而分道扬镳。从05年8月芍药居地块竞标计划泡汤，到06年1月的工体4号地，合作建房一直在失败中寻找机会。期间，多次婉拒团购.直至近期对花园路25号项目，一方面在鼓励合作者加入的同时，引入中信信托的操作，好像曙光初现。
镜头二：峰回路转，柳暗花明
2004年，温州快速攀升的房价使得人才纷纷外流，出现了“人才荒”。同时，在北京、南京等地出现的个人集资建房热潮给了赵智强一个启发：个人集资建房可提供比市场价低30％左右的住房，如果这些住房能够提供给那些会员单位里买不起房的员工，他们就会安心地工作。2005年赵智强向市政府提交了一份报告，表示该协会愿意牵头开展个人合作建房。半个月后，政府各部门都没有表示反对。赵智强向会员单位公布了自己的计划，很快得到强烈响应，最后300多人报名参加，分别为该协会单位的员工、郊县来市区生活工作的人及市区住房困难户。后在同年6－7月份，两块地先后流拍，06年11月，市场营销协会通过当地一家房产公司拍得一块政府出让的15650平方米土地，260套会员住房将在那里拔地而起。至此，温州个人合作建房的模式架构清晰地呈现在人们眼前：以协会为依托，全盘考虑与整体规划；以银行为托管方，负责资金安全、专款专用；以房地开发公司为伙伴，负责基建等技术问题。
镜头三：有的放矢，循序渐进
2005年，林立人发起成立了深圳个人合作建房办公室，会员有200多人，办公室的经费由林立人自己承担。同年11月，在深圳中南大厦的拍卖中，因没有得到个人合作建房办公室的价格变动授权，尝失败。06年5月，在深圳楼盘的竞拍中，举牌十几次后仍失败。不过，温州成功的消息也给林立人一个提醒，锁定烂尾楼拍卖的思路作了调整，从定价办法到楼盘的选择都在变。定价决策有10％的机动空间。而买楼时，可以在不同区域选择，大家可以几十人买一层或者几个单元。
镜头四：左右逢源，前景光明
2005年，山东省国土资源厅下发《关于加强住房建设用地管理的通知》，规定山东省将优先供应住房建设项目用地，个人合作建房也可竞买用地。集资、合作建房，必须符合经济适用房政策，并统一纳入经济适用住房供地计划。
青岛合作建房在06年底也开始逐渐浮出水面低调运作，其组织机构是在团购联盟的基础上发展起来的，至今共累计报名登记400余人。近期连续召开了三次合建联盟说明会，现联盟章程已获得首批成员通过，这标志着用于指导该机构运行的“内部法规”已开始施行。青岛合作建房的组织者委托了青岛的一家房地产置业顾问公司作为该合作建房组织的置业顾问。
这一系列的镜头，不规则的切换，最终在市场和政策加工、操作下呈现给大家的眼里又会是怎样的一部大片呢？
在成功曙光的激励下，全国集资建房风起云涌。青岛地产哑哑学步，在几次跌倒之后茁壮成长，而人到中年，发现原来殊途同路……
蒙太奇处理
镜头一到镜头二－－走自己的路，曙光在望
虽然经历了很多次的失败，但温州的破冰之举给所有猜测一个有力的结论，拿到土地对个人合作建房来说已经成功了一半，而随着后期的施工建设的完成，这一尝试将得到事实的验证，拿赵智强的话说，如果进展顺利，2008年时候，260户会员就可以搬进新家了。
而反思其成功的关键词，不妨可以概括为：
政策支持：政府采取不压制态度；
诚信建立：借助了社团组织和开发商的力量；
风险抵御：建立完整的资金募集程序，以及引入信托机构；
舆论导向：依赖低价、公益形象
镜头一到镜头三 —— 理想到现实，还需不断改进
从地产合作，到买地建房，从难尾楼改建到变相团购，各种各样的尝试，当然到目前为止，还都处于探索阶段。
其一，应对政策。合作建房在项目建设之前就已经“预售”完毕，那岂不是相当于拿着图纸卖房？现有政策面对新事物，暂时还处于淡然阶段，随着相关政策的觉醒，究竟能不能合作成了理想变现的第一步。
其二，资金周转。一个项目拿地款动辄上亿元资金，需要大量的接受这种集资建房方式的人。同时对于款项的审核，比如开发资质、信用记录、经营业绩等，也就是对团队操作能力的审核是空白的。从北京到青岛，这必然是下一步面临的问题，如何改进？
其三，团队协调。并不相识的人集合到一起，是为了共同的利益，但在具体操作时，如何分配角色，分配利益，意见如何集中等等都是难题，需要面对。
其四，风险改进。凡是投资都会存在风险，如果项目在开发过程中出现了一些额外支出——比如建材涨价、城市总体规划有更改、建筑质量或安全产生意外等，后续资金将是个大问题。
一系列的难点，需要运作实践中的不断改进。
镜头二到镜头四 —— 路漫漫兮其修远矣
温州市场具有“家族式”投资的传统，投资者相关信誉度较高，产生投资合作纠纷的可能性有所降低，但青岛房产邯郸学步，移植过来风险显而易见。
温州凭借协会名义募集，引入房地产的合作，青岛采取房地产置业顾问公司募集。
温州市个人集资建房项目，声称成本不足周边商品房一半，而青岛房产给出的理想价格是低于市场价格1500元/平方米，敏锐的数字在随后的验证中会成为矛盾的焦点。
关键词：
不可复制：不同的市场环境，不同的客户心理
团队组织：内部成员的专业诚信，引入的机构
房价空间：成本的透明核算，举拍的意见统一，房价的制定
镜头延展：
我们不妨对这部大片有个预测，套用一个流行的AB剧。
A剧：在一系列的改进之下，最终个案成功。
当然成功是一个相对概念，北京、大连、深圳、温州可能其中的几个团队最终实现了会员的梦想，但就像目前市面流行的DIY,虽然也是自己动手，但已经少了其最初的自给自足的功能，而是变形为一种休闲时尚。
B剧：传统形式在运转过程中，发生变更，采用了替代方式。
1：合资买房，再分配。现在如果买房的话，大面积的房子价钱要比一些小面积房便宜。高层建筑整合资产，让资产利用率最大化。
2：合资改建。随着房产开发的蓬勃发展，房屋空置率会越来越高。同时政策的调整下，房地产开发的门槛越来越高。于是对二手市场的消化，成为集资建房的一个历史任务。
镜头定格:
在成功曙光的激励下，全国集资建房风起云涌。
青岛地产哑哑学步，在几次跌倒之后茁壮成长，而人到中年，发现原来殊途同路……
关键词：利润点、投资、诚信、团队、政策
来源：搜房博客
|