专访南昌个人合作建房第一“牛人”——牛文辉 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-04-26 合作：青岛房地产信息网 |
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记 者：您好，牛总！很感谢牛总能接受我们网站的采访，也很荣幸今天有机会能和您一起，向您了解个人合作建房的内在含义与社会意义。在近两年，个人合作建房成为房地产业一个最热门、最新鲜的话题，一直被大家所争论。我想了解的是什么原因让您萌生了个人合作建房的念头？
牛文辉：房价越来越高，老百姓怎么省怎么算都买不起房，就有人开始在讨论合作建房，我想这是一个很好的办法，可以为不少的老百姓解决问题。我就想自己做点工作为大家做点事情。
记 者：现在国家相关部门和南昌的相关部门有没有颁布一些关于支持或是禁止"个人合作建房“的政策?
牛文辉：合作建房是没有触犯国家法律的，从80年代开始一直到现在出台一系列文件都认可合作建房。问题在于以前出的文件受到计划经济的影响，没有完全进入市场经济。比如个人住宅合作社的成立首先要有一个主管部门，在这个问题上国家文件已经明确规定了，个人住宅合作社归当地房地产主管部门管理。问题在于没有具体的细则，实施具体办法没有，所以对各地政府相关部门进行管理就成为一个问题。目前来看，全国各地的地方政府对合作建房应该是支持的。从法律角度来说，没有反对合作建房那就是许可合作建房。好象还没有看见哪个地方政府对合作建房进行反对。我们目前还在做前期的工作，还没到向相关政府职能部门申报的时候。但是我们一定会严格遵守政府现行的房地产市场准入、许可制度。
记 者：刚提出来合作建房的事，包括开发商还有一些想买房的人都是一种观望，现在慢慢来看整个形势来看很多人都支持了。您作为江西合作建房第一人，对我们南昌个人合作建房发展的社会影响来说是最好的见证人。您能和我介绍一下"个人合作建房"在南昌这几年的发展和社会影响力吗？
牛文辉：个人合作建房从05年开始到现在经历了第三个年头。从整个情况来看，应该算是很顺利的。老百姓都很踊跃参加，参与度高的时候一天有50-60人报名，这是得到老百姓认同的一个项目。经历了这三年虽然经受一些挫折，但是能够看到现在这种状况，我心里还是很高兴的。
记 者：针对南昌房地产市场行情，目前个人合作建房存在哪些优势？
牛文辉：合作建房在当前的形势来看，目前的优势在哪里？一个是面对高涨的房地产市场，老百姓产生自然的抵抗，在心理上接受不了，合作建房一出来大家都感到欣慰觉得买房有了希望。从各大媒体调查来看也可以看得出，大的媒体对民众做的调查结果都可以看得出来95%的老百姓支持赞成愿意参加合作建房，这体现出一种民意，这就是当前一个最好的环境。
另外从国家的法律上没有问题，国家的政策上也是许可的。大环境很好，加上国家出台一系列政策进行房地产调控控制高涨的房价也引起的老百姓的关注，现在合作建房是非常好的时期。
记 者：个人合作建房存在哪些风险？土地实行招、牌、挂后，在不能减少土地成本的情况下，您觉得"个人合作建房"该如何运作？
牛文辉：谈到合作建房的成本，合作建房首先好处是让大家买一个低成本的住房，低成本体现到省去了开发公司广告费用、营销费用以及长期贷款的利率，另外还含有开发商的暴利在里面。开发商的暴利我们从国家有关部门做的调查可以看得出，平均是在30%，高达100%甚至百分之几百。这些费用合作建房都可以省去，这几项加起来应该可以省30-50%。按照比较保守的数字来估算，谈整个30%，如果同样一个商品房卖到4000/平米，我们按保守的数据省去30%，个人合作建房大概是可以2800/平米。如果是90平方米的房子买商品房需付36万，参加合作建房大概只要需要25万。这是从低成本买便宜的房子。
合作建房还有一个好处就是自主管理。通过自主管理通过对整个小区对楼盘的自主管理，我们大家都拥有一定的主权，和以往的商品房不一样的。商品房开发商委托物业公司与广大业主的矛盾，矛盾到现在为止无论是开发公司还是政府都没有找到解决的办法，这个在合作建房找到的一个出路，小区建立好了，广大业主自己接下来自己进行管理，就不存在开发商和物业公司的冲突。这是谈到自主管理的好处。
第三个好处，我们有一个长期的收益。从整个状况来看，由开发商由开发商委托的物业公司进行管理的小区，这里面有很多侵占业主利益的事情，比如另外增收的停车费，物业费，以及对外出租的广告位的收入，以及通过商铺出租的收入，还有一些常见的现象，原来设计为会所的地方，结果被开发商当作出租转让了。这些收入以往是被别人赚走了，通过合作建房这些收入就是我们自己的，不但不要付出了，我们还有收入了。就如同我们口袋以前有100元，以前要掏停车费什么费，现在这100元不但不用往外掏，还有长期的收入。
第四个好处就是一个和谐的小区。因为小区被我们业主自己接管后。通过共同利益进行的长期交流，大家建立一种非常亲密和谐的关系。商品房的业主门对门互相不往来，但在合作建房里就不同，我们从买地开始从早期就进行交流大家进行了合作由于一个共同的利益和目标在这里把我们仅仅联系在一起。通过长期交流大家的关系非常密切。大家事先就是一群志同道合的人组织在一起及这些人。这些和谐小社会的氛围，是商品房甚至经济适用房做不到，目前也只要合作建房只能做到。这是我理解的合作建房的好处。
记 者：合作建房存在很多优势。第三点关于车位、商铺，这一点突然想到车位这块，合作建房小区业主如何分配车位，商铺？这一块也许会出现冲突，您在这块如何管理？
牛文辉：对车位、对物业的整个管理都业主们自己的事情，在项目启动以后，也就是项目早期就已经成立了一个业主委员会。一直到后面接管都是业主自己进行运作。对小区操作应该具体怎么做，都是大家坐下来商量。要收入来的钱都是大家自己的，至于怎么收入怎么分配用什么样的模式进行经营都是听业主自己的意见。大家一起交流协商。
记 者：小区我觉得商品房一般请物业公司在治安这块有一定的保障性，个人合作建房小区治安有什么保障，不可能业主自己管理治安问题。
牛文辉：小区管理治安管理都是按照国家相关规定来做—，比如政府治安管理部门有什么要求，同样按照这个要求去做也不是说我们是乌合之众。前期的规划我们就考虑到居住在这里后产生的种种问题这是大家通过精细构思，决定今后怎么样的模式进行管理。我想至于安全问题大家是不会疏漏。一定会比其他房地产项目考虑得更加周到更符合我们每一个人的愿望。
记 者：我想了解一下您从05年1月份开始建立合作建房，这几年发展也非常块，得到支持的人也越来越多做个人合作建房可能会在这一过程中遇到很多挫折和困难，个人合作会遇到来自哪些困难和压力。广大买房人是不是要承担某些风险？
牛文辉：风险对广大买房人来说风险很小。为什么？因为我们通过成立公司，公司制定了一套具体操作的方案，一定是符合大家的意愿的。一定是大家觉得最安全的。大家首先考虑到资金安全的问题，所以这些事情。
合作者的风险我们已经考虑到要让大家有承受能力，风险性尽量不让大家承担，风险越小越好。我们目前的做法对合作者来说，要承担就是整个买房款的百分之几，这个百分之几就是根据温州的做法，聘请的开发公司为我们拍地，买楼，另外支付开发商2%的费用。我们还成立一家公司，这个公司是为合作建房设立的。公司的成立也是根据当前的情况下，唯一可以选择的一条路，不成立这家公司我们不具有法人身份，公司大部分的风险在公司股东身上。买房人的风险就很小了，他们的风险就是拿房参加合作建房后要支付3%-4%的费用。我们要民主形式召集大家投票投票再投票，一个一个的项目讨论征求大家的意见。所以要开很多会，这个会要选场地，资料的费用，这些费用就要大家来支付这些费用会务费。这个会务费如果成功拿到合作建房后，就会在里面扣除就等于返还大家，如果是中途退出者，这个费用我们就不返还了。我们把这个做法和大家讨论以后，没有人提出异议大家都可以接受，这个跟以往交给开发商百分之几十来说相比较，大家还是觉得很满意。从目前来看这些做法大家都愿意接受。
记 者：合作建房有一个很好的趋势。您对未来南昌合作建房的整个构想？
牛文辉：从现在我们相信只要第一个项目做好有一定的效果以后，后面会有很多的人跟进从外面的情况也都是只有这样。比如深圳第一批81户拿下两楼，后面就跟进1000多人，温州也是这样的。我相信南昌的老百姓对合作建房的热情不会亚于他们。
记 者：个人合作建房这块，我们现在谈一点偏于个人合作建房的话题，现在对于南昌房地产市场的走势，以及房价非常的关心，您随着主要做个人合作建房但是对于南昌房地产有一定的研究，我们就偏离一些话题，简单谈一下您对南昌房地产未来以后几年发展方向看法？
牛文辉：面对广大老百姓对高房价的不满，高房价的反抗。政府是普通老百姓的代表，肯定会尽最大努力满足广大老百姓的需求。在此前也出台了很多的规定，各种各样的规定都是对房地产市场的一种调控。这种调控尽管出台了，但是老百姓的满意度还是没有达到的。从目前来看政府以后还会推出一系列办法。这个办法肯定是以老百姓满以为标准。而不是已推出多少为标准。在后面一定要实现老百姓的愿望才会罢手。房地产经过一段时间调控肯定会走低一下。
记 者：今天和牛总聊了这么多，对我们是感触是很深，对个人合作建房我们也有一个更深、更透彻的了解，我个人认为"个人合作建房"是房地产市场机制发展的必然产物，只要"个人合作建房"至始至终以"非赢利、自主管理、共同受益"为宗旨，"个人合作建房"的发展将会突破另一台阶，我们也衷心的希望"个人合作建房"将会对房地产业的健康发展、以及我们的社会和谐作出更多的贡献！
记 者：如何避免个人投资合作建房？
牛文辉：个人投资也是合法的，作为企业获取暴利是非法的。是80年代出台的文件至今仍然有效，只不过是很多部门忽视这个问题没有进行监管，个人的投资让我们合作建房去限制是不可能的，我们不是政府的权利机关部可能做这样的事情。个人的投资是合法的，没有权力去干预。除非政府有什么要求，现在政府还没有提出什么要求。
记 者：拿到一块地后是不是都可以符合这些人的要求？
牛文辉： 我们首先会填意向性表，大家要尽量范围广一点。因为我们是希望大家给我们提供一个选择的资料，如果选择面定得太窄就不好办。如果只限于城东，明明城南城北有很好的房子，就不会把那考虑到进去。就像深圳1600的房子，如果能拿到还会嫌远吗？我如果现在就拿到，拿到就马上转手，能拿到效益的事情就不会嫌远。
个人合作建房尽管大家很乐意参加，但是也只是房地产市场的补充，不可能替代房地产其他模式。国外很多国家像德国、日本，到现在为止也只占到20%。毕竟有些人需求不一样的，有些人就是看重开发商建的联排别墅，每个人的想法是不一样。
记 者：如果拿到一块地200万/亩的价格，参加个人合作建房肯定就是没有太多的钱，比如拍到2亩就是400万元，那这个钱拿不出来怎么办？
牛文辉：商品房是针对高收入者。合作建房是针对中低收入者，也要有一定的收入。银行同不同意要按揭跟银行达成协议的情况，个人的贷款还是要按照定银行的要求，银行对个人贷款有它的一整套制度和条件，不符合银行条件，如果完全让合作建房人承担，合作建房只是大家一个联合体。首先个人还是要符合条件，起码有固定收入一定的抵押财产，只指望合作建房为你抵押你就有一定的困难，按理后面会和银行谈的情况。银行同不同意以你的房子做抵押，如果银行说可以，钱不到位，这房子就归银行。
记 者：比如拿到地，很多开发商资金是很雄厚的，我拿一部分到银行抵押贷款本身我还有一大部分资金到银行抵押30%，70%建房？那合作建房能像开发商这样子吗？而且很多开发商都得到政府的支持。
牛文辉：这些要和银行谈，我们个人合作建房的操作办法银行也应该感兴趣，开发商和我们相比，开发商相比风险会更大，因为我们合作建房的都是老百姓，钱死板死的在这里放着的。
记 者：合作建房的成员大多数人是银行按揭来买房的吗？
牛文辉：这要看最后调查情况。如果都是按揭也没有关系。个人和银行要另外签一个合同的。运作到一定的时候个人和银行要达成一个按揭的协议。
记 者：个人合作建房成立公司，公司的股东是怎么组成？
牛文辉：我的想象就是少量的人做股东，少量人承担风险，股东要承担什么风险：公司运营费用场地出租，工资的开支，购买设备，办公费用以及税收，些营运费用公司要承担。这个公司是为合作建房项目承担，合作建房久推不绝这个费用就是股东承担，如果合作建房失败，这些人也要承担风险。当然风险和利益是并存的。另外公司还要制订个人合作建房的一些规章制度，买房人就是看你拿出的东西，满意不满意？满意就来。
记 者：合作建房等待的过程很长？这个成本就增加了，怎么样去控制？
牛文辉：怎么控制，就是公司的事情，要尽量减少费用开支，如果等半年一年这个费用就不得了，股东就要商量是不是其他方式来养活自己，减少投入，还是一门心思埋头干这是大家坐下来定这个事情。作为发起人有发起人的风险，作为股东有股东风险。等待的风险带股东身上不在买房人身上。
项目运作以后买房人才要承担公司的管理费用，目前的费用就是发起人承担，公司成立之后就要股东承担了。
合作建房建房好在哪里？好在大家非常投入，只要对合作建房稍微有所了解，大家就会为这个气氛感到感动。
记 者：您希望社会、政府、媒体给予个人合作建房什么样的支持？
牛文辉：从现在开始我们在大力做宣传工作，希望更多人参加进来，扩大我们的选择性。
希望政府能够提供一些具体的指导和帮助。希望社会为普通老百姓买房提供一些帮助。也希望更多的人参加进合作建房。让我们合作建房利于普通老百姓的事情早日实现！
房价政府可以控制住，收入政府就很难控制住。有人吃饭都成问题，买房就更不可能了。合作建房至少为政府做了一点工作，让少部分一些人能买得起房。
经济适用房这种模式现在就已经作为一个问题提出来了，按照国际上情况，把有钱人弄到郊外去，有钱人有车远一点没关系，郊外空气好，场地大，住房条件好，没钱的人才住在城里。我们国家就是相反的，有钱人往城里住，没钱人就敢到郊外去了买一瓶酱油都走半天路。这种做法也是不正确的，现在很多专家学者都意识到这个问题了。
合作建房鼓励的方式：优先验资先选房，先报名优先选房。
牛文辉：最后谢谢江西房地产网对普通老百姓买房这么关心，谢谢江西房地产网对南昌合作建房提供这么大的帮助。广大老百姓都会感谢你们！
来源：江西房地产网
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