什么是物业管理？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-04-29 合作：青岛房地产信息网 |
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1、“物业管理”的定义
物业管理是什么？
国际房产教育公司的创始人、美国的罗伯特.C.凯尔认为：作为专业的物业管理者，为业主提供物业服务；作为经济学家的管理者，为业主制定物业保值增值的目标和措施；作为业主的代理，为业主实现目标提供服务。从根本意义上说，物业管理就是根据合同为业主提供服务。
首先从物业公司和业主的关系来看，虽然在法律关系上，双方是平等的主体，但由于业主是付费方，物业公司是提供服务的一方，因此，就其物业管理者和业主关系的内涵而言却是不平等的。按照合同，一方付费，另一方兑现服务承诺，这是一种买卖关系。业主出钱买的是物业管理公司的服务，只不过与有形商品不同，服务是无形商品。在这对关系（矛盾）中，业主天然的是主人，物业公司天然的是“保姆”，而服务是保姆的天职。
中国《物业管理条例》不少条款就把物业管理称为物业服务。如第十六条第二款把“物业管理合同”称为“物业服务合同”；第四十四条把“物业管理收费”称为“物业服务收费”。在讨论《物业管理条例》时，曾有专家建议“既然《物业管理条例》核心是服务，那么就应该将《物业管理条例》改成《物业服务条例》”。考虑到物业管理是我国大多数人认可的习惯叫法，所以最终还是将其称为“管理条例”。但“管理条例”其实就是“物业服务条例”。
2、“物业管理”的内涵
物业管理服务就其形态而言有两种：一种是“硬服务”，即通过服务人员对个体业主的有效劳动来兑现承诺，满足需求，实现广大业主的共同利益；另一种是“软服务”，即为业主提供各类物业管理的信息，包括物业的各类指导、法律法规的宣传以及帮助业主调解物业管理矛盾。
就物业服务的性质而言，也可以分成两个层次。第一层次：通过物业公司的服务人员的劳动，满足了个体业主的需求，实现个别业主的利益。第二层次：通过物业公司的服务人员的劳动，满足了全体业主的需求，实现全体业主的共同利益。
第二层次服务与第一层次的服务区别就在于，服务人员在提供服务时，不仅考虑了个体业主的利益，还兼顾了业主的整体利益；不仅考虑了业主的眼前利益，也兼顾了业主的将来利益。全体业主的利益常常是通过对每个业主的有效服务去实现的。
3、物业管理的特征
（1）物业服务不是一手交钱一手交货，服务不好业主可以不付钱。且由于观念上的差异，业主往往将不属于物业公司管理范畴的物业矛盾，归结到物业公司身上。
（2）由于业主的文化层次、鉴别标准不一样，提出的服务要求也不一样，这就要求物业公司在制定服务标准时，要高于业主，使业主心悦诚服地接受你的服务。
（3）物业服务并不简单，要搞好必须具备三个条件：一是要有一个正确的服务理念；二是要有一支过得硬的专业人才队伍；三是要有精良的技术。
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