业主维权:不妨花钱聘代理 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-04-29 合作：青岛房地产信息网 |
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●主持人：本报记者诸巍
●嘉宾：秦兵（北京律师协会房地产专业委员会律师，著名的“204条”购房合同文本起草者）
肖海龙（北京隆安律师事务所律师）
主持人：9月1日，新的《物业管理条例》即将正式生效，但从前期讨论看，公众对新条例能否改善物业纠纷并未抱太多乐观态度。根据中国社会调查所对北京、上海、广州、深圳等城市1000位公众的调查，77.8%的受调查者认为新条例缺少细节描写，能够被顺利操作的内容少。在这样的背景下，你认为中国业主的维权之路该怎么走下去？
肖海龙：法律永远都是在相对完善过程中，但是单个业主相对开发商、物业公司的弱势地位本质上难以改变，寄希望一部完美的法律来维护业主权益，不现实。从有效的角度看，现阶段的中国业主维权，还是要靠业主“自救”。可是业主中，年轻力壮的都忙着上班，年老体弱的又没有精力，更何况物业维权还需要大量的专业知识，谁能胜任这个角色？最好的出路就是聘请职业代理人。这样，不合格的物业公司将面临强有力、专业化的对手，拖延、蒙混、欺骗业主的种种手段都将被一一化解。
秦兵：我考察过美国的情况，全美共有4.5万个社区，其中有2万个都委托同一家专业房地产律师行代理，高度专业化使得美国物业管理难钻漏洞。
主持人：但是，谁来为这些专业的物业代理人埋单呢？在物业管理良好的社区，业主可以按照规定从房屋维修基金中提取开支，但在很多物业纠纷激化的社区，业主们连这笔钱到哪里去了都不知道，又怎么支付聘请职业代理人的费用呢？
秦兵：我在具体办案时碰到过很多类似情况，不少业主都说先要跟物业公司打官司，把房屋维修基金追回来，才有可能聘请职业代理人。但是他们想过没有，这本身正是业主最需要职业代理人做的事情。所以，有必要先在业主中筹集一部分资金，作为业主委员会运转工作的开支。人的热情是有限的，长时间无偿地拖陷在物业纠纷中，哪个业主都受不了，光是分发几百份业主大会通知书，就能把人累得半死，最终结果只能是业委会名存实亡。越早聘请职业代理人，业主的成本越低，收益越大。
主持人：在很多人的概念中，业主委员会是个纯粹的公益组织，现在要拿出钱来养职业代理人，业主们能够接受吗？
秦兵：首先要纠正一个概念，不少业主误认为房屋是一次性投资，它的未来价值只随周边环境的影响而波动，和小区内部物业无关。其实在实际调查中，小区物业的好坏直接影响到房产价值，比如绿化整洁、保安有力、维护及时等等，都有可能使房产比同类小区升值5%到10%，对于总价100万元左右的房子来说，那就是5-10万元，反之就是贬值这么多，讲明这一进一出，难道还不令人提高关注吗？在现代商业社会中，需要有人提供服务，获得某种利益，当然要付出报酬，更何况一旦追回被物业公司隐瞒的本属于业主的公共收入，业主的前期募集资金还可以退回。
主持人：道理都容易懂，关键是愿不愿意去做。许多人有这样的心理：反正有别人在搞，何不坐享其成？
秦兵：的确是这样。当“搭便车”心理在集体中扩散起来的时候，集体行动的参与者会越来越少，导致最后失败。对于这种情况，可以正向激励、反向激励并行，一是确定提成原则，对那些不愿意交钱的人，是否可以取得一个授权委托书，如果获得利润，就按照百分比提成，用于补贴交了钱的人；二是公布代理收费情况，促使邻居之间互相公开，责任感回归。
主持人：说到这里，我们已经描绘出一个全新的职业——“业主代理”，自然想问的就是，这一职业的薪资水平如何？
肖海龙：业主代理人的一个重要职责是审计物业公司，过去物业公司的报表总是亏的，因为他们很可能把停车费收入，广告牌收入都不计入其中，有了职业代理人后，情况肯定有所改观，业主可以从物业公司追回款项中提取一部分，作为职业代理人的奖励。具体薪资收入多少，完全可以按照市场行情谈，以我们的估算，上海普通小区的职业代理人年薪可能在3万元左右，中高档小区应在5万元-10万元左右。如果有这样的报酬，就可以在社会上形成一个有身份的业主职业代理人群体，业主的声音将得到更系统、专业的表达，甚至成为影响未来相关立法的力量。
来源：《解放日报》
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